Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 ноября 2007 г. N Ф09-9252/07-С6 Дело о расторжении договора аренды и о взыскании задолженности по арендной плате направлено на новое рассмотрение, поскольку суду необходимо проверить, являются ли требования, изложенные в претензии, обоснованными и имелось ли на момент обращения истца в суд невнесение арендной платы более двух раз подряд (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 ноября 2007 г. N Ф09-9252/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 октября 2008 г. N 13226/08

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 июня 2008 г. N Ф09-9252/07-С6

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 февраля 2008 г. N 430/08

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 октября 2007 г. N Ф09-7768/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Горнолыжный комплекс "Серебряная долина" (далее - общество "Серебряная долина") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2007 по делу N А50-20598/2006 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Серебряная долина" - Плаксин А.В. (доверенность от 14.06.2007);

Агентства по управлению имуществом Пермского края (далее - агентство) - Чулакова О.В. (доверенность от 19.01.2007 N 2).

Департамент имущественных отношений Пермской области обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Серебряная долина", третье лицо - государственное областное учреждение "Специализированная детско-юношеская спортивная школа Олимпийского резерва по горнолыжному спорту и сноуборду" (далее - спортивная школа), о взыскании 60280 руб. 33 коп., в том числе 58789 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате, 1490 руб. 68 коп. пени, также истец просил суд расторгнуть договор аренды от 21.09.2006 N 8765 и обязать общество "Серебряная долина" возвратить спортивной школе комплекс имущества, расположенный по адресу: Пермский край, Добрянский район, д. Константиновка.

Суд по ходатайству истца в порядке, установленном ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произвел замену Департамента имущественных отношений Пермской области его правопреемником - агентством.

Решением суда от 03.07.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2007 решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды от 21.09.2006 N 8765 расторгнут, на общество "Серебряная долина" возложена обязанность возвратить спортивной школе комплекс имущества, расположенный по адресу: Пермский край, Добрянский район, д. Константиновка. В удовлетворении требований о взыскании долга и пени отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Серебряная долина" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку на момент рассмотрения спора задолженность по внесению арендной платы за два месяца отсутствовала, у судов не имелось оснований для расторжения договора аренды. Кроме того, как полагает заявитель, судами нарушены положения ст. 120, 296 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 39 Федерального закона "Об образовании", поскольку у агентства нет полномочий на предъявление иска о расторжении договора аренды. Такими полномочиями, по мнению заявителя, обладает только спортивная школа, в чьем оперативном управлении находится спорный объект.

Как установлено судами, 21.09.2006 между Департаментом имущественных отношений Пермской области, спортивной школой (арендодатели) и обществом "Серебряная долина" (арендатор) заключен договор аренды N 8765. Предметом договора является комплекс государственного имущества, принадлежащего на праве собственности Пермской области и закрепленного за спортивной школой на праве оперативного управления. Указанный комплекс расположен по адресу: Пермский край, Добрянский район, д. Константиновка и состоит из недвижимого имущества (административное здание с подвалом, здание медико-восстановительного центра, летний домик N 3) общей площадью 438,2 кв.м и иного движимого имущества (канатно-буксировочный подъемник ВЛ-1000-2, подъемник). Имущество передано обществу "Серебряная долина" по акту приема-передачи от 18.09.2006.

Пунктом 1.3 договора установлено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 18.09.2011.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата устанавливается в сумме 289921 руб. 60 коп. в год, 24160 руб. 13 коп. - в месяц. Арендатор обязан вносить арендную плату за каждый месяц до 10-го числа оплачиваемого месяца на указанный в договоре расчетный счет. В случае просрочки внесения или невнесении арендатором платежей в установленные п. 4.1 договора сроки начисляется пеня в размере двукратной действующей ставки рефинансирования Банка России от просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.4 договора).

В соответствии с п. 6.3 договора договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор обязан возвратить имущество по требованию Департамента имущественных отношений Пермской области в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора: а) при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п. 4.1 договора, в размере двухмесячной арендной платы и более, независимо от ее последующего внесения.

В связи с тем, что обязанность по внесению арендной платы обществом "Серебряная долина" не исполнена, агентство обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности в сумме 58789 руб. 65 коп. за период с 18.09.2006 по 31.11.2006, а также пени в сумме 1490 руб. 68 коп., начисленные в соответствии с п. 5.4 договора. Кроме того, агентство просило досрочно расторгнуть договор аренды ввиду наличия у арендатора задолженности по внесению арендной платы за два месяца, что в соответствии с п. 6.3 договора является основанием для его досрочного расторжения, и возвратить имущество спортивной школе.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции ограничился указанием на то, что решением Арбитражного суда Пермского края от 17.03.2007 по делу N А50-3126/2007 договор аренды от 21.09.2006 N 8765 признан ничтожным, поэтому оснований для взыскания задолженности по договору и его расторжения не имеется.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2007 по делу N А50-3126/2007 Арбитражного суда Пермского края, оставленным в силе судом кассационной инстанции, в удовлетворении требований спортивной школы о признании ничтожным договора аренды от 21.09.2006 N 8765 отказано. При таких обстоятельствах суду первой инстанции следовало рассмотреть по существу заявленные требования.

Проверив расчет истца в части размера долга по арендной плате и пени и приняв во внимание, что указанные требования исполнены ответчиком добровольно, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении этой части требований. Указанный вывод суда апелляционной инстанции является правильным.

Принимая решение о расторжении договора аренды и обязании общества "Серебряная долина" вернуть спорное имущество, апелляционный суд исходил из следующего.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Проанализировав условия п. 6.3 договора, в соответствии с которыми договор подлежит досрочному расторжению при невнесении или просрочке внесения арендатором арендных платежей в сроки, установленные п. 4.1, в размере двухмесячной арендной платы и более, независимо от ее последующего внесения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что условиями договора предусмотрено иное основание для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Поскольку невнесение арендной платы более двух раз подряд подтверждено материалами дела, досудебный порядок урегулирования спора соблюден (ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд пришел к выводу об обоснованности требований агентства о расторжении договора аренды и возвращении спорного помещения.

Между тем указанные выводы суда апелляционной инстанции нельзя признать законными исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 425 названного Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды от 21.09.2006 N 8765 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2006 (л.д. 18).

Претензия, в которой Департамент имущественных отношений Пермской области предложил обществу "Серебряная долина" погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, расторгнуть договор аренды и передать арендованное имущество спортивной школе, направлена обществу 23.11.2006.

Поскольку договор аренды заключен 13.10.2006, разрешая спор, судам надлежало проверить, являются ли требования, изложенные в претензии от 23.11.2006, обоснованными, и имелось ли на момент обращения агентства с требованием о погашении задолженности и досрочном расторжении договора невнесение арендной платы более двух раз подряд. При этом судам следовало дать оценку тому обстоятельству, что ненадлежащее исполнение договора о порядке внесения арендных платежей влечет последствия, предусмотренные ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, лишь с момента заключения договора.

Кроме того, судами не принято во внимание, что требование о расторжении договора аренды по основаниям, перечисленным в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров").

Материалами дела установлено, что общество "Серебряная долина" платежными поручениями от 14.12.2006 N 302 и от 15.12.2006 N 312 перечислило на указанный в п. 4.1 договора расчетный счет суммы долг и пени по договору аренды.

Ссылаясь на п. 6.3 договора и указывая на то, что его условиями предусмотрено иное основание для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, апелляционный суд не учел, что имеющаяся в материалах дела претензия от 23.11.2006 N 27-16-3678/100 (л.д. 10), послужившая основанием для вывода апелляционного суда о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, не содержит ссылки на п. 6.3 договора аренды. Указание в претензии на ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации как на основание расторжения договора влечет применение последствий, установленных этой статьей, лишь в случае, если в разумный срок не устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Оценка указанным обстоятельствам не дана ни судом первой инстанции, ни апелляционным судом.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными. Они подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все существенные для правильного рассмотрения настоящего дела обстоятельства и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 03.07.2007 по делу N А50-20598/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2007 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.