Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 июня 2010 г. N Ф09-8781/09-C3 по делу N А50-12537/2009 Дело об отказе в расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда и об изъятии муниципального нежилого помещения передано на новое рассмотрение, поскольку при обращении в суд в качестве основания для расторжения договора департамент ссылался на нарушение предпринимателем условий договора, не отказывался от исполнения договора в порядке, предусмотренном законом, у судов не имелось оснований для применения срока прекращения договорных отношений с момента уведомления арендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 30 июня 2010 г. N Ф09-8781/09-C3 по делу N А50-12537/2009

Дело N А50-12537/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 февраля 2011 г. N Ф09-8781/09-С3 по делу N А50-12537/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Гусева О.Г., судей Глазыриной Т.Ю., Первухина В.М., рассмотрел в судебном заседании жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на определение Арбитражного суда Пермского края от 29.01.2010 по делу N А50-12537/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по тому же делу.

В судебном заседании принял участие представитель департамента - Зелененко И.Е. (доверенность от 28.12.2009 N 224).

Индивидуальный предприниматель Васильева Наталья Валерьевна (далее - предприниматель), надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы путем направления в его адрес копии определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явилась, явку своего представителя не обеспечила.

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, определенном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И в сумме 77 137 руб. 08 коп., в том числе задолженности по арендной плате за объект в сумме 46 569 руб. 03 коп. и задолженности по арендной плате за долю земельного участка в сумме 30 748 руб. 05 коп., пеней в сумме 6 071 руб. 06 коп.; о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И и об изъятии у ответчика нежилого помещения площадью 153,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Кавалерийская, 3.

Решением суда от 07.08.2009 (судья Вшивкова О.В.) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя задолженность по арендной плате в сумме 32 769 руб. 56 коп., в том числе задолженность по арендной плате за объект в сумме 5 021 руб. 51 коп., и задолженность по арендной плате за долю земельного участка в сумме 25 748 руб. 05 коп., пени в сумме 2 000 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10.11.2009 (судьи Гусев О.Г., Дубровский В.И., Токмакова А.Н.) решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-О5И и о возврате переданного в аренду имущества отменено. В отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 29.01.2010 (судья Вшивкова О.В.) заявление департамента о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-О5И и о возврате переданного по этому договору в аренду имущества оставлено без рассмотрения.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 (судьи Осипова С.П., Грибиниченко О.Г., Ясикова Е.Ю.) определение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И и об изъятии муниципального нежилого помещения, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Департамент полагает, что судами вопреки доводам, изложенным в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10.11.2009, не дано оценки п. 6.2 договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И, содержащему основания для досрочного расторжения договора аренды.

По мнению департамента, вывод судов о том, что истцом нарушен досудебный порядок расторжения договора аренды, является неправомерным, поскольку в претензии от 20.04.2009 департаментом арендатору было предложено в срок до 30.04.2009 погасить задолженность и расторгнуть договор.

Департамент указывает на то, что решением суда первой инстанции от 07.08.2009 по данному делу было установлено систематическое нарушение сроков внесения арендной платы предпринимателем, следовательно, у истца имелись все основания для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Департамент считает, что факт заключения договора аренды на неопределенный срок, вопреки доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Предпринимателем представлен отзыв на кассационную жалобу департамента, в котором он просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылаясь на отсутствие оснований для их отмены.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.06.2005 между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1850-05И, по условиям которого департамент (арендодатель) передает, а предприниматель (арендатор) принимает во временное пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 153,10 кв.м в подвале пятиэтажного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Кавалерийская, 3.

Помещения переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 01.06.2005.

Департамент, полагая, что предприниматель уплачивал арендную плату не в полном объеме и не в установленные договором аренды от 10.06.2005 N 1850-05И сроки, направил ответчику претензию от 20.04.2009 с предложением погасить задолженность и расторгнуть договор аренды в срок до 30.04.2009.

Неисполнение предпринимателем в добровольном порядке требований департамента, указанных в претензии, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И и возврате арендованного имущества, установив, что задолженность предпринимателя по арендной плате составляет менее размера двухмесячной арендной платы, отметив при этом, что департаментом не указано иных оснований для расторжения договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И и изъятия имущества.

Отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И и возврате переданного в аренду имущества и направляя дело в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края, суд кассационной инстанции указал на необходимость выяснения фактических обстоятельств, явившихся основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора аренды и о возврате переданного в аренду имущества, свидетельствующих о несвоевременном внесении арендной платы предпринимателем.

Судами при новом рассмотрении не установлены указанные обстоятельства и правовая оценка им не дана.

В п. 6.2.2, 6.2.3 договора аренды от 10.06.2005 N 1580-05И предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случаях, если арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные договором, либо имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы.

В связи с невыполнением арендатором условий договора по своевременному внесению арендной платы департамент обратился к нему с претензией от 20.04.2009, в которой предложил в срок до 30.04.2009 погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и расторгнуть договор.

Поскольку в срок, указанный в претензии, предприниматель не ответил на требование департамента о расторжении договора аренды, департамент на основании ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с заявлением, в котором просил расторгнуть договор аренды и обязать предпринимателя возвратить арендованное имущество.

Суды оставили заявление департамента без рассмотрения, исходя из того, что департаментом не соблюден досудебный порядок расторжения договора.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды между сторонами заключен сроком с 01.06.2005 по 30.05.2006. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, данный договор возобновлен на неопределенный срок.

Сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не свидетельствует о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не лишает арендодателя права на расторжение такого договора в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии -в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что в срок, указанный в претензии от 20.04.2009, департамент не получил ответ предпринимателя на требование о расторжении договора, департамент правомерно обратился в суд с заявлением, в котором просил расторгнуть договор аренды и обязать предпринимателя возвратить арендованное имущество; у судов не имелось оснований для оставления заявления департамента без рассмотрения.

Поскольку при обращении в суд в качестве основания для расторжения договора департамент ссылался на нарушение предпринимателем условий договора, не отказывался от исполнения договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, у судов не имелось оснований для применения срока, установленного ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды необоснованно указали на то, что срок, определенный ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлен для досудебного порядка расторжения договора.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если это допускается законом или соглашением сторон, односторонний отказ от исполнения договора приводит к тому, что договор считается расторгнутым.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении трех месяцев с момента уведомления арендатора о прекращении договорных отношений договор аренды прекращается и арендатор обязан вернуть арендованное имущество (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае у стороны, отказавшейся от исполнения договора, отсутствует обязанность по обращению в суд, поскольку договор аренды прекращается по истечении трех месяцев с момента уведомления арендатора о прекращении договорных отношений.

С учетом того, что судами неправильно применены нормы материального права, спор по существу не рассмотрен, указания суда кассационной инстанции о необходимости выяснения фактических обстоятельств, явившихся основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора аренды и о возврате переданного в аренду имущества, свидетельствующих о несвоевременном внесении арендной платы предпринимателем, не выполнены, обстоятельства, имеющие значение для дела, судами не установлены, судебные акты подлежат отмене.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

определение Арбитражного суда Пермского края от 29.01.2010 по делу N А50-12537/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по тому же делу отменить.

Направить вопрос для рассмотрения по существу в Арбитражный суд Пермского края.