Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2010 г. N 07АП-6440/10

г. Томск

Дело N 07АП-6440/10 (А27-1797/2010)

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2010 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей: Калиниченко Н.К., Мухиной И.Н.

при ведении протокола судебного заседания судьей Мухиной И.Н.

при участии:

от истца: не явился

от ответчика: Данилин М.Д., доверенность от 20 мая 2010 года; Шабалина С.А., доверенность от 20 мая 2010 года

от третьего лица: не явился

от Елисеевой О.Н.: Морохин И.Н., доверенность от 22 июня 2010 года

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Елисеевой Ольги Николаевны, общества с ограниченной ответственностью "Елисеевский торговый дом"

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 02 июня 2010 года

по делу N А27-1797/2010 (судья Команич Е.А.)

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Междуреченский городской округ"

к обществу с ограниченной ответственностью "Елисеевский торговый дом"

третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области

о взыскании 2 233 281,05 рублей, расторжении договора и выселении

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Междуреченский городской округ" (далее - КУМИ) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Елисеевский торговый дом" (далее - ООО "Елисеевский торговый дом") о взыскании 2 233 281 рубля 05 копеек, в том числе 685 351 рубля долга по арендной плате за январь 2007 года - январь 2010 года, 1 547 930 рублей 05 копеек пени за период с 11 января 2007 года по 26 января 2010 года, расторжении договора N 85 аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 24 января 2006 года, обязании ответчика освободить и передать истцу нежилое помещение общей площадью 225,2 кв. м по адресу: г. Междуреченск, ул. Чехова, 7, кадастровый номер 42:28:1002012:0027:203/6:1000/А/1-6, 8, 9, 11-15, 18 в надлежащем состоянии.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02 июня 2010 года иск удовлетворен частично, с ответчика взыскано 685 351 рубль задолженности по аренде, 300 000 рублей пени, всего 985 351 рубль; ответчик обязан освободить и передать истцу нежилое помещение общей площадью 225,2 кв. м по адресу: г. Междуреченск, ул. Чехова, 7. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Распределены расходы по государственной пошлине.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Елисеевский торговый дом", Елисеева О.Н. подали апелляционные жалобы.

ООО "Елисеевский торговый дом" просило отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает, что правовых оснований для заключения договора аренды не было, так как части подвального помещения как самостоятельного объекта фактически не существовало, спорная часть подвала реконструирована, образовался новый объект недвижимости, собственниками которого являются Елисеева О.Н., Елисеев В.Д. Следовательно, договор аренды является ничтожной сделкой, не влечет правовых последствий. Кроме того, после приватизации первой квартиры в жилом доме у жильцов возникло право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе подвал, поэтому истец не мог являться собственником подвального помещения. Судом допущены нарушения норм процессуального права, так как к участию в деле не привлечены собственники помещения Елисеева О.Н., Елисеев В.Д. Суд пришел к неправильному выводу о том, что договор аренды не является ничтожной сделкой, был вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, имеются основания для оставления иска без рассмотрения.

Елисеева О.Н. просила отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указала, что решением нарушаются ее права собственника спорного помещения, которое приобретено в 2005 году.

Более подробно доводы ООО "Елисеевский торговый дом", Елисеевой О.Н. изложены письменно.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца, третьего лица, извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представители ответчика поддержали апелляционную жалобу по изложенным основаниям, просили решение отменить, в иске отказать. Поддержали жалобу Елисеевой О.Н.

Представитель Елисеевой О.Н. поддержал апелляционную жалобу доверителя, а также апелляционную жалобу ответчика. Считает решение подлежащим отмене, в иске просит отказать.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что право собственности Междуреченского городского округа на нежилое подвальное помещение общей площадью 324,9 кв.м по адресу: Кемеровская область, г. Междуреченск, ул. Чехова, д. 7, кадастровый номер 42:28:1002012:0027:203/6:1000/А/1-6, 8, 9, 11-15, 18 возникло на основании распоряжения администрации г. Междуреченска Кемеровской области от 06 марта 1992 года N 150-р "О муниципализации жилья и нежилого фонда города", зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 февраля 2009 года (том 1 л.д. 15).

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества N 85 от 24 января 2006 года (том 1 л.д. 11-12). По условиям договора истец сдает, а ответчик принимает в аренду помещение в подвальном помещении пятиэтажного жилого дома по ул. Чехова, 7 в г. Междуреченске общей площадью 225,2 кв.м, из них 142,2 кв.м под магазин, 83 кв.м под склад (пункты 1.1, 1.3). Договор имеет силу акта приема-передачи (пункт 1.5). Пунктом 3.2.9 предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в установленный договором срок - не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 4.3).

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском на основании статей 619, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частично удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что доказательства возвращения арендованного имущества, внесения арендных платежей ответчик не представил, размер пени подлежит уменьшению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается расторгнутым, помещения подлежат освобождению.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Право общей долевой собственности Елисеевой О.Н., Елисеева В.Д. возникло в результате перевода жилых помещений в нежилой фонд и реконструкции квартир N 21, 22, 23, 24, помещений цокольного этажа в доме по ул. Чехова, 7, соглашения о разделении долей. Право общей долевой собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 ноября 2005 года (т. 1 л.д. 49-55, 108-121, т. 2 л.д. 13-22).

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с пунктом 52 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно распоряжению администрации г. Междуреченска от 06 марта 1992 года N 150-р в жилищный и нежилой фонд считаются муниципальной собственностью города, на основании актов приема от 25 мая 1992 года, от 16 апреля 1993 года объекты жилищного и нежилого фонда, в том числе по ул. Чехова, 7, переданы Комитету по управлению имуществом г. Междуреченска в муниципальную собственность (т. 2 л.д. 1-4, 44-48).

Право муниципальной собственности на встроенное нежилое помещение площадью 324,9 кв.м реестровый номер 404-00-0-2.0149 подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности г. Междуреченска от 15 декабря 2008 года (т. 2 л.д. 57).

Право муниципальной собственности на нежилое подвальное помещение общей площадью 324,9 кв.м по адресу: Кемеровская область, г. Междуреченск, ул. Чехова, д. 7, кадастровый номер 42:28:1002012:0027:203/6:1000/А/1-6, 8, 9, 11-15, 18 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 февраля 2009 года (т. 1 л.д. 15).

Вместе с тем, право муниципальной собственности, а также распоряжение от 06 марта 1992 года N 150-р как основание для включения данного объекта в реестр муниципальной собственности не оспорены, право муниципальной собственности не прекращено.

Таким образом, на момент передачи жилого дома в муниципальную собственность спорные помещения являлись самостоятельным объектом, самостоятельным нежилым помещением, расположенным в подвале жилого дома.

Спорные нежилые помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости, а их действия и решения заявителем не обжаловались и не были признаны незаконными. В материалах дела отсутствуют доказательства использования спорных нежилых помещений в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, и, кроме того, помещения являются муниципальной собственностью.

Следовательно, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме на спорные нежилые помещения не распространяется.

Данная правовая позиция изложена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, являясь собственником помещений, истец в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе сдавать имущество в аренду. Доводы ответчика о ничтожности договора аренды N 85 от 24 января 2006 года судом апелляционной инстанции отклоняются за необоснованностью.

Кроме того, договор аренды N 85 от 24 января 2006 года фактически сторонами исполнялся, сомнений или разногласий в отношении арендуемых помещений у сторон не возникало.

В силу требований статьи 309, статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.

Между тем, доказательства внесения арендных платежей в спорный период ответчик не представил. Следовательно, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, уменьшив ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Однако договором аренды N 85 от 24 января 2006 года, в том числе пунктом 7.2, на который ссылается ответчик, не предусмотрен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.

Уведомлением от 08 декабря 2009 года N 2415 (т. 1 л.д. 8-10) истец потребовал погашения задолженности и пени, выразил свою волю на отказ от договора.

Доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка в отношении требований об оплате задолженности, пени, расторжении договора и выселении опровергаются материалами дела, судом апелляционной инстанции отклоняются.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно частично удовлетворил исковые требования.

В пунктах 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении статей 257, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных Кодексом. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. После принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле. Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса производство по жалобе подлежит прекращению.

Права Междуреченского городского округа и Елисеевой О.Н. на объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРП в установленном порядке и не оспорены. Елисеева О.Н. является собственником помещения, не являющегося предметом договора аренды N 85 от 24 января 2006 года.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решением по настоящему делу права и обязанности Елисеевой О.Н. не затрагиваются, производство по апелляционной жалобе Елисеевой О.Н. подлежит прекращению.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, апелляционную жалобу ООО "Елисеевский торговый дом" - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе ООО "Елисеевский торговый дом" относится на подателя жалобы.

Государственная пошлина, уплаченная Елисеевой О.Н., возвращается на основании пункта 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271, пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 02 июня 2010 года по делу N А27-1797/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Елисеевский торговый дом" - без удовлетворения.

Производство по апелляционной жалобе Елисеевой Ольги Николаевны прекратить.

Возвратить Елисеевой Ольге Николаевне из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей, уплаченную по квитанции от 21 июня 2010 года.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

Н.К. Калиниченко И.Н. Мухина