Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 декабря 2010 г. по делу N А27-1797/2010 Удовлетворяя частично требование о взыскании задолженности по договору аренды объекта муниципального недвижимого имущества, суд исходил из неисполнения обществом обязательств по внесению арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 27 декабря 2010 г. по делу N А27-1797/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2010 г.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Междуреченский городской округ" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Елисеевский торговый дом" (далее - ООО "Елисеевский торговый дом", общество) о взыскании 2 233 281,05 рублей, в том числе 685 351 рубль долга по арендной плате за период с января 2007 года по январь 2010 года, 1 547 930,05 рублей пени за период с 11.01.2007 по 26.01.2010, расторжении договора от 24.01.2006 N 85 аренды объекта муниципального недвижимого имущества, обязании общества освободить и передать Комитету нежилое помещение общей площадью 225,2 кв. м, расположенное по адресу: город Междуреченск, улица Чехова, 7 в надлежащем состоянии.

Решением от 02.06.2010 суда, оставленным без изменения постановлением от 18.10.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворён частично, с общества взыскано 685 351 рубль задолженности по аренде, 300 000 рублей пени, всего 985 351 рубль. Кроме этого, суд обязал ООО "Елисеевский торговый дом", освободить и передать истцу нежилое помещение общей площадью 225,2 кв. м, расположенное по адресу: город Междуреченск, улица Чехова, 7. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Принимая судебные акты, суды исходили из того, что доказательства возвращения арендованного имущества, внесения арендных платежей общество не представило, статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает уменьшение размера пени по указанным в ней основаниям.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Елисеевский торговый дом", О.Н. Е. обратились в суд с кассационными жалобами, в которых просят их отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд Кемеровской области.

ООО "Елисеевский торговый дом" полагает, что правовых оснований для заключения договора аренды не было, так как части подвального помещения как самостоятельного объекта фактически не существовало, спорная часть подвала реконструирована, образовался новый объект недвижимости, собственниками которого являются О.Н. Е., В.Д. Е. Следовательно, договор аренды является ничтожной сделкой, не влечёт правовых последствий.

Кроме того, после приватизации первой квартиры в жилом доме у жильцов возникло право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе подвал, поэтому Комитет не мог являться собственником подвального помещения. Указывает, что судом допущены нарушения норм процессуального права, так как к участию в деле не привлечены собственники помещения О.Н. Е., В.Д. Е. Считает, что истцом не соблюдён досудебный порядок урегулирования спора, имеются основания для оставления иска без рассмотрения.

О.Н. Е. в обоснование жалобы указала, что решением нарушаются её права собственника спорного помещения, которое приобретено в 2005 году.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что право собственности Междуреченского городского округа на нежилое подвальное помещение общей площадью 324,9 кв.м по адресу: Кемеровская область, город Междуреченск, улица Чехова, дом 7, кадастровый номер 42:28:1002012:0027:203/6:1000/А/1-6, 8, 9, 11-15, 18 возникло на основании распоряжения администрации города Междуреченска Кемеровской области от 06.03.1992 N 150-р "О муниципализации жилья и нежилого фонда города", зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.02.2009.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО "Елисеевский торговый дом" (арендатор) заключён договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 24.01.2006 N 85, по условиям которого Комитет сдаёт, а общество принимает в аренду помещение в подвальном помещении пятиэтажного жилого дома по улице Чехова, 7 в городе Междуреченске общей площадью 225,2 кв.м, из них 142,2 кв.м под магазин, 83 кв.м под склад (пункты 1.1, 1.3). Договор имеет силу акта приёма-передачи (пункт 1.5). Пунктом 3.2.9 предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в установленный договором срок - не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 4.3).

Неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств и следующих норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

До вступления в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации данные нормы являлись действующими и подлежали применению.

В соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в жилом доме во всех случаях: принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, право общей долевой собственности возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено и из материалов дела следует, что жилой дом, в котором расположен арендуемый объект, передан в муниципальную собственность города Междуреченска на основании распоряжения Администрации города Междуреченска от 06.03.1992 N 150-р, принятого во исполнение Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

На основании указанного распоряжения спорный объект недвижимости вошёл в состав муниципальной собственности города как жилой фонд, включая подвальные помещения.

Право муниципальной собственности на подвальное помещение, общей площадью 324,9 кв.м., расположенное по адресу: город Междуреченск, улица Чехова, 7 зарегистрировано в установленном законом порядке, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.02.2009 года.

Вместе с тем, судом установлено, что право муниципальной собственности, а также распоряжение от 06.03.1992 N 150-р как основание для включения данного объекта в реестр муниципальной собственности не оспорены, право муниципальной собственности не прекращено.

Таким образом, правомерен вывод арбитражных судов о том, что на момент передачи жилого дома в муниципальную собственность спорные помещения являлись самостоятельным объектом, самостоятельным нежилым помещением, расположенным в подвале жилого дома. Спорные нежилые помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости, а их действия и решения заявителем не обжаловались и не были признаны незаконными. В материалах дела отсутствуют доказательства использования спорных нежилых помещений в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, и, кроме того, помещения являются муниципальной собственностью.

Учитывая изложенное и правомерен вывод судов о том, что доводы общества о ничтожности договора аренды N 85 от 24 января 2006 являются необоснованными.

Принимая судебные акты, арбитражные суды правильно указали, что, являясь собственником помещений, Комитет в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе сдавать имущество в аренду.

Судами установлено, что договор аренды от 24.01.2006 N 85 фактически сторонами исполнялся, сомнений или разногласий в отношении арендуемых помещений у сторон не возникало. От имени арендатора ООО "Елисеевский торговый дом" договор аренды подписан его директором О. Н. Е.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Из материалов дела следует, что доказательств внесения арендных платежей, установленных договором от 24.01.2006 N 85 за период с 01.01.2007 по 27.01.2010 ООО "Елисеевский торговый дом" в материалы дела не представлено.

Учитывая установленные обстоятельства, судебные инстанции обоснованно удовлетворили исковые требования, взыскав сумму долга в размере 685 351 рубль и пени в размере 300 000 рублей.

Доводы ООО "Елисеевский торговый дом" о несоблюдении досудебного порядка в отношении требований об оплате задолженности, пени, расторжении договора и выселении признаны несостоятельными, как противоречащие обстоятельствам дела установленных судами, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы О.Н. Е., изложенные в кассационной жалобе по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.

Из пункта 1 разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" следует, что при применении статей 257, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных Кодексом. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

В случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду следует проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом, оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 АПК РФ.

После принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, и о привлечении заявителя к участию в деле.

Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по жалобе подлежит прекращению.

Как установлено судом апелляционной инстанции, обжалуемое решение суда первой инстанции не принято о правах и обязанностях ООО "Торговый дом Елисеевский" и не затрагивает его права и обязанности.

Доводы О.Н. Е. о незаконности вывода суда апелляционной инстанции об отсутствии нарушения его прав принятым по делу решением суда, а также неправомерности отказа в привлечении его к участию в деле, отклоняются судом кассационной инстанции, так как наличие заинтересованности в результатах рассмотрения дела само по себе не создает правовых оснований для обжалования принятого по делу решения суда.

Учитывая, что О.Н. Е. не является участником судебного процесса по настоящему делу, судебный акт не влечёт для неё возникновение прав и обязанностей, указанное лицо вправе защищать свои права и законные интересы, если таковые имеются, путём самостоятельного обращения в компетентный суд с надлежащим иском в установленном законом порядке.

Доводы кассационной жалобы проверены кассационной инстанцией и отклоняются, поскольку они не опровергают правильности принятых судебных актов, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и доказательств, что в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции не допускается.

С учётом вышеизложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованные решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции вынесены на основании полного исследования доказательств по фактическим обстоятельствам, имеющим значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи, с чем оснований для их отмены не имеется.

Производство по кассационной жалобе О.Н. Е. как лица не участвующего в деле подлежит прекращению.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 02.06.2010 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 18.10.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-1797/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу жалобы общества с ограниченной ответственностью "Елисеевский торговый дом" - без удовлетворения.

Производство по кассационной жалобе О.Н. Е. прекратить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.