Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 февраля 2011 г. N Ф09-8781/09-С3 по делу N А50-12537/2009 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 3 февраля 2011 г. N Ф09-8781/09-С3 по делу N А50-12537/2009

Дело N А50-12537/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: Председательствующего Глазыриной Т.Ю., судей Гусева О.Г., Жаворонкова Д.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Васильевой Натальи Валерьевны (далее - предприниматель Васильева Н.В., ответчик) на решение Арбитражного суда Пермского края от 25.08.2010 по делу N А50-12537/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом путем направления копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Департамент имущественных отношений администрации города Перми (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, определенном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И в сумме 77 137 руб. 08 коп., в том числе задолженности по арендной плате за объект в сумме 46 569 руб. 03 коп. и задолженности по арендной плате за долю земельного участка в сумме 30 748 руб. 05 коп., пеней в сумме 6 071 руб. 06 коп.; о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И и об изъятии у ответчика нежилого помещения площадью 153,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Кавалерийская, 3.

Решением суда от 07.08.2009 исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с предпринимателя Васильевой Н.В. 32 769 руб. 56 коп. задолженности, в том числе долг по арендной плате за объект в сумме 5021 руб. 51 коп., и задолженность по арендной плате за долю земельного участка в сумме 25 748 руб. 05 коп., пени в сумме 2 000 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10.11.2009 решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И и о возврате переданного в аренду имущества отменено. В отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 29.01.2010 заявление департамента о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2005 N 1580-05И и о возврате переданного по этому договору в аренду имущества оставлено без рассмотрения.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 определение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30.06.2010 определение суда и постановление апелляционного суда отменены, вопрос направлен для рассмотрения по существу в Арбитражный суд Пермского края.

Решением суда от 25.08.2010 (судья Вшивкова О.В.) исковые требования департамента удовлетворены. Судом расторгнут договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1580-05И, заключенный 10.06.2005 с предпринимателем Васильевой Н.В. Предприниматель Васильева Н.В. обязан возвратить встроенные нежилые помещения общей площадью 153,10 кв. м в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Кавалерийская, 3 по акту приема-передачи.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда (судьи Полевщикова С.Н., Борзенкова И.В., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Васильева Н.В. просит судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на необоснованность выводов судов о соблюдении истцом претензионного порядка расторжения договора аренды. В обоснование жалобы ответчиком указано на то, что истцом не соблюден претензионный порядок расторжения договора аренды по основанию, указанному в исковом заявлении, поскольку в претензии, направленной истцом, не указано о расторжении договора по причине систематического нарушения срока внесения арендной платы.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 10.06.2005, по условиям которого департаментом (арендодатель) переданы предпринимателю Васильевой Н.В. (арендатор) во временное пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 153,10 кв.м в подвале жилого дома N 3 по ул. Кавалерийской г. Перми.

Передача помещений оформлена актом приема-передачи объекта муниципального арендного фонда от 01.06.2005.

Пунктом 1.3 договора аренды срок аренды установлен с 01.06.2005 по 30.05.2006.

Арендная плата в силу п. 4.3, 4.4 договора, должна уплачиваться ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала в размере, указанном соответственно в приложениях N 2 и 3 к договору аренды, а в дальнейшем - в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы.

Пунктом 6.2.2 договора аренды предусмотрено право истца досрочно расторгнуть договор в случае, когда арендатор систематически (два и более раза) нарушает сроки внесения арендной платы, установленной договором.

Согласно пункту 6.2.3 договора аренды истец вправе досрочно расторгнуть договор в случае, когда арендатор имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы.

Поскольку ответчик арендную плату уплачивал не в полном объеме и несвоевременно, истец 20.04.2009 направил ему претензию с предложением погасить задолженность, расторгнуть договор аренды в срок до 30.04.2009.

В связи с неисполнением предпринимателем Васильевой Н.В. претензии в добровольном порядке департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судами установлено, что договор аренды между сторонами заключен сроком с 01.06.2005 по 30.05.2006. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, данный договор возобновлен на неопределенный срок.

Сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не свидетельствует о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не лишает арендодателя права на расторжение такого договора в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии -в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в соответствии с уведомлением истца от 11.01.2009 с января 2009 года ежемесячная арендная плата по договору аренды составляла 14 952 руб. 51 коп.

В претензии от 20.04.2009 истец указал на обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом, на наличие задолженности ответчика по договору аренды в сумме 103 722 руб. 10 коп., то есть более чем за пять месяцев. Кроме того, департамент в претензии от 20.04.2009 предложил ответчику погасить задолженность и расторгнуть договор аренды в срок до 30.04.2009.

С учетом того, что в срок, указанный в претензии от 20.04.2009, департамент не получил ответ предпринимателя Васильевой Н.В. на требование о расторжении договора, он правомерно обратился в суд с заявлением, в котором просил расторгнуть договор аренды и обязать возвратить арендованное имущество.

Поскольку фактические обстоятельства, явившиеся основанием для обращения истца в суд, свидетельствуют о нарушении ответчиком сроков внесения арендной платы до направления ему претензии от 20.04.2010 и после, о наличии задолженности, суды обоснованно признали соблюденным процедуру расторжения договора, и удовлетворили исковые требования.

Нормы материального права применены судами правильно, выводы судов соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене судебного акта, не выявлено.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 25.08.2010 по делу N А50-12537/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Васильевой Натальи Валерьевны - без удовлетворения.