Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 марта 2008 г. N Ф04-506/2008(738-А46-12) Суд отказал в требовании об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, указав на то, что арендатор утратил право на выкуп арендуемого нежилого помещения, поскольку своевременно не реализовал право на приватизацию (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 12 марта 2008 г. N Ф04-506/2008(738-А46-12)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Гостинично-культурный комплекс "Отель Октябрь" (далее - гостинично-культурный комплекс) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту имущественных отношений администрации г. Омска (далее - департамент) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 3725 кв.м (за исключением площадей подвальных и чердачных помещений), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Партизанская, 2 / ул. Ленина, 18, по цене 149004 руб.

Исковые требования основаны на нормах статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что право на выкуп указанного помещения предусмотрено условиями долгосрочного договора аренды от 01.02.1991.

Постановлением от 05.09.2007 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 06.03.2007 и постановление апелляционной инстанции от 16.07.2007 Арбитражного суда Омской области по настоящему делу отменены и дело направлено на новое рассмотрение.

Перед новым рассмотрением дела истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений ЗП (номера на поэтажном плане подвала: литера А с 1 по 36, 40, 41, литера Б с 37 по 39; первого этажа: литера А с 10 по 55; антресольного этажа: с 1 по 5; второго этажа: литера А с 1 по 83, третьего этажа: литера А с 1 по 117) общей площадью 4122,5 кв. м, находящихся в строении литера А и Б по вышеуказанному адресу, по цене 149004 руб.

Решением от 28.11.2007 Арбитражного суда Омской области в принятии уточнений к исковому заявлению отказано и отказано в удовлетворении заявленных исковых требований. Суд исходил из того, что истец не имел права на выкуп недвижимого имущества, поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации от 21.12.2001) и заявление о выкупе направлено истцом департаменту по истечении сроков, установленных этим Законом.

Не согласившись с данным решением суда, гостинично-культурный комплекс обжаловал его в суд кассационной инстанции. В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение суда и удовлетворить его уточнённые требования. Доводы жалобы сводятся к тому, что суд неправильно оценил уточнения заявленных требований как изменение предмета иска; сослался на не действующий Указ Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду"; дал неправильную оценку договору аренды с правом выкупа; в основу решения положил обстоятельства, имеющие экономический, а не правовой характер.

В отзыве на кассационную жалобу департамент, сославшись на необоснованность её доводов, просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании представитель гостинично-культурного комплекса поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель департамента высказался против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке, установленном статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела видно, что между производственным объединением предприятий коммунального обслуживания (арендодателем) и арендным предприятием "Отель" (арендатором) был заключен долгосрочный договор от 01.02.1991 об аренде гостиницы "Октябрь" сроком действия по 31 января 2006 года.

Во исполнение названного договора арендодатель по акту приёма-передачи от 06.02.1991 передал в пользование арендатора здание и имущество гостиницы "Октябрь" со всем инженерно-технологическим оборудованием, инвентарём и другим имуществом, а также закреплённые за гостиницей средства образованных фондов на сумму 149004 руб.

По условиям договора общая полезная площадь переданных в аренду помещений 3725 кв.м., из которых гостиница - 2341,3 кв.м., магазин N 2 "Кондитерский" Центрального райпищеторга - 504,6 кв.м, магазин N 12 "Ковры" - 678,5 кв.м, парикмахерская N 1 "Мужской зал" - 200,6 кв.м (пункт 1.7).

Истец, считая, что на основании пункта 4.1 договора аренды имеет право на выкуп арендованного нежилого помещения, дважды 28 июля и 10 октября 2005 года обращался в департамент недвижимости администрации г. Омска (правопредшественнику ответчика) с заявлением о заключении договора купли-продажи.

Отказ департамента послужил основанием предъявления 01.02.2006 гостинично-культурным комплексом настоящего иска.

В силу статьи 10 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 N 810-1, действовавших до 01.03.1996, арендатор мог полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определялись договором аренды.

В соответствии со статьёй 15 Закона Российской Федерации от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации от 03.07.1991) возможна была приватизация имущества государственного или муниципального предприятия, сданного в аренду по договору аренды с правом выкупа, заключенному до вступления в силу данного Закона.

Статьёй 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" также предусматривалась возможность выкупа государственного и муниципального имущества, сданного в аренду в соответствии с договором, при условии, что договор аренды с правом выкупа заключён до вступления в силу Закона о приватизации от 03.07.1991 и в нём определены размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также иные условия.

Переходные положения статьи 43 Закона о приватизации от 21.12.2001, действующего с 26.04.2002, допускают выкуп государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа, заключенным до введения в действие этого Закона, и устанавливают сроки действия условий договоров о выкупе, по истечении которых они утрачивают силу.

В частности, согласно пункту 12 статьи 43 Закона о приватизации от 21.12.2001 выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нём содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения либо в течение шести месяцев с даты вступления в силу настоящего Закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты.

По условиям пункта 4.1 договора аренды арендатор вправе выкупить у арендодателя переданные по договору здание и имущество в любое время в течение срока действия договора либо в другое время, определённое соглашением сторон.

В пункте 4.2 договора установлено, что выкуп арендованного имущества производится путём внесения на счёт арендатора остаточной стоимости имущества, определяемой по балансу арендодателя по состоянию на 01.01.1991.

В то же время пунктом 4.3 договора предусмотрено, что имущество может быть выкуплено на основании договора выкупа, заключенного с арендодателем, в котором с учётом действующего законодательства будут изложены условия, сроки и порядок выкупа.

Истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисленные условия договора аренды от 01.02.1991, суд, исходя из их противоречивости, посчитал, что в нём отсутствуют согласованные сторонами условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. При этом суд установил, что договор выкупа арендованного имущества, содержащий названные условия, соответствующие действующему законодательству, между арендодателем и арендатором на момент обращения арендатора с заявлением о выкупе заключен не был.

Поэтому суд пришёл к выводу, что гостинично-культурный комплекс утратил право на выкуп арендуемого нежилого помещения, поскольку своевременно не реализовал предусмотренное Законом о приватизации от 21.12.2001 право на приватизацию.

С учётом изложенного кассационная инстанция считает выводы суда соответствующими нормам права и имеющимся в деле доказательствам, не усматривает установленных статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Довод заявителя жалобы о необоснованном отказе суда в рассмотрении уточнённых требований гостинично-культурного комплекса является несостоятельным. Суд правильно указал на невозможность рассмотрения данных требований истца в связи с ненаправлением им департаменту соответствующей оферты - проекта договора, включающего в свой предмет конкретизированные нежилые помещения, изменённую жилую площадь, подвальные помещения.

Таким образом, доводы кассационной жалобы, направленные на переоценку обстоятельств дела, установленных Арбитражным судом Омской области, не могут повлечь отмену обжалуемого судебного акта, так как оснований для дачи иной оценки доказательствам не имеется.

В связи с поступившим от ответчика ходатайством и тем, что обеспечительные меры принимались судом кассационной инстанции до рассмотрения кассационной жалобы, они подлежат отмене.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 28.11.2007 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-1579/2006 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Принятые определением от 31.01.2008 суда кассационной инстанции обеспечительные меры отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.