Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 января 2008 г. N Ф09-10922/07-С6 Дело о признании недействительным договора аренды нежилых помещений направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не дана оценка спорному договору аренды в редакции дополнительных соглашений о продлении срока действия договора и не рассмотрены требования прокурора о применении последствий недействительности сделки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 января 2008 г. N Ф09-10922/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 февраля 2009 г. N Ф09-212/09-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 февраля 2009 г. N Ф09-201/09-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 января 2009 г. N Ф09-10922/07-С6

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 8 октября 2008 г. N А60-11585/2007-С4

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 июля 2008 г. N А60-7705/2008-С4

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 июля 2008 г. N Ф09-10922/07-С6

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 марта 2008 г. N А60-11585/2007-СР

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу прокурора Свердловской области (далее - прокурор) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.09.2007 (резолютивная часть от 13.09.2007) по делу N А60-11585/2007.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании принял участие представитель прокурора Свердловской области - Васильева М.А., прокурор отдела (удостоверение N 149486).

Прокурор обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Научно-производственное объединение автоматики имени Н.А. Семихатова" (далее - предприятие "НПО автоматики"), обществу с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "Мангуст" (далее общество "ЧОП "Мангуст") о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 14.02.2005 N 819/а-78/юр250 нежилых помещений общей площадью 25,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145, заключенного между предприятием "НПО автоматики" и обществом "ЧОП "Мангуст", и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возвращения обществом "ЧОП "Мангуст" указанных помещений предприятию "НПО автоматики". Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (далее - территориальное управление), Управление по Уральскому федеральному округу Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовой коммуникации и охраны культурного наследия (Росохранкультура).

Решением суда от 20.09.2007 (резолютивная часть от 13.09.2007) в удовлетворении требований прокурора отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, прокурор просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Заявитель указывает на то, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что согласие территориального управления дано предприятию "НПО автоматики" на передачу спорного имущества в аренду на срок до 31.12.2005. После истечения указанного срока согласие территориального управления на продление срока аренды предприятие "НПО автоматики" не получало. По мнению заявителя, положения п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" о проведении конкурса на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, является императивной. В связи с этим договор аренды от 14.02.2005 N 819/а-78/юр250 является недействительной сделкой как заключенный с нарушением закона.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, предприятию "НПО автоматики" на праве хозяйственного ведения принадлежит административно-производственное здание главного корпуса НПО автоматики, общей площадью 57658,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145 (свидетельство о государственной регистрации от 25.01.2001).

Указанное здание является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) федерального значения - "Дом промышленности. 1931-1937 г., арх. Фридман" согласно справке от 09.02.1985 N ПА-05-51 производственной группы по охране и эксплуатации памятников истории и культуры Исполкома Свердловского областного Совета народных депутатов Управления культуры, письма от 25.05.2007 N 492-10 Областного государственного учреждения культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области", постановления Совета министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 04.12.1974 N 624.

В соответствии с охранным обязательством от 22.02.2000 предприятие "НПО автоматики" обязалось использовать памятник истории и культуры "Дом промышленности", расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145, с учетом деятельности предприятия, не противоречащей законодательству Российской Федерации об охране и использованию памятников истории и культуры, содержать помещения в памятнике и все связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке и нести все расходы, связанные с этим; проводить ремонтно-реставрационные, консервационные и иные работы с привлечением организаций, имеющих лицензию на реставрационную деятельность.

По договору аренды от 14.02.2005 N 819/а-78/юр250 предприятие "НПО автоматики" (арендодатель) предоставило обществу "ЧОП "Мангуст" (арендатор) во временное пользование нежилые помещения общей площадью 25,6 кв.м, находящиеся в 1-м блоке на 7-м этаже здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145, для размещения офиса, на срок с 15.12.2004 по 10.12.2005. Помещения переданы обществу "ЧОП "Мангуст" по акту приема-передачи от 15.12.2004. Дополнительным соглашением от 23.12.2005 N 2 срок действия договора продлен с 11.12.2005 по 08.12.2006. В дальнейшем договор возобновлен сторонами в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок в связи с использованием обществом "ЧОП "Мансгуст" арендованного имущества по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Согласие собственника недвижимого имущества на заключение данного договора на срок до 31.12.2005 выражено в письме территориального управления от 09.02.2005 N АЛ-447.

Прокурор, считая, что договор аренды от 14.02.2005 N 819/а-78/юр250 является недействительной (ничтожной) сделкой, так как заключен с нарушением положений ст. 55, 63 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия), п. 59 Положения об охране памятников истории и культуры, утвержденного постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865, поскольку в указанном договоре не указаны сведения об объекте культурного наследия и не оформлен охранный договор или охранное обязательство, согласие территориального управления дано на заключение договора аренды только на срок до 31.12.2005, а также договор заключен без проведения конкурса, что противоречит ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, в нарушение п. 4 названного постановления арендная плата по спорному договору перечисляется на счет предприятия "НПО автоматики", обратился в суд с соответствующим иском.

Суд, отказывая в удовлетворении требований прокурора, исходил из того, что спорный договор аренды от 14.02.2005 соответствует положениям ст. 55 Закона об объектах культурного наследия, в редакции, действующей на момент его заключения, поскольку в дополнительном соглашении к данному договору стороны указали сведения о том, что здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145, помещения в котором переданы в аренду обществу "ЧОП "Мангуст", является памятником культуры федерального значения, а также об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к его сохранению. Кроме того, суд признал некорректной ссылку прокурора на п. 5 ст. 55 Закона об объектах культурного наследия, поскольку данный пункт был введен в действие с 01.01.2006 Федеральным законом от 31.12.2005 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий", т.е. после заключения спорного договора аренды от 14.02.2005.

Поскольку данные выводы суда первой инстанции заявителем кассационной жалобы не обжалуются, в соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность решения суда первой инстанции в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется.

Суд первой инстанции также признал, что заключение договора аренды от 14.02.2005 N 819/а-78/юр250 без проведения конкурса не влечет признания данного договора недействительной сделкой, так как положения п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 о заключении договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, на конкурсной основе в редакции, действующей до 30.03.2006, не носят императивного характера и не могут рассматриваться как обязательные условие и требование, подлежащие применению.

Однако данный вывод суда следует признать неправомерным.

В силу ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением следующих случаев:

а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации;

б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;

в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

г) когда федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Между тем суд не принял во внимание, что пункт 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 содержит исчерпывающий перечень исключений, при которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется. Следовательно, неправильное применение названных норм материального права привело к выводу о том, что проведение торгов не требуется.

В силу ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из смысла указанных норм следует, что реализация права аренды имущества на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц, т.е. имущество не может быть передано на торги по заключению договора аренды до тех пор, пока данное имущество обременено правом аренды третьих лиц.

Однако судом не исследован вопрос о том, было ли имущество, переданное по спорному договору, в пользовании у арендатора в силу ранее возникших обязательственных отношений, так как исходя из п. 1.2 договора от 14.02.2005 действие договора было распространено на прежние отношения сторон - с 15.12.2004.

Кроме того, судом не дана оценка доводам прокурора о том, что согласие территориального управления дано предприятию "НПО автоматики" на передачу спорных помещений в аренду на срок до 31.12.2005, и после истечения срока действия договора аренды - 10.12.2005 - согласие территориального управления на продление срока его действия предприятие "НПО автоматики" не получало.

С учетом данных обстоятельств судом не дана оценка спорному договору аренды в редакции дополнительных соглашений о продлении срока действия договора и не рассмотрены требования прокурора о применении последствий недействительности сделки.

В связи с тем, что данные обстоятельства имеют значение для правильного рассмотрения спора, решение суда подлежит отмене.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки и дать оценку спорному договору на соответствие его требованиям действующего законодательства с учетом доводов прокурора.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.09.2007 (резолютивная часть от 13.09.2007) по делу N А60-11585/2007 отменить.

Дело предать на новое рассмотрение в тот же суд.