Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 июня 2009 г. N Ф04-1295/2008(8418-А81-30) Суд частично удовлетворил требование о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества, поскольку необходимость предварительного согласия арендодателя в устной либо письменной форме на осуществление истцом ремонтных работ в каком-либо объеме в арендуемом помещении, затраты на которые в последующем арендатор может предъявить арендодателю, не предусмотрена (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 16 июня 2009 г. N Ф04-1295/2008(8418-А81-30)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 февраля 2009 г. N Ф04-1295/2008(303-А81-8)

Индивидуальный предприниматель Е.С.Н. обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском о взыскании с Управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования г. Муравленко (далее - УМИ администрации г. Муравленко) 1 092 129 руб. 67 коп, составляющих стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от  08.08.2007  в   удовлетворении   исковых требований отказано со ссылкой на  отсутствие согласования выполнения ремонтных работ в арендуемом помещении. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2007 решение суда первой инстанции от 08.08.2007 отменено, исковые требования удовлетворены в части взыскания  с УМИ администрации г. Муравленко стоимости неотделимых улучшений в сумме 488 145 руб. 00 коп. В оставшейся части в иске отказано.

Постановление мотивировано тем, что наличие согласования проведения ремонтных работ подтверждено договором, право требования истца основано на  статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер затрат подтвержден решением Муравленковской Городской Думы от 12.05.2004 N 318.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.05.2008  постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда  от 26.12.2007 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду надлежит дать правовую оценку пункту 4.6 договора аренды N 343, доводам и возражениям сторон.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика 779 216 рублей, составляющих стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, в том числе 362 881 рублей - стоимость произведенного ремонта, 310 535 рублей- стоимость материалов, 105 800 рублей - стоимость автоуслуг, оказанных в рамках договора подряда на ремонт помещения.

Решением от 22.09.2008 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением апелляционной от 19.03.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда, с Управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования г. Муравленко в пользу ИП Е.С.Н. стоимость неотделимых улучшений в размере 377 397, 08 рублей. В остальной части иска отказано.

Суд мотивировал решение тем, что в пункте 4.6 договора стороны пришли к соглашению о возможности проведения арендатором капитального ремонта, реконструкции, монтажа пожарно-охранной сигнализации без предварительного согласования с арендодателем и с возмещением арендатору понесенных затрат. Задолженности по арендной плате у истца перед ответчиком не имеется; истец доказал стоимость произведенных им расходов, связанных с неотделимыми улучшениями арендуемого помещения. Включение затрат по автоуслугам в цену иска необоснованно.

В кассационной жалобе УМИ администрации г. Муравленко, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Податель кассационной жалобы полагает, что в случае проведения капитального ремонта арендатором в соответствии с действующим законодательством необходимо заключение дополнительного соглашения к договору, в котором будут регламентированы сроки, объем, план-график проведения ремонта.

Отзыв на кассационную жалобу истцом не представлен. В судебном заседании ИП Е.С.Н. просил принятые по делу судебные акты оставить без изменения, как законные и обоснованные, по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 01.08.2002 года N 343, заключенным с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Муравленко (арендодателем), предпринимателю Е.С.Н. (арендатору) для использования под размещение торговой точки было предоставлено нежилое помещение общей площадью 85,5 кв.м., расположенное в здании по ул. Нефтяников, 4 а.

Срок действия договора указан с 01.08.2002 по 31.12.2002 (пункт 1.3. договора).

     По условиям пунктов 4.6, 4,7 договора арендатор вправе, руководствуясь пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшить сумму годовой арендной платы при предоставлении документов  (смета на ремонт, акт выполненных работ, факт оплаты и др.) на величину затрат по ремонту объекта аренды его реконструкции и монтажу пожарно-охранной сигнализации, а также произвести строительные работы в соответствии с проектом, согласованной с архитектурой.

В арендованном помещении истец разместил магазин "Класс-Е".

В дальнейшем стороны продлевали срок действия договора соглашениями от 30.12.2002 N 56/343/03, от 01.01.2004 N 42/343/03, от 09.12.2004 N 183/343/05 до 01.04.2005, а 29.12.2005 заключили новый договор аренды N 61/06 сроком действия  до 01.04.2006, соглашением от 18.04.2006 N 39/61/06 срок его действия продлен до 30.12.2006.

Помещение передано арендатору по передаточному акту от 01.01.2006.

В соответствии с Постановлением администрации муниципального имущества г. Муравленко от 28.12.2006 N 216 Комитет по управлению муниципальным имуществом был переименован в Управление муниципального имущества администрации г. Муравленко.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что в период действия договора от 01.08.2002 N 343 им были произведены работы по капитальному ремонту арендованного недвижимого имущества на общую сумму 1 092 129 руб. 67 коп., с целью проведения которых с предпринимателем К.Б.С. (подрядчиком) был заключен договор подряда от 01.03.2003 N 10, утверждена дефектная ведомость, определен состав ремонтных работ и их объем. Согласно акту приемки выполненных работ от 30.04.2003 стоимость выполненных подрядчиком работ составила 362 881 руб. 65 коп. (справка о стоимости выполненных работ от 30.04.203 ф. КС-3).

Кроме того, в ходе ремонта произведены затраты по оплате автоуслуг для подвоза строительных материалов в сумме 145 800 руб.; по оплате строительных материалов в сумме 583 448 руб. 67 коп.

Истец обратился в суд с настоящим иском ввиду истечения срока действия договора аренды, ссылаясь на то, что в период действия договора им были произведены неотделимые улучшения на общую сумму 779 216 рублей (с учетом заявления об уменьшении размера исковых требований).

Частично удовлетворяя исковые требования, суд обоснованно сослался на пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Право истца на возмещение произведенных затрат, связанных с улучшением состояния арендуемых помещений, закреплено сторонами в пункте 4.6 договора аренды. В этом же пункте стороны установили возможность зачета затрат произведенных улучшений при наличии соответствующих доказательств, подтверждающих эти затраты, то есть для получения уменьшения суммы годовой арендной платы арендатор должен представить доказательства выполненных и оплаченных им работ.

Суд правомерно исходил из того, что необходимость предварительного согласия арендодателя в устной либо письменной форме на осуществление истцом ремонтных работ в каком-либо объеме в арендуемом помещении, затраты на которые в последующем арендатор может предъявить арендодателю, не предусмотрена.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 22.09.2008 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 19.03.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-607/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.