Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 сентября 2009 г. N Ф09-6497/09-С6 Отказывая в признании недействительными решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка и решения об отказе в регистрации договора, суд не учел, что государственная регистрация договора аренды, как и вносимых в него изменений, проводится по желанию арендодателя как правообладателя, таким образом, нельзя признать правильным вывод суда первой инстанции о необходимости государственной регистрации договора аренды земельного участка с участием арендатора, в связи с чем дело направлено на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 2 сентября 2009 г. N Ф09-6497/09-С6

Дело N А47-1868/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 декабря 2012 г. N Ф09-11839/12 по делу N А47-507/2011

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2012 г. N 18АП-8623/12

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании жалобу предпринимателя Нечипуренко Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.05.2009 по делу N А47-1868/2009.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В суд кассационной инстанции от предпринимателя Нечипуренко С.В. поступила телеграмма с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель Нечипуренко С.В. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее - управление) о признании недействительными решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.12.2008 N 22/020/2008-97, решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.01.2009 N 22/020/2008-97.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.05.2009 (судья Жарова Л.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда первой инстанции не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Нечипуренко С.В. просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что договор аренды земельного участка от 12.08.1993 N 32 не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Предприниматель Нечипуренко С.В. указывает на то, что договор аренды от 12.08.1993 изменен заключением соглашениями от 01.03.2007, от 01.06.2007.

В отзыве на кассационную жалобу управление возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

При рассмотрении спора судом установлено и следует из материалов дела, что между Фондом имущества г. Новотроицка (арендодатель) и Садыковой Еленой Васильевной (арендатор) 12.08.1993 заключен договор N 32 аренды земельного участка площадь. 0,007 га, расположенного под овощной палаткой по ул. Мира, д. 24 в н. Новотроицке, сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован распоряжением Новотроицкого городского Совета народных депутатов 16.08.1993 (л. д. 11-13).

Между Садыковой Е.В. и Нечипуренко С.В. 01.03.2007 заключено соглашение о переводе на Нечипуренко С.В. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.08.1993 (л. д. 14, 15).

Между администрацией муниципального образования "Город Новотроицк" (арендодатель) и Нечипуренко С.В. (арендатор) 01.06.2007 заключение соглашение к договору аренды земель от 12.08.1993, являющееся неотъемлемой частью названного договора, согласно условиям которого на основании постановления главы муниципального образования "Город Новотроицк" от 01.06.2007 N 690п уточнена площадь передаваемого Ничепуренко С.В. в аренду земельного участка (л. Д. 16).

Предприниматель Нечипуренко С.В. 31.07.2008 обратился в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 162 кв.м, находящегося примерно в 4 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, по адресу: Оренбургская обл., г. Новотроицк, ул. Мира, д. 24. В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены договор аренды земельного участка от 12.08.1993 N 32, соглашение от 1.03.2007, соглашение от 1.06.2007 (л. д. 22).

В уведомлении от 18.12.2008 N 22/020/2008-097 управление сообщило предпринимателю Нечипуренко С.В. о приостановлении государственной регистрации договора аренды на срок до 18.01.2009 в связи с тем, что предприниматель не является стороной договора аренды земельного участка от 12.08.1993, а также выявлены расхождения в описании земельного участка, являющегося предметом договора от 12.08.1993 N 32 и участка, описание которого представлено в кадастровом паспорте земельного участка от 23.08.2008 (л. д. 23).

Регистрирующим органом 19.01.2009 в сообщении N 22/020/2008-097 отказано предпринимателю Нечипуренко С.В. об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании абз. 3, 4, 9, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л. д. 24, 25).

Предприниматель Нечипуренко С.В., считая, что отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка противоречит закону и нарушает его законные права и интересы, обратился с соответствующим заявлением в Арбитражный суд Оренбургской области.

На основании ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, руководствуясь п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 4, п. 2 ст. 6, п. 3 ст. 9, п. 1,2 ст. 13, п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришел к выводу о том, что, поскольку перевод прав и обязанностей арендатора Садыковой Е.В. по договору от 12.08.1993 осуществлен после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и являлся переходом обременения на нового арендатора Нечипуренко С.В., необходима государственная регистрация договора аренды земельного участка от 12.08.1993 с участием Садыковой Е.В.

С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что регистрация соглашения от 01.03.2007 о переводе прав и обязанностей к Нечипуренко С.В. и соглашения от 01.06.2007 о внесении изменений в договор аренды от 12.08.1993 невозможна.

Сделав вывод о том, что соглашение об изменении или расторжение договора аренды земельного участка от 12.08.1993 N 32 сторонами данного договора, либо соответствующее решение суда в регистрирующий орган представлены не были, представленное на государственную регистрацию соглашение от 01.06.2007 о внесении изменений в договор аренды N 32 составлено между администрацией муниципального образования "Город Новотроицк" и Нечипуренко С.В., который не является стороной данного договора, суд первой инстанции пришел к заключению о правомерности оспариваемого отказа.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании следующего.

Исходя из смысла ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и согласно разъяснениям, данным в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежал применению действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, который носил учетный характер и не являлся государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Учитывая, что договор аренды от 12.08.1993 заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающего обязательную государственную регистрацию договора аренды, заключенного на срок более года, данный договор является действительным. Соглашение о переуступке прав аренды по указанному договору, заключенное после введения в действие указанного Закона с соблюдением требований к его форме, также является действительным.

Таким образом, к предпринимателю Нечипуренко С.В. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 12.08.1993 на основании ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с соглашением от 01.03.2007.

Предприниматель Нечипуренко С.В., являясь стороной по договору аренды от 12.08.1993, вправе вносить в него изменения в части площади арендуемого земельного участка, путем заключения с арендодателем соглашения от 01.06.2007.

Государственная регистрация договора аренды от 12.08.1993, как и вносимых в него изменений (соглашения к договору от 01.03.2007, 01.06.2007), проводится по желанию предпринимателя Нечипуренко С.В. как правообладателя.

В связи с изложенным нельзя признать правильным вывод суда первой инстанции о необходимости государственной регистрации договора аренды земельного участка от 12.08.1993 с участием Садыковой Е.В.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки, спор разрешить в соответствии с нормами законодательства, исследовать вопрос правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды земельного участка с учетом изложенного в мотивировочной части постановления суда кассационной инстанции.

Руководствуясь ст. 286, 287-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.05.2009 по делу N А47-1868/2009 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.