Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 ноября 2009 г. N Ф09-7309/09-С6 Суд отказал в признании договора аренды недействительным (ничтожным) ввиду недоказанности истцом того обстоятельства, что на момент заключения договора ответчиком была проведена самовольная реконструкция помещения, которое является предметом аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 17 ноября 2009 г. N Ф09-7309/09-С6

Дело N А07-17602/2008

ГАРАНТ:

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 ноября 2009 г. N Ф09-8784/09-С3

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Август" (далее - общество "Август") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу N А07-17602/2008 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Август" - Ермолаев В.В. (доверенность от 10.09.2009 N 10/10);

общества с ограниченной ответственностью "Промтехстрой" (далее - общество "Промтехстрой") - Газыев Р.Н. (доверенность от 01.10.2009 N ю-01 (доверенность от 11.01.2009 N 06);

Обществом "Промтехстрой" в связи с проведенной реорганизацией на основании положений ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство о замене первоначального ответчика (открытого акционерного общества "Промтехстрой") на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Промтехстрой". Указанное ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено, поскольку в качестве доказательств проведенной реорганизации и правопреемства заявителем представлены заверенные копии следующих документов: свидетельства Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 39 по Республике Башкортостан от 30.09.2009 серии 02 N 006010154 о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о прекращении деятельности открытого акционерного общества "Промтехстрой" путем реорганизации в форме преобразования; свидетельства Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 39 по Республике Башкортостан от 30.09.2009 серии 02 N 006010152 о государственной регистрации общества с ограниченной ответственностью "Промтехстрой"; свидетельства Инспекции Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г. Уфы от 30.09.2009 серии 02 N 006019153 о постановке общества с ограниченной ответственностью "Промтехстрой" на учет в налоговом органе; Устава общества с ограниченной ответственностью "Промтехстрой"; выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 16.10.2009 N 47908/2009; протокола заседания Совета директоров общества с ограниченной ответственностью "Промтехстрой" от 23.09.2009 о назначении директора данного общества.

В материалах дела также имеется ходатайство общества "Август" о проведении правопреемства и замене общества с ограниченной ответственностью "Санрайз-Уфа" (далее - общество "Санрайз-Уфа") на общество "Август" (т. 5, л.д. 40). В обоснование указанного ходатайства общество "Август" ссылалось на то, что между ним и обществом "Санрайз-Уфа" 17.07.2009 заключен договор уступки права требования, по условиям которого к обществу "Август" перешли все права по оспариваемому в рамках настоящего дела договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2007 N ПС-1, заключенному между обществом "Санрайз-Уфа" и обществом "Промтехстрой". К ходатайству общества "Август" приложены договор уступки права требования от 17.07.2009 и копия уведомления о состоявшейся уступке, направленная обществом "Санрайз-Уфа" в адрес общества "Промтехстрой" (т. 5, л.д. 43, 44). Указанное ходатайство общества "Август" рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "Санрайз-Уфа" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу "Промтехстрой" о признании договора аренды от 01.07.2007 N ПС-1 от 01.07.2007 недействительным (ничтожным) и взыскании с ответчика 2360160 руб.

Решением суда от 19.05.2009 (судья Пакутин А.В.) исковые требования удовлетворены, договор аренды от 01.07.2007 N ПС-1 признан недействительным (ничтожным). Судом применены последствия недействительности ничтожной сделки, на общество Санрайз-Уфа" возложена обязанность возвратить открытому акционерному обществу "Промтехстрой" нежилые помещения общей площадью 983,4 кв.м, находящиеся в левой половине здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ростовская, д. 18, литера Д, а на открытое акционерное общество "Промтехстрой" возложена обязанность возвратить обществу "Санрайз-Уфа" 2360160 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 (судьи Богдановская ГН., Баканов В.В., Соколова Т.В.) с учетом определения об исправлении опечаток от 04.08.2009 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований общества "Санрайз-Уфа" отказано.

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2009 (судьи Столяров А.А., Купреенков В.А., Смирнов А.Ю.) производство по кассационной жалобе общества "Санрайз-Уфа" на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу N А07-17602/2008-Г-ПАВ Арбитражного суда Республики Башкортостан прекращено в связи с ликвидацией названного общества, имевшей место 27.07.2009.

В кассационной жалобе общество "Август" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на нарушение судом положений ст. 131, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 69, 71, 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Как указывает заявитель кассационной жалобы, ответчик без разрешительных документов самовольно произвел реконструкцию одноэтажного объекта, в результате которой был создан новый двухэтажный объект недвижимости. Общество "Август", считая, что государственная регистрация права собственности на вновь созданный 2-этажный объект недвижимого имущества произведена не была, полагает, что ответчик не имел полномочий на сдачу указанного имущества в аренду. При этом, по мнению заявителя, факт самовольной реконструкции ответчиком объекта установлен вступившим в законную силу судебным актом по делу N А07-6760/2008, а также подтверждается иными имеющимися в материалах дела доказательствами, которые не были приняты во внимание судом апелляционной инстанции. Общество "Август" также считает, что свидетельство о государственной регистрации от 22.05.2006 серии 04 АА N 463898, выданное обществу "Промтехстрой", не соответствует действительности, поскольку содержит недостоверную информацию. Кроме того, заявитель указывает на то, что истец (общество "Санрайз-Уфа") не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции. Общество "Август" также считает, что постановление суда апелляционной инстанции от 27.07.2009 затрагивает его права и обязанности, поскольку между ним и обществом "Санрайз-Уфа" 17.07.2009 был заключен договор уступки права требования по договору аренды от 01.07.2007 N ПС-1, однако общество "Август" не было привлечено к участию в данном деле.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Промтехстрой" (арендодатель) и обществом "Санрайз-Уфа" (арендатор) 01.07.2007 заключен договор аренды N ПС-1, по условиям которого арендодатель на срок с 01.07.2007 по 01.06.2008 передает во временное пользование арендатора нежилое помещение общей площадью 983,4 кв.м, находящееся в левой половине здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ростовская, д. 18, литера Д (т. 1, л.д. 11-13). Согласно п. 1.3 названного договора его неотъемлемой частью является поэтажный план с указанием передаваемых арендатору помещений и копия технического паспорта.

Как следует из п. 1.4 договора, помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 22.05.2006 серии 04 АА N 463898).

Нежилое помещение, указанное в договоре аренды, 01.07.2007 было передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи в состоянии, отвечающем требованиям договора (т. 1, л.д. 56).

По исполнение условий договора аренды от 01.07.2007 N ПС-1 в августе и сентябре 2007 года арендатором вносилась арендная плата в размере 2360080 руб., что подтверждается платежными поручениями от 04.09.2007 N 00351 на сумму 1180000 руб., от 03.08.2007 N 00305 на сумму 1180080 руб. (т. 1, л.д. 21, 22).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.04.2008 по делу N А07-18453/2007, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008, а также постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2008, договор аренды от 01.07.2007 N ПС-1 признан заключенным (т. 2, л.д. 111-125).

Общество "Санрайз-Уфа", полагая, что указанное в договоре от 01.07.2007 N ПС-1 помещение было подвергнуто арендодателем самовольной реконструкции, в связи с чем открытое акционерное общество "Промтехстрой" не имело полномочий передавать данное помещение в аренду, на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о признании указанного договора недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания уплаченной им арендной платы в размере 2360160 руб.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности оспариваемого договора аренды, поскольку на момент его заключения указанное в нем помещение (помещение N 6 общей площадью 983,40 кв.м, принадлежащее открытому акционерному обществу "Промтехстрой") без утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство было подвергнуто ответчиком самовольной реконструкции, в результате которой площадь помещения N 6 стала 401,1 кв.м, а также возникли новые помещения N 17-24, общая площадь которых составила 971,3 кв.м При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан вывод о том, что на момент заключения оспариваемого договора арендодатель не являлся собственником реконструированного объекта и, соответственно, не имел полномочий на передачу его в аренду. Судом также было отмечено, что указанное в договоре аренды помещение площадью 983,40 кв.м не могло быть передано в аренду, поскольку помещение указанной площадью не существовало в натуре на момент заключения оспариваемого договора.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих об отсутствии у ответчика права собственности на имущество, переданное в аренду по договору от 01.07.2007 N ПС-1. При этом суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено п. 1 ст. 607 названного Кодекса, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Как следует из содержания п. 1.2 договора аренды 01.07.2007 N ПС-1, объект аренды (нежилое помещение) расположен по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ростовская, д. 18, литера Д, и включает в себя помещения левой половины знания общей площадью 983,4 кв.м (т. 1, л.д. 11).

Право собственности открытого акционерного общества "Промтехстрой" на нежилое помещение общей площадью 983,40 кв.м, литера Д (пом. N 6) зарегистрировано 22.05.2006, о чем Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан выдано свидетельство серии 04 АА N 463898 (т. 1, л.д. 55).

Как следует из содержания иска, истец считает, что переданное ему в аренду помещение в результате проведенной без согласований и разрешений реконструкции является самовольной постройкой. В обоснование своего довода о незаконности реконструкции общество "Санрайз-Уфа" ссылалось на постановление Инспекции государственного строительного надзора Республики Башкортостан от 17.04.2007 о назначении административного наказания, письмо Главного Управления архитектуры и градостроительства администрации от 30.01.2008 N 7-829/с, материалы прокурорской проверки, постановление Советского РУВД от 09.07.2008 об отказе в возбуждении уголовного дела.

Суд апелляционной инстанции, оценив согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности, пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что на момент заключения договора (01.07.2007) ответчиком была проведена самовольная реконструкция помещения N 6, которое является предметом аренды.

Так, судом отмечено, что в постановлении от 17.04.2007 о назначении обществу "Промтехстрой" административного наказания не указан точный адрес здания, в котором ведется реконструкция (т. 1, л.д. 16). При таких обстоятельствах суд указал на то, что из содержания названного документа невозможно сделать вывод о том, что реконструкции подверглось именно то помещение, которое передано в аренду истцу.

Из представления об устранении нарушений градостроительного законодательства от 12.04.2008 (т. 1, л.д. 131, 132), а также постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 09.02.2008 (т. 1, л.д. 23-25) также не следует, что реконструкция проводилась ответчиком именно в том помещении, которое указано в оспариваемом договоре аренды от 01.07.2007. Указанное обстоятельство не подтверждается и иными имеющимися в материалах дела документами, как то письмо Главного Управления архитектуры и градостроительства администрации от 30.01.2008 N 7-829/с (т. 1, л.д. 19), зональное свидетельство (т. 1, л.д. 96).

Судом апелляционной инстанции также правомерно приняты во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делу N А07-18453/2007 (т. 2, л.д. 111-125), в рамках которого был рассмотрен иск общества "Санрайз-Уфа" к обществу "Промтехстрой" о признании договора аренды от 01.07.2007 N ПС-1 незаключенным. Отказывая в удовлетворении исковых требований и отклоняя довод общества "Санрайз-Уфа" о том, что в помещении, указанном в договоре аренды, была произведена перепланировка, судом в том числе было указано на то, что из представленных данным обществом документов невозможно сделать однозначный вывод о том, что перепланировка была произведена именно в том помещении, которое указано в договоре аренды от 01.07.2007. При этом из судебных актов по делу N А07-18453/2007 следует, что общество "Санрайз-Уфа" ссылалось на те же документы, что и при рассмотрении спора по данному делу (постановление о назначении административного наказания от 17.04.2008, письмо Главного Управления архитектуры и градостроительства администрации от 30.01.2008 N 7-829/с).

Признавая необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что указанное в договоре аренды помещение площадью 983,40 кв.м на момент заключения оспариваемого договора не могло быть передано в аренду, поскольку в результате проведенной ответчиком реконструкции его площадь составила 401, 1 кв.м, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно данным технического паспорта (составлен по состоянию на 01.04.2005) на отдельно-стоящее нежилое 5-этажное административное здание, расположенное в г. Уфе по ул. Ростовская, д. 18 (т. 2, л.д. 91-107), и поэтажного плана первого этажа указанного здания (т. 2, л.д. 143), на первом этаже данного здания расположено нежилое помещение N 6 площадью 983, 4 кв.м В материалах дела также имеются технические паспорта на это же здание, составленные по состоянию на 13.04.2005, 22.02.2008 (т. 2, л.д. 137 43; т. 4, л.д. 15-26), в которых содержатся сведения о наличии на первом этаже указанного здания помещения площадью 983,40 кв.м (982,3 кв.м).

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора аренды от 01.07.2007 N ПС-1 недействительным (ничтожным) и взыскании 2360160 руб. у судов не имелось.

При таких обстоятельствах не может быть признан обоснованным довод общества "Август" о том, что постановление суда апелляционной инстанции от 27.07.2009 затрагивает его права и обязанности, однако оно не было привлечено судом к участию в данном деле.

Довод заявителя жалобы об отсутствии у арендодателя полномочий на передачу в аренду указанного в оспариваемом договоре аренды объекта подлежит отклонению как противоречащий материалам дела.

Ссылка заявителя на то, что свидетельство о государственной регистрации права от 22.05.2006 серии 04 АА N 463898 (т. 1, л.д. 55), выданное обществу "Промтехстрой", содержит недостоверную информацию об объекте, в связи с чем, по мнению общества "Август", не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего право собственности истца на спорный объект, также подлежит отклонению. Доказательств того, что на момент заключения договора аренды от 01.07.2007 N ПС-1 зарегистрированное право собственности открытого акционерного общества "Промтехсрой" на нежилое помещение общей площадью 983,40 кв.м было оспорено в судебном порядке и признано недействительным, в материалах дела не имеется (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Довод заявителя о том, что факт самовольной реконструкции спорного объекта установлен вступившим в законную силу судебным актом по делу N А07-6760/2008, имеющим преюдициальное значение для разрешения данного дела, подлежит отклонению. Из содержания данного судебного акта не следует, что реконструкции было подвергнуто именно то помещение, которое является предметом оспариваемого договора аренды от 01.07.2007 N ПС-1.

Не является обоснованным и довод заявителя о ненадлежащем извещении общества "Санрайз-Уфа" о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции. В материалах дела имеется конверт с определением, направленный 07.07.2009 судом апелляционной инстанции обществу Санрайз-Уфа" по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 177 (т. 5, л.д. 14). Указанный конверт вернулся в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с отметкой органа почтовой связи "адресат не значится" (п. 3 ч. 2 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В то же время в материалах дела имеются данные о том, что местонахождением общества "Санрайз-Уфа" является г. Уфа, ул. Менделеева, д. 177 (т. 5, л.д. 43, 44). Материалами дела также подтверждается, что общество "Санрайз-Уфа" до момента его ликвидации получало от суда корреспонденцию по указанному адресу (т. 2, л.д. 24; т. 3, л.д. 36; т. 4, л.д. 58, 126).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу N А07-17602/2008 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Август" - без удовлетворения.