Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2008 г. N А60-28003/2008-С4 Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды недвижимого имущества, поскольку доказательств государственной регистрации права хозяйственного ведения организации почтовой связи на переданное недвижимое имущество, являющееся федеральной собственностью, материалы дела не содержат, в связи с чем указанное право у ответчика не возникло и он не мог распоряжаться имуществом, переданным по договору аренды, следовательно, данный договор противоречит нормам закона и является недействительным (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 декабря 2008 г. N А60-28003/2008-С4

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 мая 2009 г. N Ф09-2623/09-С6

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2008 года

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-28003/2008-С4 по иску заместителя прокурора Свердловской области к федеральному государственному унитарному предприятию "Почта России", закрытому акционерному обществу "Ломбард Пектораль-3", третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области, Федеральное агентство связи, о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

при участии в судебном заседании:

от истца: Васильева М.А., представитель по доверенности N 8-12/08 от 10.10.2008 г.,

от ответчика: от ФГУП "Почта России" - Астафьева Е.В., представитель по доверенности от 20.05.2008 г., от ЗАО "Ломбард Пектораль-3" - Вологженинова Т.Г., представитель по доверенности от 27.06.2008 г.

от третьих лиц: отсутствуют, извещены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о чем имеются уведомления органа связи.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным (ничтожным) договора N 1453/48 аренды недвижимого имущества общей площадью 9,6 кв.м., находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Старых Большевиков, л. 75, заключенного 01.09.2006 г. между ФГУП "Почта России" в лице директора УФПС Свердловской области - филиала ФГУП "Почта России" и ЗАО "Пектораль-3", и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ЗАО "Ломбард Пектораль-3" передать ФГУП "Почта России" спорное помещение.

В обоснование исковых требований истец приводит следующие доводы.

По мнению заместителя прокурора Свердловской области, спорный договор является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку заключен с нарушением положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 . N 122-ФЗ, а именно, в отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения на спорное помещение за ФГУП "Почта России". Кроме того, истец полагает, что данный договор является недействительным, поскольку заключен без согласия собственника федерального недвижимого имущества в нарушение ч. 2 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных предприятиях" от 14.11.2002 . N 161-ФЗ. Кроме этого, по мнению прокурора, ничтожность оспариваемого договора аренды влечет нарушение сторонами при его заключении положений ст. 447 ГК РФ. Как указывает истец, порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды установлен Положением о проведении торгов на право заключения аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, утвержденных распоряжением Мингосимущества России N 774-р от 28.07.1998 ., принятым непосредственно во исполнение п.3 Постановления Правительства Российская Федерация N 685 от 30.06.1998 . При таких обстоятельствах, передача федерального имущества в аренду, минуя процедуру организации и проведения торгов, совершается в нарушение положений законодательства, а сделка, заключенная без такого конкурса, является ничтожной. Истец также основывает свои доводы на том, что оспариваемый договор аренды заключен с нарушением статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 . N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку проведение оценки объектов является обязательным в случаев вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе в целях передачи их в аренду.

Представитель истца в судебном заседании 11.12.2008 г. исковые требования поддержал.

Представитель ответчика - ФГУП "Почта России" требования не признал, представил отзыв, в котором требования заместителя прокурора Свердловской области отклонил, указав при этом, что согласие представителя собственника имущества на передачу его в аренду, каковым применительно к спорному имуществу является Федеральное агентство связи, на сдачу в аренду указанного недвижимого имущества было выражено в письме N АЩ-П33-5936 от 24.05.2006 г. Относительно проведения торгов на заключение договора аренды ответчик указал, что Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 . N 685 является подзаконным актом, противоречащим положениям ГК РФ (п. 3 ст. 447 ГК РФ), в п.3 которого предусмотрено, что отчет об оценке объекта используется лишь для исчисления стартового размера арендной платы для проведения конкурса, обязательность проведения торгов в силу п. 3 ст. 447 ГК РФ может быть предусмотрена только законом, а не подзаконным актом. Кроме того, указанный в названном Постановлении Правительства РФ порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, до настоящего времени не разработан и не утвержден. При этом между ответчиками существуют длительные арендные отношения, ЗАО "Ломбард Пектораль-3" занимает спорное помещение с 2004 г. По названным доводам ответчик просит в удовлетворении искового заявления отказать.

Представитель ответчика ЗАО "Ломбард Пектораль-3" исковые требования не признал, поддержав возражения соответчика, самостоятельного отзыва на иск не представил.

Третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области в настоящее судебное заседание представило отзыв, в котором поддержало исковые требования заместителя прокурора Свердловской области по доводам, изложенным в данном заявлении.

Третье лицо - Федеральное агентство связи также представило отзыв, в котором исковые требования отклонило, указав, что спорное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения ответчику, в связи с чем осуществление сделок с имуществом организаций федеральной почтовой связи регулируются специальной нормой - статьей 25 Федерального закона от 17 июля 1999 года N 176-ФЗ "О почтовой связи", где указано, что организации федеральной почтовой связи самостоятельно распоряжаются в целях осуществления своей деятельности принадлежащим им имуществом. Сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим организациям федеральной почтовой связи на праве хозяйственного ведения, в том числе сдача его в аренду, допускаются, если они не влекут изменения права федеральной собственности на соответствующее имущество, и проводятся в соответствии с решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой связи. Третье лицо также указало, что одобрило совершение сделки письмом от 24.05.2006 г. N АЩ-П33-5936. По указанным доводам, третье лицо просит в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве отзыв по существу исковых требований не направило.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

Между ФГУП "Почта России" (арендодатель) и ЗАО "Пектораль-3" (арендатор) 01.09.2006 г. заключен договор аренды недвижимого имущества N 1453/48. Из имеющейся в деле выписки из ЕГРЮЛ в отношении ЗАО "Ломбард Пектораль-3" следует, что оно и указанное в договоре ЗАО "Пектораль-3" являются одним и тем же лицом.

Пунктом 1.1. данного договора предусмотрено, что арендодатель обязуется представить, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое помещение, принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Старых Большевиков, л. 75, для использования под ломбард.

Данное помещение в числе иных помещений 1 и 2 этажей нежилого здания, расположенного по указанному адресу, было передано ответчику ФГУП "Почта России" в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 08.09.2005 г. N 1362-р, актом от 27.12.2005 г. N 4/350 о приеме-передаче объектов недвижимости от ФГУ "Управление федеральной почтовой связи Свердловской области" ФГУП "Почта России".

Пунктом 1.3. договора от 01.09.2006 г. предусмотрено, что общая площадь помещения составляет 9,6 кв.м. В приложении N 2 стороны согласовали размер арендной платы.

В подписанном сторонами приложении N 3 к договору, содержащем выкопировку из технического паспорта на здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Большакова, 75, стороны согласовали конкретное расположение передаваемого по договору помещения на плане первого этажа здания.

Срок договора аренды установлен с 01.09.2006 г. до 30.08.2007 г. (п.3.1. договора от 01.09.2006 г.).

Поскольку с соответствии со ст. 607 ГК РФ в названном договоре аренды указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, срок действия договора установлен менее одного года, размер арендной платы его сторонами согласован, суд находит указанный договор аренды заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 25 Федерального закона "О почтовой связи" N 176-ФЗ от 17.07.1999г. (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим организациям федеральной почтовой связи на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, в том числе сдача его в аренду или предоставление в пользование либо распоряжение этим имуществом иным способом, допускаются, если они не влекут изменение права федеральной собственности на соответствующее имущество, за исключением случаев, предусмотренных в части четвертой настоящей статьи, и проводятся в соответствии с решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой связи.

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральном агентстве связи, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 г. N 320, Федеральное агентство связи является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере электросвязи и почтовой связи, в том числе в области создания, развития и использования сетей связи, спутниковых систем связи, систем телевизионного вещания и радиовещания.

Пунктом 5.2. данного Положения предусмотрено, что Федеральное агентство связи осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной пунктом 1 настоящего Положения сфере деятельности, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям и федеральным государственным учреждениям, подведомственным агентству.

В представленном в суд отзыве Федеральное агентство связи указало, что ответчиком ФГУП "Почта России" от него как представителя собственника было получено такое согласие на заключение оспариваемого договора аренды.

Кроме того, в материалы дела ответчиком ФГУП "Почта России" представлено письмо Федерального агентства связи от 24.05.2006 г. N АЩ-П33-5936 (с приложением списка объектов и арендодателей, где под номером 401 значится спорное помещение и ЗАО "Пектораль-3"), свидетельствующее о наличии подобного согласия.

Таким образом, довод истца о необходимости получения согласия на заключение спорного договора именно от Федерального агентства по управлению федеральным имуществом является необоснованным.

В то же время суд находит требования подлежащими удовлетворению, а спорный договор ничтожным по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п.1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 . государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поскольку доказательств государственной регистрации права хозяйственного ведения на переданное после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ФГУП "Почта России" недвижимое имущество материалы дела не содержат, суд полагает, что права хозяйственного ведения у ФГУП "Почта России" не возникло.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Однако арендодатель ФГУП "Почта России" не обладал правом распоряжения имуществом, переданным по договору N 1453/48 от 01.09.2006 г., в связи с чем договор N 1453/48 от 01.09.2006 г., заключенный 01.09.2006 г. между ФГУП "Почта России" и ЗАО "Пектораль-3", противоречит указанным нормам закона, поэтому в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998г. N 685 "О мерах по обеспечению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

При этом данное Постановление устанавливает перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Иных законных оснований для заключения договора аренды федерального имущества без проведения конкурса не имеется.

Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентирован распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации N 774-р от 28.07.1998, разработанным последним в соответствии со статьями 447-449 ГК РФ и действующим до установления уполномоченным органом порядка проведения конкурса в части, не противоречащей действующему законодательству.

Проанализировав вышеуказанные нормы права в их совокупности, суд считает, что оснований для заключения спорного договора аренды без проведения конкурса у ФГУП не имелось, при этом из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что спорный договор заключен без проведения конкурсных процедур.

Доводы ФГУП об отсутствии необходимости проведения конкурса и неправомерности применения Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998г. N 685 "О мерах по обеспечению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" судом отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Также следует отметить, что согласование уполномоченного органа от 24.05.2006 г. содержит указание на необходимость соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации при заключении договора.

Довод ФГУП "Почта России" о том, что имущество, являющееся предметом договора аренды, не было свободным от прав третьих лиц, а также, что между ответчиками существовали длительные арендные отношения, суд обоснованным не признает, поскольку надлежащих доказательств того, что на момент заключения спорного договора аренды от 01.09.2006 г. между ответчиками имелся заключенный в установленном порядке договор аренды, согласно которому спорное имущество использовалось другим ответчиком, в деле не имеется.

Имеющиеся в материалах дела договор аренды от 14.01.2004 г. и приложения к нему такими доказательствами не являются, поскольку указывают на существование арендных отношений не позднее 2005 г. Кроме того, п. 1.10 договора от 14.01.2004 г. указывает на отсутствие преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Также следует учесть, что в мае 2006 г. ФГУП обратился в Федеральное агентство связи по вопросу заключения договоров аренды временно неиспользуемых помещений, в том числе и по спорному объекту, что следует из вышеупомянутого письма Федерального агентства связи от 24.05.2006 г. N АЩ-П33-5936. При подписании договора от 01.09.2006 г. N 1453/48 сторонами подписан акт приема-передачи имущества, что также является основанием для вывода о передаче данного имущества в аренду свободным от прав третьих лиц.

Также в силу п.3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" обязательным условием для заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, является определение в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта".

Судом установлено, что на момент заключения спорного договора аренды - 01.09.2006 г. оценка права пользования передаваемого по договору имущества не проведена, при этом данное условие в силу вышеизложенного является обязательным при передаче федерального имущества в аренду.

Поскольку передача имущества произведена без проведения оценки права пользования объекта договора аренды, суд считает, что спорный договор аренды недвижимого имущества заключен с нарушением положений статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ссылка ФГУП в отзыве на иск на последующее проведение оценки (отчет N 312 от 21.12.2006 г.) судом отклоняется как необоснованная, поскольку данное обстоятельство не исключает необходимости проведения оценки права пользования передаваемым в аренду имуществом на момент заключения сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, требование о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ЗАО "Ломбард Пектораль-3" возвратить ФГУП "Почта России" помещение площадью 9,6 кв.м, находящееся по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Большакова, 75, подлежит удовлетворению.

В силу положений подп.1 п.1 ст. 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации прокуроры освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчиков в равных долях в доход федерального бюджета РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор N 1453/48 от 01.09.2006 г. аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Большакова, 75, общей площадью 9,6 кв.м, заключенный 01.09.2006 г. между Федеральным государственным унитарным предприятием "Почта России" и ЗАО "Пектораль-3".

Обязать закрытое акционерное общество "Ломбард Пектораль-3" передать Федеральному государственному унитарному предприятию "Почта России" помещение, находящееся по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Большакова, 75, общей площадью 9,6 кв.м.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Ломбард Пектораль-3" в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 1000 руб. 00 коп.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 1000 руб. 00 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.