Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 июля 2008 г. N А60-7705/2008-С4 Суд признал недействительным договор аренды нежилых помещений, поскольку спорный договор аренды заключен ответчиками без проведения конкурса (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 31 июля 2008 г. N А60-7705/2008-С4

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 февраля 2009 г. N Ф09-201/09-С6 настоящее решение оставлено без изменения

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 января 2009 г. N Ф09-10922/07-С6

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 8 октября 2008 г. N А60-11585/2007-С4

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 июля 2008 г. N Ф09-10922/07-С6

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 марта 2008 г. N А60-11585/2007-СР

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 января 2008 г. N Ф09-10922/07-С6

Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2008 года

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Свердловской области Федеральному государственному унитарному предприятию "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н.А. Семихатова" к Обществу с ограниченной ответственностью "Тироль", третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Управление по Уральскому федеральному государственному округу Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охраны культурного наследия, Закрытое акционерное общество "Таймер-НТ", о признании следки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от истца: Васильева М.А., доверенность N 8-13-07 от 16.10.2007;

от ответчиков:

от ООО "Тироль": уведомлен, не явился;

от ФГУП "НПО автоматики": Колмогорцева Е.А., доверенность N 020/12 от 10.01.2008;

от третьих лиц:

от ТУ ФАУ ФИ по С.О.: уведомлен, не явился;

от Управления Россвязьохранкультуры по Свердловской области: уведомлен, не явился;

от ЗАО "Таймер-НТ": уведомлен, не явился.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отвода не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику и просил:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006, заключенный между ответчиками, по условиям которого ФГУП "НПО автоматики" передало в аренду ООО "Тироль" нежилые помещения, общей площадью 41,1 кв.м., расположенные в седьмом блоке на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "Тироль" передать ФГУП "НПО автоматики" помещение площадью 41,7 кв.м., расположенное в седьмом блоке на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что административно-производственное здание главного корпуса НПО автоматики, общей площадью 57658,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145, кадастровый номер 66:01/01:00:598:145:06, являющееся федеральной собственностью и объектом культурного наследия (памятником истории и культуры федерального значения), принадлежит на праве хозяйственного ведения ФГУП "НПО автоматики", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 66 АВ N 241102 от 25.01.2001.

Истец также ссылается на то, что между ответчиками был заключен договор аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006, по условиям которого ФГУП "НПО автоматики" передало в аренду ООО "Тироль" нежилые помещения, общей площадью 41,1 кв.м., расположенные в седьмом блоке на первом этаже вышеуказанного здания, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145, на срок с 01.01.2006 по 27.12.2006.

Как полагает истец, согласие на заключение договора аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 было дано уполномоченным органом только на срок до 31.12.2005, при этом согласие на продление срока действия указанного договора и на заключение данного договора аренды на новый срок арендодатель от ТУ ФАУ ФИ по Свердловской области не получал, следовательно, в период с 01.01.2006 спорный договор был пролонгирован сторонами на неопределенный срок без согласия собственника незаконно, с нарушением требований п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец также ссылается на то, что в соответствии с п. 3 Постановления Правительства России N 685 от 30.06.1998 заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, осуществляется, как правило, на конкурсной основе, за исключением случаев, перечисленных в п. 3 данного постановления, при этом Распоряжением Мингосимущества РФ от 28.07.1998 N 774-р было утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности.

Истец полагает, что поскольку при заключении спорного договора конкурс не проводился, а во всех случаях, за исключением случаев, указанных в пп. а-д п. 3 Постановления Правительства России N 685 от 30.06.1998, договор аренды федерального недвижимого имущества должен заключаться на конкурсной основе, договор аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 является недействительным (ничтожным).

Ответчик - ФГУП "НПО автоматики" представил отзыв, просит в иске отказать, ссылается на то, что содержащаяся в Постановлении Правительства России N 685 от 30.06.1998 формулировка о заключении договоров аренды федерального недвижимого имущества не носит императивного характера и не может рассматриваться как обязательное требование.

Ответчик также полагает, что при заключении спорного договора сторонами не было допущено нарушений ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

По мнению ответчика, письмом ТУ ФАУ ФИ по Свердловской области N АЛ-8911 от 10.12.2007 о необходимости произвести перерасчет арендной платы по спорному договору, направленным ответчику, собственник фактически выразил свое согласие на продление срока действия данного договора.

ООО "Тироль" и ЗАО "Таймер-НТ" отзыв не представило.

Определением от 23.05.2008 в соответствии с требованиями ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в рассмотрении настоящего дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области и Управление по Уральскому федеральному государственному округу Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охраны культурного наследия.

ТУ ФАУ ФИ по Свердловской области представило отзыв, полагает, что заключение договоров аренды федерального недвижимого имущества на конкурсной основе стало обязательным с 04.04.2006, что подтверждается письмом Росимущества от 24.07.2007 N ЛП-05/20645.

В судебном заседании представитель ТУ ФАУ ФИ по Свердловской области пояснил, что согласие на заключение спорного договора аренды было дано третьим лицом в установленном порядке, а в письме N АЛ-8911 от 10.12.2007 ТУ ФАУ ФИ по Свердловской области подтвердило свое согласие на пролонгацию спорного договора аренды на неопределенный срок.

Управления Россвязьохранкультуры по Свердловской области отзыв не представило, в судебном заседании представитель третьего лица пояснил, что при заключении спорного договора не было допущено нарушений действующего законодательства по охране памятников.

В ходе рассмотрения настоящего дела по существу в соответствии с требованиями ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в рассмотрении настоящего дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Закрытое акционерное общество "Таймер-НТ".

ЗАО "Таймер-НТ" отзыв не представило.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, административно-производственное здание главного корпуса НПО автоматики общей площадью 57658,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145, является федеральной собственностью и объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) федерального значения - "Дом промышленности. 1931-1937 гг., арх. Фридман".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 66АВ N 241102 от 25.01.2001, вышеуказанное здание было передано ФГУП "НПО автоматики" на праве хозяйственного ведения.

Постановлением Совета министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 04.12.1974 N 624 данное здание включено в список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения, в связи с чем ФГУП "НПО автоматики" было получено охранное свидетельство от 22.02.2000, что подтверждается материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Между ФГУП "НПО автоматики" (арендодатель) и ООО "Тироль" (арендатор) был заключен договор аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006, по условиям которого ФГУП "НПО автоматики" обязалось передать, а ООО "Тироль" обязалось принять в аренду на срок с 01.01.2006 по 27.12.2006 нежилые помещения общей площадью 41,1 кв.м., находящиеся в 7 гол. блоке на 1 этаже здания N 145 по ул. Мамина-Сибиряка, в г. Екатеринбурге, для использования под офис с правом субаренды, при этом ООО "Тироль" обязалось уплачивать ФГУП "НПО автоматики" арендную плату за владение и пользование указанными нежилыми помещения в размере 7603 рубля 50 коп. ежемесячно (приложения N 1, N 3 к договору N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006).

Кроме того, ответчики составили и согласовали план-схему (приложение N 2 к договору N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006) нежилых помещений, подлежащих передаче в аренду истцом ответчику по договору N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006.

Письмом N АЛ-447 от 09.02.2005 ТУ ФАУ ФИ по Свердловской области дало согласие на передачу вышеуказанного имущества в аренду ООО "Тироль".

В дополнительном соглашении N 1 от 01.03.2006 ответчики согласовали условие о внесении изменений в договор аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006, а именно: указали, что здание N 145 по ул. Мамина-Сибиряка в г. Екатеринбурге является памятником культуры федерального значения, а также определили предмет охраны, дополнили обязанности арендатора по содержанию, использованию и сохранению объекта культурного наследия по договору аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006.

Во исполнение договора N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 по акту приема-сдачи в аренду нежилых помещений без номера от 01.01.2006 ФГУП "НПО автоматики" передало, а ООО "Тироль" приняло в аренду с 01.01.2006 нежилые помещения общей площадью 41,1 кв.м., находящиеся в 7 гол. блоке на 1 этаже здания N 145 по ул. Мамина-Сибиряка, в г. Екатеринбурге, в удовлетворительном состоянии, пригодном для передачи в аренду.

В соответствии со ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока действия договора аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 (27.12.2006) данный договор аренды был возобновлен его сторонами на неопределенный срок, поскольку ООО "Тироль" продолжает занимать спорные нежилые помещения до настоящего времени при отсутствии возражений со стороны ФГУП "НПО автоматики".

Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что спорный договор аренды заключен ответчиками с нарушением установленной действующим законодательством процедуры сдачи объектов культурного наследия, являющихся федеральной собственностью в аренду, в интересах Российской Федерации обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 недействительным и о применении последствий недействительности данного договора.

По смыслу нормы 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании ничтожной сделки недействительной может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Правомочие Прокурора Свердловской области на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной государственным унитарным предприятием, каковым является арендодатель по спорной сделке - ФГУП "НПО "Автоматики имени академика Н.А.Семихатова", а также с исковым заявлением о применении последствий ее недействительности, основано на норме п. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со ст. 14 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", Правительство Российской Федерации осуществляет управление федеральной собственностью.

Пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции, действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2006) установлено, что заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации. Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях:

а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации;

б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;

в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

г) когда федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными правовыми актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р было утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, зарегистрированное в установленном порядке в Министерстве юстиции Российской Федерации 29.07.1998 N 1576, в котором содержатся условия о порядке организации и проведения торгов на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества.

Из изложенного следует, что в соответствии с требованиями ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, а также согласно Положению "О проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности", заключение договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, возможно только на конкурсной основе путем проведения в установленном порядке соответствующих торгов, за исключением случаев, поименованных в пп. а - пп. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685.

Как видно из материалов дела, и было подтверждено ответчиком в судебном заседании, договор аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 был заключен ответчиками без проведения конкурса (торгов), в то время как передача в аренду спорного объекта недвижимости не относится к исключениям, перечисленным в пп. а - г п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685.

Следовательно, в данном случае спорный договор аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 был заключен ответчиками с нарушением порядка, установленного ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, и Положением "О проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности".

При этом судом отклоняется довод ответчика о том, что требования п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 о проведении торгов при заключении договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по своему характеру не могут рассматриваться как обязательные условия и требования, подлежащие применению, а являются нормой рекомендательного характера.

Как следует из текста Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, перечень случаев, при которых проведение конкурса (торгов) при заключении договора аренды федерального недвижимого имущества не требуется, является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию, а заключение спорного договора аренды, как уже указывалось ранее, не относится ни к одному из случаев, перечисленных в п. 3 указанного Постановления.

Следует также отметить, что указанное обстоятельство подтверждается сложившейся судебной практикой по рассмотрению аналогичных споров (Постановления ФАС УрО от 21.07.2008, от 10.01.2008 по делу N А60-11585/2007-С4, от 21.02.2008 по делу N А60-12595/2007-С3).

Довод ответчика о запрете согласования сделок, связанных с распоряжением федеральным недвижимым имуществом, судом отклоняется, поскольку Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 относительно запрета на согласование сделок вступает в силу со дня его официального опубликования - 04.04.2008 (п. 8 данного постановления), в связи с чем не подлежит применению при разрешении спора о признании договора N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 недействительным.

Довод ответчиков относительно того, что до настоящего момента не разработан и не утвержден порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, арбитражным судом во внимание не принимается в связи с тем, что, как уже указывалось ранее, Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящейся в федеральной собственности, утверждено распоряжением Министерства по управлению государственным имуществом Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, зарегистрировано в установленном порядке в Министерстве юстиции Российской Федерации и применяется в части, не противоречащей принятым позднее нормативным правовым актам. (Аналогичный вывод сделан в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2008 N 17АП-2400/2008-АК по делу N А60-30328/2007).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, поскольку договор N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2006) противоречит требованиям, предусмотренным ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 в и Положению о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящейся в федеральной собственности, указанный договор в соответствии со ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Учитывая изложенное, и то, что договор N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.03.2006) является ничтожным в силу закона независимо от признания его таковым судом (ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку противоречит требованиям, предусмотренным ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 в и Положению о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящейся в федеральной собственности, а также то, что спорные нежилые помещения до настоящего времени не возвращены арендатором (ООО "Тироль") арендодателю (ФГУП "НПО автоматики"), исковое требование о применении последствий недействительности указанного договора аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 в виде освобождения занимаемых ООО "Тироль" на основании ничтожного договора нежилых помещений является правомерным и подлежащим удовлетворению в заявленном истцом объеме (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопросы распределения судебных расходов, в том числе и судебных издержек, разрешается арбитражным судом в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределены следующим образом.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, что исковые требования к ответчикам удовлетворены в полном объеме, судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче иска, на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчиков в полном объеме (по 1000 рублей на каждого из ответчиков).

При этом, поскольку заместитель прокурора субъекта Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по данной категории дел, то государственная пошлина в общей сумме 2000 рублей 00 коп. , рассчитанная в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, на основании ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 41, 156, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования Заместителя прокурора Свердловской области удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 819/а-38/юр183 от 10.01.2006 нежилых помещений, общей площадью 41,1 кв.м., расположенных в седьмом блоке на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145, заключенный между Федеральным государственным унитарным предприятием "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н.А. Семихатова" и Обществом с ограниченной ответственностью "Тироль".

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания Общества с ограниченной ответственностью "Тироль" передать Федеральному государственному унитарному предприятию "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н.А. Семихатова" помещение площадью 41,7 кв.м., расположенное в седьмом блоке на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н.А. Семихатова" в доходы федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 рублей 00 копеек.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Тироль" в доходы федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 рублей 00 копеек.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.