Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 июня 2009 г. N А60-19284/2009-С9 Суд признал незаконным отказ органа местного самоуправления в признании за заявителем преимущественного права на приобретение нежилых помещений, поскольку у общества не имеется задолженности по арендной плате, установлен малозначительный характер допущенных нарушений, не доказано причинение ущерба интересам муниципального образования, а также в течение всего срока аренды отсутствовали претензии к арендатору со стороны арендодателя, следствием чего явилось заключение долгосрочного договора аренды имущества (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 22 июня 2009 г. N А60-19284/2009-С9

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 февраля 2011 г. N Ф09-17/11-С6 по делу N А60-21082/2010-С12

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2009 г. N 17АП-6606/09

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2009 года

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2009 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе: судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (ОГРН 1026605770487, ИНН 6674108033) к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом о признании незаконным решения.

В судебном заседании участвовали:

от заявителя: Хлебородова Е.В. - генеральный директор, решение учредителя N 8 от 05.05.2009 г., паспорт; Копылов К.В. - представитель, доверенность от 18.05.2009 г., паспорт ;

от заинтересованного лица: Купреенков Р.В. - ведущий специалист отдела, доверенность N 5 от 11.01.2009 г., служебное удостоверение.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

К материалам дела суд приобщил представленные сторонами во исполнение определения суда от 27.05.2009 г. письменные доказательства и отзыв.

Заявитель ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств. Суд ходатайство удовлетворил, письменные доказательства приобщены к материалам дела.

ООО "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (Далее ООО "КДЦ "Консилиум" уточнило заявленные требования и просит признать незаконным оформленный в виде письма от 02.04.2009 г. N 02.12-24-3657 отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее ЕКУГИ) в признании за ООО "КДЦ "Консилиум" преимущественного права на приобретение нежилых помещений N 33 и NN 1-32 общей площадью 624,6 кв.м., находящихся соответственно на 1 и 2 этажах здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 22, литер А, а также обязать ЕКУГИ совершить действия, предусмотренные п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В обоснование заявленных требований общество ссылается на имеющееся у него преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность в связи с наличием всех условий, предусмотренных ст. 3 названного выше Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

Заинтересованное лицо требования не признает, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по перечислению арендной платы.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд установил:

ООО "КДЦ "Консилиум" с 15.07.2003 г. и до настоящего времени является арендатором нежилого помещения площадью 624,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 22, литер А, что подтверждается договором аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 72530022 от 15.07.2003 г., дополнительными соглашениями к указанному договору от 01.10.2003 г., от 08.05.2008 г., которыми действие договора продлено сначала до 31.12.2008 г., а затем до 31.12.2013 г. Площадь арендуемых помещений и описание объекта уточнены дополнительными соглашениями к договору от 17.05.2006 г., от 08.05.2008 г.

24.02.2009 г. ООО "КДЦ "Консилиум" обратилось в ЕКУГИ с заявлением об отчуждении арендуемого недвижимого имущества в порядке реализации имеющегося у него преимущественного права на приобретение этого объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

02.04.2009 г. ЕКУГИ отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность, изложив основания отказа в письме N 02.12-24-3657. Как следует из письма, основанием для отказа являются факты перечисления ООО "КДЦ "Консилиум арендной платы в период с 01.07.2005 г. по 26.03.2009 г. ненадлежащим образом, то есть с нарушением предусмотренных договорами аренды сроков.

Не согласившись с отказом, ООО "КДЦ "Консилиум обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям ст.ст. 4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно ст. 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3, 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как видно из представленных в материалы дела копий учредительных документов заявителя, налоговой и бухгалтерской отчетности, ООО "КДЦ "Консилиум" соответствует критериям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, предусмотренным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2006 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Поскольку Закон N 159-ФЗ, опубликованный в "Российской газете" 25.07.2008 г., вступил в силу с 05.08.2008 г., о соблюдении ООО "КДЦ "Консилиум" условия, предусмотренного п. 1 ст. 3 указанного Закона свидетельствует нахождение объекта муниципального имущества в пользовании арендатора непрерывно как минимум с 05.08.2005 г. до 05.08.2008 г.

Соблюдение отмеченного условия не оспаривается заинтересованным лицом и подтверждается имеющимися в материалах дела копиями договора аренды N 72530022 от 15.07.2003 г., дополнительных соглашений к нему от 01.10.2003 г., от 08.05.2008 г.

Площадь арендуемого помещения, составляющая 624,6 кв.м., не превышает установленные Законом Свердловской области от 19.12.2008 г. N 134-ОЗ предельные значения площади арендуемого имущества, что свидетельствует о соблюдении условия п. 3 ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Арендуемое имущество в Перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург", утвержденный постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 г. N 521, не включено, что свидетельствует о соблюдении предусмотренного п. 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ условия.

Заявитель не оспаривает имеющиеся в период с июля 2005 г. по 31.01.2009 г. немногочисленные факты нарушения сроков перечисления арендной платы, однако считает, что данные факты не свидетельствуют о ненадлежащем выполнении им обязательств по перечислению арендных платежей.

Суд полагает, что установленные ЕКУГИ факты несвоевременного перечисления арендной платы по договору аренды в отмеченный выше период нельзя квалифицировать как ненадлежащее исполнение арендатором обязательств. При этом суд исходит из того, что Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, предусматривающий в качестве условия для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества перечисление арендной платы надлежащим образом, не разъясняет, какие именно обстоятельства необходимо оценивать как ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению арендной платы.

Суд учитывает также следующее.

Как следует из приложенного к оспариваемому решению расчета пеней за просрочку перечисления арендной платы, в течение трех лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ (с 05.08.2005 г. до 05.08.2008 г.) у арендатора имелось всего 9 случаев перечисления арендной платы с нарушением установленных договором аренды сроков, из них наиболее значительные просрочки (70 и 94 дня) допущены заявителем в августе и сентябре 2005 г.

Однако указанные нарушения, как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, связаны с осуществлением арендатором капитального ремонта арендуемых помещений. Так, согласно п. 6.6.3 дополнительного соглашения от 01.10.2003 г. к договору аренды арендатор обязан произвести ремонт объекта согласно соглашению между арендатором и МУ "Станция скорой медицинской помощи" от 15.09.2003 г.

В материалах дела имеется также копия заявления ООО "КДЦ "Консилиум" от 12.08.2004 г. (вх.N 12726 от 18.10.2004 г.) о зачете затрат заявителя по ремонту арендуемых помещений, составляющих 5913438 руб., в счет арендной платы по договору аренды в соответствии с решением Екатеринбургской городской Думы от 30.12.1996 г. N 9/2, переписка заявителя с ЕКУГИ, которая велась до разрешения ЕКУГИ указанного вопроса.

Решением ЕКУГИ от 21.09.2005 г. льгота по уплате арендных платежей арендатору предоставлена, что подтверждается копией выписки из протокола заседания городской комиссии по арендным отношениям N 25 от 21.09.2005 г. Факт осуществления ЕКУГИ зачета затрат по ремонту в счет уплаты арендных платежей арендатором подтверждается также приложенным к оспариваемому отказу расчетом задолженности по арендной плате, из которого следует, что в период с января по сентябрь 2006 г. включительно задолженности за арендатором не числится. Указанное обстоятельство не оспаривается заинтересованным лицом.

Таким образом, наиболее значительные нарушения сроков перечисления арендной платы в августе и сентябре 2005 г. произошли именно по причине осуществления арендатором капитального ремонта помещений, связанного с большими финансовыми затратами, а также в связи с рассмотрением ЕКУГИ вопроса о предоставлении заявителю зачета.

Суд учитывает также, что ни на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, ни на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (25.02.2009 г.) задолженности по арендной плате за ООО "КДЦ "Консилиум" не числилось. Это, в частности, подтверждается представленными арендатором копиями расчетов арендной платы по договору от 24.05.2006 г., от 05.03.2007 г., от 25.03.2008 г., от 10.1.2008 г.

О надлежащем исполнении арендатором обязательств, по мнению суда, свидетельствует тот факт, что в период действия договора аренды и до настоящего времени арендатору не предъявлялись претензии и иски о взыскании пеней за просрочку перечисления арендной платы, а действие заключенного в июле 2003 г. договора аренды первоначально продлялось до 31.12.2008 г., а затем до 31.12.2013 г.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Соответственно при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Таким образом, учитывая отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате, малозначительный характер допущенных нарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды претензий к арендатору со стороны арендодателя, следствием чего явилось заключение долгосрочного (до 31.12.2013 г.) договора аренды имущества, суд считает отказ заинтересованного лица в приватизации объекта муниципального имущества в связи с несоблюдением условия п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ незаконным, а заявленные требования - подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

1.Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным оформленный в виде письма от 02.04.2009 г. N 02.12-24-3657 отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в признании за ООО "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" преимущественного права на приобретение нежилых помещений N 33 и N N 1-32 общей площадью 624,6 кв.м., находящихся соответственно на 1 и 2 этажах здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 22, литер А.

Обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

2.В порядке распределения судебных расходов (ст. 110 АПК РФ) взыскать с Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью" "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" 2000 (две тысячи) руб.

3.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

4.Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.