Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 июня 2010 г. N Ф09-4653/10-С6 по делу N А50-35401/2009 Суд удовлетворил требование о признании недействительным договора купли-продажи имущества, поскольку спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в данном здании, возможность их самостоятельного использования, без нарушения прав иных владельцев помещений, не подтверждена, ответчик распорядился недвижимостью в нарушение закона с учетом того, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 21 июня 2010 г. N Ф09-4653/10-С6 по делу N А50-35401/2009

Дело N А50-35401/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 сентября 2011 г. N Ф09-6422/10 по делу N А50-42674/2009

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2011 г. N 17АП-4122/10

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 августа 2010 г. N Ф09-6422/10-С6 по делу N А50-42674/2009

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2010 г. N 17АП-4122/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2010 г. N 17АП-12370/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уником-Пермь" (далее - общество "Уником-Пермь") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 по делу N А50-35401/2009 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Уником-Пермь" - Зернин Н.В., Степанов В.В. (доверенность от 21.04.2010);

индивидуального предпринимателя Маракулина Владимира Юрьевича (далее - предприниматель) - Негуляев В.А. (доверенность от 01.09.2009);

общества с ограниченной ответственностью "Фонд профсоюзного имущества" (далее - общество "Фонд профсоюзного имущества") - Ворсин Д.Н. (доверенность от 17.06.2010).

Обществом "Фонд профсоюзного имущества" в Федеральный арбитражный суд Уральского округа подано ходатайство о прекращении производства по кассационной жалобе. Данное ходатайство удовлетворению не подлежит, поскольку общество "Фонд профсоюзного имущества" не является лицом, подавшим кассационную жалобу, общество "Уником-Пермь" против удовлетворения указанного ходатайства возражает, оснований для прекращения производства по кассационной жалобе не имеется (ст. 49, 282 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Уником-Пермь", Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермского края (далее - регистрационная служба) и закрытому акционерному обществу "Строительно-монтажный трест N 15" (далее - общество "СМТ N 15") о:

- признании права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 104, первый этаж: крыльцо площадью 129,93 кв.м, литера а, со всеми его конструктивными элементами (лестницей, опорами, навесом, площадкой); крыльцо площадью 6,5 кв.м, литера аЗ, со всеми его конструктивными элементами (лестницей, опорами, навесом, площадкой); крыльцо площадью 7,1 кв.м, литера а4, со всеми его конструктивными элементами (лестницей, опорами, навесом, площадкой); помещение N 13а - лестничную клетку - площадью 15,5 кв.м; помещение N 14 -тамбур - площадью 4,7 кв.м; помещение N 18 - тамбур - площадью 5,2 кв.м; помещение N 43 - тамбур - площадью 6,1 кв.м; помещение N 44 - тамбур - площадью 6 кв.м; помещение N 45 - вестибюль - площадью 85,3 кв.м; помещение N 48 - электрощитовую - площадью 5,8 кв.м;

- признании недействительным договора купли-продажи имущества от 29.05.2009, заключенного между обществом "СМТ N 15" и обществом "Уником-Пермь";

признании недействительной государственной регистрации права собственности общества "Уником-Пермь" на нежилое помещение площадью 174,1 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 104, в части помещений N 13а, 14, 18, 43, 44, 45, 48;

- обязании общества "Уником-Пермь" в течение 20 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние (в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 27.01.1999) помещения, право общей долевой собственности на которые просит признать истец, а в случае неисполнения ответчиком данной обязанности в установленный срок - предоставить истцу право осуществить соответствующие действия самостоятельно с возложением расходов на ответчика (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л. д. 43, 44).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 25.01.2010 (судья Кульбакова Е.В.) иск удовлетворен частично. Признано право общей долевой собственности предпринимателя на следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Советская, 104, этаж 1: помещение N 13а - лестничную клетку - площадью 15,5 кв.м, помещение N 14 - тамбур - площадью 4,7 кв.м, помещение N 18 - тамбур - площадью 5,2 кв.м, помещение N 43 - тамбур - площадью 6,1 кв.м, помещение N 44 - тамбур - площадью 6 кв.м, помещение N 45 - вестибюль - площадью 85,3 кв.м, помещение N 48 - электрощитовую - площадью 5,8 кв.м. Признан недействительным в соответствующей части договор купли-продажи имущества от 19.05.2009, заключенный между обществом "СМТ N 15" и обществом "Уником-Пермь", на основании которого право собственности на помещения N 13а, 14, 18, 43, 44, 45, 48 было зарегистрировано за обществом "Уником-Пермь". На общество "Уником-Пермь" возложена обязанность в течение двадцати календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние (в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 27.01.1999) помещения N 13а, 14, 18, 43, 44, 45, 48, крыльцо, литера а, расположенные по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Советская, д. 104, первый этаж, демонтировать перегородки, двери, решетки, запорные устройства, вывезти строительный мусор, стройматериалы. В случае неисполнения обществом "Уником-Пермь" данной обязанности в установленный срок предпринимателю предоставить право осуществить соответствующие действия самостоятельно за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 (судьи Скромова Ю.В., Виноградова Л.Ф., Зеленина Т.Л.) . арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники помещений в здании, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 104: открытое акционерное общество "Пермпромнедвижимость", общество с ограниченной ответственностью "Фонд профсоюзного имущества", открытое акционерное общество "Коммерческий банк "Прикамье", некоммерческая организация негосударственный пенсионный фонд "Стратегия", объединение организаций профсоюзов Пермского края "Пермский крайсовпроф", Юсупов Шавкат Шарафиович, Щербакова Мария Владимировна, Архипова Галина Николаевна, Завьялов Максим Михайлович.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 (судьи Скромова Ю.В., Гребенкина Н.А., Панькова Г.Л.) решение суда отменено в связи с тем, что оно принято в отношении прав и обязанностей лиц, не привлеченных к участию в настоящем деле. Исковые требования удовлетворены частично. Признано право общей долевой собственности предпринимателя на следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 104, первый этаж, помещения: помещение N 13а - лестничную клетку - площадью 15,5 кв.м, помещение N 14 - тамбур - площадью 4,7 кв.м, помещение N 18 - тамбур - площадью 5,2 кв.м, помещение N 43 - тамбур -площадью 6,1 кв.м, помещение N 44 - тамбур - площадью 6 кв.м, помещение N 45 - вестибюль - площадью 85,3 кв.м, помещение N 48 - электрощитовую -площадью 5,8 кв.м. Признан недействительным договор купли-продажи от 29.05.2009, заключенный между обществом "СМТ N 15" и обществом "Уником-Пермь", в части отчуждения помещений N 13а, 14, 18, 43, 44, 45, 48. На общество "Уником-Пермь" возложена обязанность в течение двадцати календарных дней с момента вступления в законную силу постановления апелляционного суда привести в первоначальное состояние, соответствующее техническому паспорту по состоянию на 27.01.1999, помещения N 13а, 14, 18, 43, 44, 45, 48, крыльцо, литера а, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Советская, 104, первый этаж, демонтировать перегородки, двери, решетки, запорные устройства, установленные в спорных помещениях, вывезти строительный мусор, стройматериалы. В случае неисполнения обществом "Уником-Пермь" данных обязанностей предпринимателю предоставлено право осуществить указанные действия с возложением понесенных расходов на общество "Уником-Пермь". В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Уником-Пермь" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. По мнению заявителя, судом признано право общей долевой собственности на несуществующий объект, что не предусмотрено законом, а также не указано, что имеется в виду под первоначальным состоянием объекта. Признавая за предпринимателем право общей долевой собственности на спорные помещения, суд не определил размер доли. Также общество "Уником-Пермь" полагает, что у предпринимателя отсутствовало право на иск, поскольку при приобретении помещения в здании, расположенном в здании по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 104, он знал, что в данном здании отсутствуют помещения, находящиеся в общей долевой собственности, поскольку все они разделены между собственниками помещений в указанном здании. Заявитель считает, что со стороны предпринимателя имеет место злоупотребление правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, общество "Уником-Пермь" указывает, что апелляционным судом неправомерно отказано в привлечении к участию в деле закрытого акционерного общества "УралЭнергоПром", которое приобрело у заявителя часть спорных помещений по договору купли-продажи имущества от 22.03.2010.

Законность судебного акта проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора судами установлено, что предпринимателем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.10.2007 приобретено право собственности на нежилое помещение площадью 238,2 кв.м, расположенное на первом этаже пятиэтажного кирпичного здания, литера А, находящегося по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Советская, д. 104. Право собственности предпринимателя зарегистрировано, что подтверждается соответствующим свидетельством серии 59 БА N 0760146.

Между обществом "СМТ N 15" и обществом "Уником-Пермь" заключен договор купли-продажи от 29.05.2009, на основании которого общество "Уником-Пермь" приобрело нежилое помещение площадью 174,1 кв.м расположенное на первом этаже пятиэтажного кирпичного здания, литера А, находящегося по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Советская, д. 104. Помещения, из которых состоит данный объект недвижимого имущества, указаны на плане, являющемся приложением N 1 к указанному договору.

Как следует из названного плана, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.09.2009 N 01/136/2009-366, технического паспорта нежилого здания (строения), составленного по состоянию на 27.01.1999, предметом договора купли-продажи от 29.05.2009 явились помещения N 13а, 14, 15, 18, 43, 44, 45, 45а, 45б, 48. В отношении указанных помещений зарегистрировано право собственности общества "Уником-Пермь".

Обращаясь в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу, предприниматель указал, что здание, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 104, представляет собой административное здание, в нем находятся помещения, принадлежащие на праве собственности разным лицам, доступ в здание, в том числе и к принадлежащим истцу помещениям, осуществляется через один парадный (центральный, основной) вход (крыльцо, литера а) с лестницей, далее через помещения N 43, 44 (тамбуры), с тыльной стороны здания в него ведут пожарные (эвакуационные) входы через крыльца, литеры а3, а4, при этом проход в здание через крыльцо, литера а3, осуществляется через помещение N 14 (тамбур), а проход через крыльцо, литера а4, - через помещение N 18 (тамбур); помещения N 14, 18, 43, 44 (тамбуры) выходят в помещение N 45 (вестибюль), через который осуществляется проход к кабинетам, коридорам, лестничной клетке (помещение N 13а), шахте лифта и электрощитовой (помещение N 48).

Предприниматель полагает, что названные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в здании и выполняют функции обслуживания других помещений, являются общей долевой собственностью собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 104. До приобретения спорных помещений обществом "Уником-Пермь" собственники помещений в данном здании беспрепятственно ими пользовались, осуществляли через них проход, что в настоящее время затруднительно, поскольку в спорных помещениях обществом "Уником-Пермь" осуществляются строительные работы и ведется их перепланировка.

Частично удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд исходил из следующего.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что помещение N 13а представляет собой лестничную клетку, по которой осуществляется проход к помещениям второго этажа и в подвал; помещения N 14, 18, 43, 44 представляют собой тамбуры, через которые осуществляется вход в административное здание и выход из него, в том числе через помещения N 14, 18 выход осуществляется к пожарным выходам - крыльцам, литеры а3, а4, через помещения N 43, 44 осуществляется вход в здание с парадного крыльца, литера а; помещение N 45 представляет собой вестибюль, куда можно попасть, пройдя через крыльца, литеры а, а3, а4, и соответствующие тамбуры, и из этого вестибюля осуществляется проход к помещениям первого этажа, к лестничной клетке (помещение N 13а), а также к лифтам; помещение N 48 представляет собой электрощитовую, которая необходима для обслуживания более одного помещения в здании.

В связи с этим апелляционный суд пришел к выводу о том, что названые помещения являются общим имуществом здания. При этом истцу, как собственнику помещений в здании, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 104, принадлежит доля в праве общей собственности в силу закона, независимо от государственной регистрации этого права (п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

На основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Поскольку помещения N 13а, 14, 18, 43, 44, 45, 48 являются общим имуществом собственников помещений в данном здании, возможность их самостоятельного использования, без нарушения прав иных владельцев помещений, не подтверждена, и учитывая, что общество "СМТ N 15" распорядилось названным имуществом в нарушение положений указанных норм, апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи имущества от 29.05.2009, заключенный между обществом "СМТ N 15" и обществом "Уником-Пермь", является в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительным (ничтожным) в части отчуждения указанных помещений.

Судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела фото-и видеоматериалов, технических паспортов, письма Инспекции государственного строительного надзора Пермского края от 12.11.2009 также установлено, что обществом "Уником-Пермь" в помещениях N 13а, 14, 18, 43, 44, 45, 48 и на центральной парадной лестнице, литера а, осуществляются строительные работы и ведется монтаж павильонов, устанавливаются металлические ограждения, переоборудуются в офисные помещения и перекрываются для прохода тамбуры, площадка перед шахтой лифта и вестибюль, в результате чего перекрываются вход и выход из здания, в том числе пожарные выходы в створах крылец, литеры а3, а4, то есть затрудняется использование собственниками принадлежащих им помещений в здании по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 104.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что восстановление прав истца - одного из собственников помещений в указанном здании и участника права общей собственности в отношении спорного имущества, возможно путем приведения вышеназванных помещений в первоначальное состояние (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах апелляционный суд в обжалуемой части судебного акта правомерно удовлетворил исковые требования.

Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Злоупотребление правом со стороны истца (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) судом не установлено, в связи с чем отклоняется соответствующий довод, содержащийся в кассационной жалобе общества "Уником-Пермь".

Ссылка общества "Уником-Пермь" на то, что к участию в настоящем деле необходимо было привлечь закрытое акционерное общество "УралЭнергоПром" - приобретателя части спорных помещений, также подлежит отклонению. Факт возникновения у данного акционерного общества права собственности на часть указанных помещений не доказан, документы, подтверждающие государственную регистрацию права, в материалах дела отсутствуют (ст. 8, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов апелляционного суда, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, соответствующие доводы являлись предметом оценки апелляционного суда и обоснованно отклонены. Ссылок на нормы права и фактические обстоятельства, которые свидетельствовали бы о необходимости отмены постановления суда апелляционной инстанции, в кассационной жалобе не содержится.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 по делу N А50-35401/2009 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уником-Пермь" - без удовлетворения.