Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 ноября 2009 г. N Ф09-8781/09-С3 Дело о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда и возврате переданного в аренду имущества направлено на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства, связанные с несвоевременным внесением арендатором арендной платы за спорный период, судом не устанавливались, а также в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о заключении сторонами соглашения о продлении срока действия договора либо о заключении нового договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 ноября 2009 г. N Ф09-8781/09-С3

Дело N А50-12537/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 февраля 2011 г. N Ф09-8781/09-С3 по делу N А50-12537/2009

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 июня 2010 г. N Ф09-8781/09-C3 по делу N А50-12537/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Гусева О.Г., судей Дубровского В.И., Токмаковой А.Н.,

рассмотрел в судебном заседании жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 07.08.2009 по делу N А50-12573/2009.

В судебном заседании приняла участие индивидуальный предприниматель Васильева Наталья Валерьевна (далее - предприниматель).

Представители департамента, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы путем направления в его адрес копии определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, определенном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И в сумме 77 137 руб. 08 коп. , в том числе задолженности по арендной плате за объект в сумме 46 569 руб. 03 коп. и задолженности по арендной плате за долю земельного участка 30 748 руб. 05 коп. , пеней в сумме 6 071 руб. 06 коп. ; о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И и об изъятии у ответчика нежилого помещения площадью 153,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Кавалерийская, 3.

Решением суда от 07.08.2009 (судья Вшивкова О.В.) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя задолженность по арендной плате в сумме 32 769 руб. 56 коп. , в том числе задолженность по арендной плате за объект в сумме 5 021 руб. 51 коп. , и задолженность по арендной плате за долю земельного участка 25 748 руб. 05 коп. , пени в сумме 2 000 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе департамент просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Департамент полагает, что суд, не проверив факт зачисления перечисленной предпринимателем арендной платы на счет органа, исполняющего бюджет, сделал необоснованный вывод об отсутствии у предпринимателя задолженности по арендной плате в сумме, предъявленной истцом к взысканию.

По мнению заявителя жалобы, довод суда о том, что департаментом не были указаны иные основания для расторжения договора аренды, кроме как наличие у ответчика задолженности в размере двухмесячной арендной платы, является неосновательным.

Департамент указывает на то, что предприниматель систематически допускал нарушение сроков внесения арендной платы, что в соответствии с п. 6.2.2 договора аренды от 10.06.2005 N 1580-05И является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Департамент считает, что материалами дела данные обстоятельства подтверждены, однако суд оставил их без внимания, а требования о расторжении договора аренды от 10.06.2005 N 1580-05И и возврате помещения по указанному основанию - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.06.2005 между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1850-05И, по условиям которого департамент (арендодатель) передает, а предприниматель (арендатор) принимает во временное пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 153,10 кв.м в подвале пятиэтажного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Кавалерийская, 3.

Помещения переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 01.06.2005.

Департамент, полагая, что предприниматель уплачивал арендную плату не в полном объеме и не в установленные договором аренды от 10.06.2005 N 1850-05И сроки, направил ответчику претензию от 20.04.2009 с предложением погасить задолженность и расторгнуть договор аренды в срок до 30.04.2009.

Неисполнение предпринимателем в добровольном порядке требований департамента, указанных в претензии, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Суд отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 44 547 руб. 52 коп. , пеней в сумме 4071 руб. 06 коп. , исходя из отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 44 547 руб. 52 коп. в связи с ее погашением; наличия оснований, предусмотренных ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, для снижения суммы пеней, подлежащих взысканию с ответчика.

Суд, установив, что задолженность предпринимателя по арендной плате составляет менее размера двухмесячной арендной платы, отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И и возврате арендованного имущества, указав при этом на то, что департаментом не указано иных оснований для расторжения договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И и изъятия имущества.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 6.2.2, 6.2.3 договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в случаях систематического (два раза и более) нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, а также наличия у него задолженности в размере двухмесячной арендной платы.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.4 договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И предусмотрена обязанность предпринимателя по внесению арендной платы ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала в размере, указанном в приложении N 2 к договору аренды, и в уведомлении о перерасчете арендной платы.

Согласно п. 4.3 договора аренды арендная плата включает плату за объект и плату за долю земельного участка.

В случае просрочки внесения арендатором арендной платы в сроки, установленные договором аренды от 10.06.2005 N 1850-05И, за каждый день задержки внесения арендной платы на него налагается штраф в размере 0,5% от величины недоимки арендной платы за расчетный период (п. 7.2 договора).

Судом установлено, что предпринимателем на момент рассмотрения спора погашена задолженность по арендной плате за спорный период в сумме 44 547 руб. 52 коп.

С учетом данного обстоятельства суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований в этой части.

Суд указал на непредставление ответчиком доказательств своевременного внесения арендных платежей за период с августа 2008 г. по январь 2009 г. и взыскал с ответчика пени на основании п. 7.2 договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И, снизив их сумму с учетом требований ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что задолженность предпринимателя по арендной плате составляет менее размера двухмесячной арендной платы, в связи с чем, суд не нашел оснований для удовлетворения требований департамента о расторжении договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И и возврате арендованного имущества.

При этом суд исходил из того, что департаментом не указано иных оснований для расторжения договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И и изъятия имущества.

Между тем, в исковом заявлении департамент в качестве оснований для расторжения договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И и возврате арендного имущества ссылался на наличие обстоятельств, предусмотренных п. 6.2.2, 6.2.3 договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И, а именно: наличие у арендатора задолженности в размере двухмесячной арендной платы и несвоевременное внесение им арендной платы за период с августа 2008 г. по январь 2009 г. , платы за долю земельного участка за период с января 2007 г. по март 2008 г.

Обстоятельства, связанные с несвоевременным внесением арендатором арендной платы за указанный период, как основание для расторжения договора аренды от 10 06.2005 N 1850-05И и возврата арендованного имущества, судом не устанавливались, требование департамента в этой части судом не рассмотрено. Из материалов дела следует, что в п. 1.3 договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И стороны предусмотрели срок аренды с 01.06.2005 по 30.05 2006.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 621 Гражданский кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом не установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела и определения срока действия договора аренды, заключенного между сторонами. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о заключении сторонами соглашения о продлении срока действия договора аренды от 10.06.2005 N 1850-05И либо о заключении нового договора.

Судом не дана правовая оценка действиям департамента по направлению ответчику требования о расторжении договора аренды от 10.06.2005 N1850-05И, изложенного в письмах от 20.04.2009 N 19-18-3370/16-03, 19-18-3370/16-04, и их правовых последствий.

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом первой инстанции (ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И и о возврате переданного в аренду имущества, судом не устанавливались, решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует установить и исследовать обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора в указанной части, и с учетом установленного разрешить спор.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 07.08.2009 по делу N А50-12537/2009 отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И и о возврате переданного в аренду имущества.

В отмененной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

В остальной части судебный акт оставить без изменения.