Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 мая 2009 г. N Ф09-2362/09-С6 Суд удовлетворил требование о признании недействительным договора аренды земельного участка, поскольку спорный договор заключен без проведения аукциона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 мая 2009 г. N Ф09-2362/09-С6

Дело N А60-30248/2008-С2

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Мындря Д.И., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании жалобы администрации г. Екатеринбурга, общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Стройкомплекс (Екб)" (далее - общество "Фирма "Стройкомплекс (Екб)") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.12.2008 по делу N А60-30248/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Свердловской области - Васильева М.А. (доверенность от 10.10.2008 N 8-12-08), Протасова М.М. (доверенность от 16.02.2008 N 8-13/08);

администрации г. Екатеринбурга - Огаркова Л.Н. (доверенность от 23.12.2008 N 177);

жилищно-строительного кооператива "Видный" (далее - кооператив "Видный"), общества "Фирма "Стройкомлекс (Екб)" - Шевченко В.В. (доверенности от 20.01.2009).

Заместитель прокурора Свердловской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации г. Екатеринбурга, обществу "Фирма "Стройкомплекс (Екб)" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 28.03.2007 N 7-1030, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество "Фирма "Стройкомплекс (Екб)" обязанности возвратить администрации г. Екатеринбурга земельный участок с кадастровым номером 66:41:07 05 006:0129 площадью 6182 кв.м, расположенный примерно в 15 м по направлению на восток от ориентира - дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, бул. Сиреневый, д. 9.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - регистрационная служба).

Решением суда от 30.12.2008 (судья Ванин П.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2009 (судьи Зеленина Т.Л., Глотова Г.И., Карпова Т.Е.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобах, поданных в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, администрация г. Екатеринбурга и общество "Фирма "Стройкомпекс (Екб)" просят отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 51, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 29, 30 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". По мнению заявителей, решение принято о правах и об обязанностях кооператива "Видный", осуществляющего финансирование строительства объекта на спорном земельном участке. Заявители указывают на то, что оспариваемый договор аренды земельного участка заключен на основании соответствующих решений компетентного органа местного самоуправления, которые в установленном порядке не оспорены и недействительными не признаны, порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства не нарушен. По мнению заявителей, прокурором не доказана заинтересованность в признании сделки ничтожной и применении последствий ее недействительности, а также нарушение чьих-либо прав и законных интересов оспариваемой сделкой.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы г. Екатеринбурга от 27.09.2006 N 1139 утвержден проект границ и акт выбора земельного участка площадью 6182 кв.м в г. Екатеринбурге, бул. Сиреневый, обществу "Фирма "Стройкомплекс (Екб)" предварительно согласовано место размещения многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенным детским садом и подземным гаражом на указанном земельном участке.

Постановлением главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 N 631 обществу "Фирма "Стройкомплекс (Екб)" предоставлен в аренду вышеназванный земельный участок на 3 года для строительства многоэтажного жилого дома с подземным гаражом.

По договору аренды земельного участка от 28.03.2007 N 7-1030 администрация г. Екатеринбурга (арендодатель) передала обществу "Фирма "Стройкомплекс (Екб)" (арендатор) во временное владение и пользование за плату сроком на три года земельный участок площадью 6182 кв.м с кадастровым номером 66:41:07 05 006:0129, имеющий местоположение по Сиреневому бульвару в г. Екатеринбурге (по кадастровому плану: участок находится примерно в 15 м по направлению на восток от ориентира - дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, бул. Сиреневый, д. 9), в пределах границ, указанных в плане земельного участка (приложение N 3), прилагаемом к договору, для строительства и эксплуатации жилого дома с подземным гаражом.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 26.06.2007 произведена государственная регистрация названного договора аренды.

Прокурор, полагая, что договор аренды земельного участка от 28.03.2007 N 7-1030 не соответствует требованиям действующего законодательства, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый договор аренды земельного участка заключен с нарушением установленного законом порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства (ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") и является недействительным (ничтожным).

В соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.10.2005, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В силу абз. 5 п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ указанные положения распространены на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.

Поскольку решение о предварительном согласовании обществу "Фирма "Стройкомплекс (Екб)" места размещения объекта на земельном участке площадью 6182 кв.м, расположенном по ул. Сиреневый бульвар, принято администрацией г. Екатеринбурга 27.09.2006, суды пришли к правомерному выводу о том, что указанный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Принимая во внимание, что договор аренды от 28.03.2007 N 7-1030 заключен без проведения аукциона, судами сделан правильный вывод о том, что данный договор заключен с нарушением установленного порядка, в связи с чем согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным) и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы администрации г. Екатеринбурга и общества "Фирма "Стройкомплекс (Екб)" о том, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке принято до 01.10.2005 (решение комиссии по землеотводам, разрешительное письмо от 16.06.2004 N 80), а также о том, что правоотношения по предоставлению спорного земельного участка обществу возникли с момента подачи им соответствующего заявления в администрацию г. Екатеринбурга, то есть ранее 01.10.2005, до изменения порядка предоставления земельных участков для строительства, отклоняются на основании следующего.

В соответствии с п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, или об отказе в размещении объекта принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 названного Кодекса, т. е. обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Доказательств того, что городская комиссия по землеотводам является таким органом, суду не представлено.

В силу п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства является решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства необходимо изготовление кадастровой карты (плана) этого земельного участка (п. 2 ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объектов строительства принято и утвержден акта выбора земельного участка площадью 6182 кв.м главой г. Екатеринбурга 27.09.2006, то есть после внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Ссылка общества "Стройкомплекс (Екб)" на то, что прокурор не вправе обращаться с рассматриваемым иском, судом кассационной инстанции отклоняется. С учетом того, что предоставление земельных участков для жилищного строительства предполагает проведение аукциона, направленного на обеспечение равного доступа к земельным участкам всех заинтересованных лиц, осуществляющих деятельность в этой сфере, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что обращение прокурора в арбитражный суд с настоящим иском является правомерным, соответствующим положениям п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации", ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод администрации г. Екатеринбурга и общества "Стройкомплекс (Екб)" о наличии оснований для отмены судебных актов в связи с непривлечением к участию в деле кооператива "Видный" отклоняется, так как решения о правах и об обязанностях данного лица, не привлеченного к участию в деле, судебными инстанциями не принималось (ст. 42, п. 4 ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.12.2008 по делу N А60-30248/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы администрации г. Екатеринбурга, общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Стройкомплекс (Екб)" - без удовлетворения.