Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 ноября 2009 г. N Ф09-8016/09-С3 Суд отказал в расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить арендуемое имущество, поскольку согласно локальным ресурсным сметным расчетам на капитальный ремонт с перепланировкой здания обществом выполнены работы по капитальному ремонту арендованного имущества в полном объеме, доказательств обратного управлением не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 2 ноября 2009 г. N Ф09-8016/09-С3

Дело N А50-2779/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2009 г. N 17АП-4427/09

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2009 г. N 17АП-3399/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Гавриленко О.Л., судей Жаворонкова Д.В., Анненковой Г.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления по распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Березники (далее - управление) на решение Арбитражного суда Пермского края от 06.05.2009 по делу N А50-2779/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2009 по тому же делу.

В судебном заседании принял участие представитель управления - Паршенкова Т.А. (доверенность от 15.01.2009 N 18-01-14/8).

Представители общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Камелот" (далее - общество), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства путем направления в его адрес копии определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Управление обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском (с учетом частичного отказа от исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о расторжении договора аренды от 22.06.2005 N 9 и об обязании общества освободить арендуемое имущество.

Решением суда от 06.05.2009 (судья Торопицин С.В.) принят отказ от исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 156 043 руб. 81 коп. и пеней в сумме 4763 руб. 98 коп., в указанной части производство по делу прекращено. Исковые требования о расторжении договора аренды от 22.06.2005 N 9 и об обязании общества освободить арендуемое имущество оставлены без удовлетворения.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2009 (судьи Грибиниченко О.Г., Борзенкова И.В., Полевщикова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит указанные судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению управления, обществом проведена реконструкция арендованного имущества без разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию имущества после реконструкции в установленном действующим законодательством порядке не производился, прилегающая территория содержится обществом в неудовлетворительном состоянии, данные нарушения условий договора аренды от 22.06.2005 N 9 являются существенными и служат основанием для его расторжения.

Отзыв на кассационную жалобу обществом не представлен.

Как следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 22.06.2005 N 9, в соответствии с условиями которого, а также с учетом дополнительных соглашений к договору арендодатель передал арендатору комплекс имущества, включающий в себя здание, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Мира, 29а (баня); здание, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Ленина, 5 а (прачечная), и группу основных фондов согласно перечню (приложение N 2 к договору аренды).

На основании п. 1.3 договора он действует с 01.07.2005 по 31.01.2015 и вступает в силу с момента государственной регистрации. Договор зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Управление 01.11.2008 направило арендатору письмо о расторжении договора аренды от 22.06.2005 N 9 в связи с неисполнением арендатором условий договора.

В письме от 17.11.2008 N 93 общество сообщило арендодателю, что оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Отказ общества расторгнуть договор в добровольном порядке послужил основанием для обращения управления в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды отказали в удовлетворении исковых требований, придя к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 22.06.2005 N 9, исходя из недоказанности нарушения обществом условий данного договора.

Выводы судов являются правильными.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 Кодекса договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 7.2 договора аренды установлено, что арендатор обязуется инвестировать реконструкцию (капитальный ремонт) объектов (имущества), то есть в неотъемлемые улучшения имущества, в сумме не менее 7 млн. 600 тыс. руб. в течение первых двух лет аренды: 1-й год - разработка проектно-сметной документации, 2-й год - проведение строительно-монтажных работ или работ по капитальному ремонту.

В соответствии с п. 3.2.8 договора аренды арендатор обязуется содержать помещение и прилегающую территорию (тротуары, озеленение, вывоз мусора, состояние фасадов) в порядке, предусмотренном техническими, санитарными и противопожарными правилами.

В силу п. 8.2.4 и 8.2.7 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть договор в случаях, когда арендатор нарушает условия договора, предусмотренные п. 3.2, а также не выполняет особые условия в соответствии с договором (раздел 7).

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно локальным ресурсным сметным расчетам на капитальный ремонт с перепланировкой здания по ул. Мира, 29а в г. Березники обществом выполнены работы по капитальному ремонту на сумму 7 млн. 600 тыс. руб., то есть требования п. 7.2 договора аренды от 22.06.2005 N 9 им исполнены.

Доказательств обратного управлением в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Суды, всесторонне, полно и объективно исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделали обоснованный вывод об отсутствии оснований для расторжения указанного договора и отказали в удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя о том, что реконструкция (капитальный ремонт) арендуемых помещений произведена без разрешения на строительство, являлся предметом рассмотрения судов обеих инстанции и правомерно отклонен судами на основании следующего.

В соответствии с имеющимся в материалах дела техническим отчетом по результатам обследования строительных конструкций здания бани, расположенной по адресу: г. Березники, ул. Мира, 29а, выполненные на момент проведения обследования ремонтные работы, в том числе перепланировка и изменение назначения помещений, не затронули основных несущих строительных конструкций здания и не привели к снижению конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания. Реконструкция здания и отдельных его частей не производилась.

Поскольку при проведении капитального ремонта конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности арендуемого имущества не затрагивались, в силу подп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получение разрешения на строительство не требовалось.

Довод заявителя о том, что в нарушение п. 3.2.8 договора аренды прилегающая территория здания бани находится в неудовлетворительном состоянии, подлежит отклонению как документально не подтвержденный, при этом в материалах дела имеются решения судов, согласно которым постановления о привлечении к административной ответственности генерального директора общества отменены.

Решениями Березниковского городского суда от 17.11.2008 по делам N 12-442, 12-443, 12-444, 12-445 отменены постановления административной комиссии г. Березники от 24.10.2008 в отношении генерального директора общества Плотникова С.И., которыми последний был привлечен к административной ответственности за ведение работ (при благоустройстве территории) по удалению зеленных насаждений без оформления разрешения.

Решениями Березниковского городского суда от 24.12.2008 N 12572/2008, 12-573/2008, 12-574/2008 отменены постановления административной комиссии г. Березники от 31.10.2008 о привлечении к административной ответственности генерального директора общества Плотникова СИ. за невыполнение в установленный срок предписания должностного лица органа местного самоуправления.

Решениями Арбитражного суда Пермского края от 25.12.2008 по делу N А50-19662/2008, от 26.12.2008 по делу N А50-19665/2008 признаны незаконными постановления административной комиссии г. Березники о привлечении общества к административной ответственности за невыполнение предписания.

Таким образом, доказательств ненадлежащего исполнения п. 3.2.8 договора аренды управлением не представлено.

Основания для переоценки выводов судов и установленных по делу обстоятельств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Нормы материального права применены судами правильно, выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 06.05.2009 по делу N А50-2779/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления по распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Березники - без удовлетворения.