Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 26 января 2011 г. N А60-35834/2010-С12
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 августа 2011 г. N Ф09-4926/11 по делу N А60-35834/2010 настоящее решение оставлено без изменения
См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 февраля 2011 г. N Ф09-11455/10-С6 по делу N А60-20733/2010-С12
Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2011 года
Полный текст решения изготовлен 26 января 2011 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального унитарного предприятия школьного и общественного питания "Глобус" (ИНН 6631002628, ОГРН 1026601799916) к Индивидуальному предпринимателю Алахвердиеву Элшаду Халил оглы (ИНН 663104418473, ОГРНИП 307663117700012)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Североуральский городской округ в лице уполномоченного органа местного самоуправления "Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа"
о расторжении договора
при участии в судебном заседании
20.01.2011 г.:
от истца: Чернигова И.В., директор, распоряжение N 21 от 21.06.2010 г.,
от ответчика: Алахвердиев Э.Х., индивидуальный предприниматель, свидетельство о регистрации 66 N 004766694; Новоселова Т.А., представитель по доверенности 66 В 039367 от 16.12.2009 г.
от третьего лица: не явился, извещен, уведомление от 05.01.2010г. N 21883
25.01.2011 г.:
от истца: Чернигова И.В., директор, распоряжение N 21 от 21.06.2010 г.,
от ответчика: Алахвердиев Э.Х., индивидуальный предприниматель, свидетельство о регистрации 66 N 004766694; Новоселова Т.А., представитель по доверенности 66 В 039367 от 16.12.2009 г., Зотов А.Л., представитель по доверенности от 14.07.2010 г.
от третьего лица: не явился, извещен
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
В судебном заседании, открытом 20.01.2011 г. в 17 час. 27 мин., объявлялся перерыв до 25.01.2011 г. 17 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца и ответчика.
МУП школьного и общественного питания "Глобус" (далее - МУП Ш и ОП "Глобус") обратилось в арбитражный суд с иском к ИП Алахвердиеву Элшаду Халил оглы о расторжении договора аренды сооружения, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа от 10.07.2007 г.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы за аренду сооружения - летнего кафе литер ГЗ, расположенного по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, 17б, и возникновение задолженности по арендной плате в сумме 152199 руб. 71 коп. за период с ноября 2009 г., т.е. более чем за два платежных периода, а также на пользование арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, в т.ч. условий п. 2.2.10, 6.1.1, 6.1.2, 6.1.3, 6.1.4 договора в редакции дополнительного соглашения к нему от 10.12.2007 г. Согласно доводам истца, арендатору (ответчику) было согласовано провести реконструкцию объекта при условии, что арендуемый объект будет сооружением - летним кафе, а не капитальным зданием, вместе с тем, имея разрешение на строительство только нулевого цикла, ответчик продолжал самовольное строительство не летней веранды, а капитального здания, без предоставления проектной документации и без получения разрешения на строительство, в результате чего сооружение, построенное выше нулевого цикла, расположенное по адресу: г. Свердловская обл., г. Североуральск, ул. Ленина, 17б, признано самовольной постройкой решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.09.2010 г. По утверждению истца, несмотря на неоднократные уведомления о необходимости устранения указанных нарушений, данные нарушения в предложенные сроки не устранены, предложение истца расторгнуть договор также оставлено ответчиком без удовлетворения.
Ответчик против иска возразил, по доводам, изложенным в отзыве, в том числе указав, что в соответствии с заключением ЦКС-444/07-К от 14.09.2007 г. по результатам технического обследования фундамента летнего кафе по ул. Ленина, 17Б г. Североуральска, согласно которому состояние несущих конструкций охарактеризовано как предельное по критериям ГОСТ 27.002-89 и аварийное по критериям СП 13-102-2003, ответчиком в рамках выполнения обязательств по реконструкции объекта аренды проведены соответствующие мероприятия: подготовлена проектно-сметная документация на капитальное сооружение в двух вариантах; фасадное решение последнего варианта согласовано с Главой администрации Североуральского городского округа; получено положительное санитарно-эпидемиологическое заключение по проекту на эксплуатационную документацию по кафе на ул. Ленина, 17Б; заключен договор генерального подряда N 7 от 01.09.2008 г. со строительной организацией; получено разрешение на первый этап реконструкции (строительство нулевого цикла); с разрешения Главы Североуральского городского округа приступил к работам по реконструкции арендуемого объекта, включая демонтаж строения с частичным демонтажем фундамента, усилением оставшейся части и заменой части фундамента. Согласно доводам ответчика, дальнейшее легитимное производство строительно-монтажных работ стало невозможным ввиду того, что арендодатель как правообладатель земельного участка, на котором расположен реконструируемый объект, не получил разрешение на строительные работы, отказывается от согласования проектно-сметной документации по реконструкции объекта аренды и от обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство для продолжения реконструкции объекта, а также того, что объект аренды неправомерно снят с технического учета в БТИ, как снесенный (не существующий) объект, и до настоящего времени на техническом учете в качестве прежнего объекта аренды не восстановлен, на учет поставлено новое сооружение. По пояснениям ответчика, полагая, что условие договора аренды о возложении на арендатора обязанности по реконструкции недвижимого имущества предполагает встречное исполнение со стороны арендодателя в виде оказания арендатору необходимого содействия путем согласования подготовленной арендатором проектно-сметной документации и оформления разрешения на строительство для окончания реконструкции, и, учитывая уклонение арендодателя от совершения указанных действий, ответчик приостановил исполнение договорных обязательств.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Североуральский городской округ в лице уполномоченного органа местного самоуправления "Комитет по управлению муниципальным имуществом Североуральского городского округа", извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, заявив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и направив письменный отзыв, согласно которому исковые требования полагает правомерными и подлежащими удовлетворению, подтвердив изложенные истцом обстоятельства и ссылаясь на то, что неисполнение арендатором Алахвердиевым Э.Х.о условий проведения конкурса, условий договора аренды от 10.07.2007 г. и дополнительного соглашения от 10.12.2007 г. лишает возможности использования по целевому назначению объекта муниципальной собственности - сооружения - летнее кафе по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, 17б.
На основании ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд установил:
По результатам проведенного 09.07.2007 года конкурса на право заключения договора аренды сооружения летнего кафе литер ГЗ, общей площадью 413, 1 кв.м., расположенного по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, 17 "Б", кадастровый номер объекта: 66:23/01:01:70:17Б:01 (итоговый протокол от 09.07.2007), между ИП Алахвердиевым Э.Х. (арендатор) и МУП Ш и ОП "Глобус" (арендодатель) заключен договор аренды сооружения, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа на срок до 10.07.2012 года, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное владение и хозяйственное использование сооружение - летнее кафе литер ГЗ, расположенный по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, 17б, общей площадью 413,1 кв.м., условный номер 66:23/01:01:70:17б:01. Целевое назначение использования передаваемого в аренду объекта: организация общественного питания (п. 1.1., 1.2 договора аренды).
Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, изложены в п. 1.1 договора от 10.07.2007 г. Размер арендной платы установлен в п. 3.1 договора и составляет 13507 руб. в месяц (в т.ч. НДС).
Таким образом, договор аренды от 10.07.2007 г. содержит все существенные условия, предусмотренные законом для договоров данного вида (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласование которых является обязательным при заключении договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1.3 указанного договора срок действия договора установлен с 10.07.2007 г. по 10.07.2012 г.
В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Факт государственной регистрации спорного договора аренды от 10.07.2007 г. подтверждается имеющейся на нем отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о регистрации указанного договора 06.12.2007 г. за регистрационным номером 66-66-23/034/2007-060).
При изложенных обстоятельствах договор аренды сооружения, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа от 10.07.2007г. является заключенным.
Объект аренды - сооружение - летнее кафе общей площадью 413, 1 кв.м, расположенное по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, 17б, является объектом муниципальной собственности Североуральского городского округа (копия свидетельства о государственной регистрации права собственности от 03.05.2007 года N 66АВ 829211 имеется к материалах дела) и принадлежит МУП Ш и ОП "Глобус" на праве хозяйственного ведения (копия свидетельства о государственной регистрации права хозяйственного ведения от 31.12.2004 года N 66 АБ 531669). Наличие у арендодателя правомочий по распоряжению предоставленным в аренду имуществом (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации) сторонами не оспаривается.
Факт предоставления арендодателем указанного сооружения во владение ответчика подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств (в т.ч. комиссионными актами проверки выполнения условий спорного договора аренды от 27.01.2009 г., от 29.05.2009 г., от 09.11.2009 г., от 09.04.2010 г., перепиской ответчика, иными документами), свидетельствующих о действиях, совершенных ответчиком в отношении объекта аренды, а также подтверждающих исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы за период с июля 2007 г. по октябрь 2009 г., и не оспаривается ответчиком.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы за аренду сооружения, повлекшее возникновение задолженности по арендной плате в сумме 152199 руб. 71 коп. за период с ноября 2009 г. по сентябрь 2010 г., а также на пользование арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, в том числе предусматривающих обязанность арендатора произвести реконструкцию арендуемого объекта в едином архитектурном решении со зданием столовой и в соответствии с проектно-сметной документацией, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренда на основании ст. 619, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями конкурса на право заключения договора аренды сооружения - летнего кафе, расположенного по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, 17б, изложенными в информационном сообщении, опубликованном в газете "Наше слово" N 63 от 04.06.2007 г., арендатор по договору аренды обязан использовать объект аренды исключительно по целевому назначению - для организации общественного питания; не производить перепланировок, переоборудования и других неотделимых улучшений без письменного согласования с арендодателем, произвести реконструкцию арендуемого объекта в едином архитектурном решении со зданием столовой и в соответствии с проектно-сметной документации; предоставить проект реконструкции на согласование в соответствующие органы и получить санитарное заключение и положительное заключение ГУ "15 отряд ГПС "Главного управления МЧС России по Свердловской области о готовности к эксплуатации данного объекта (п. 4.3, 4.5., 4.7, 4.8, 4.12 информационного сообщения).
Исходя из содержания договора аренды от 10.07.2007 г. в редакции дополнительного соглашения к нему от 10.12.2007 г. (зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 31.03.2008 г., регистрационный номер 66-66-23/001/2008-194) вышеуказанные условия конкурса, соблюдение которых победителем конкурса является обязательным (абз. 2 п. 4.14 информационного сообщения), воспроизведены в спорном договоре аренды сооружения (пункты 1.2, 2.2.5, 2.2.8, 2.2.9, 6.1.3 договора и дополнительного соглашения).
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Свердловской области от 09.03.2010 по делу N А60-55391/2009-С12 по иску ИП Алахвердиева Э.Х. к МУП Ш и ОП "Глобус" о понуждении к исполнению договорных обязательств, от 15.09.2010 г. по делу N А60-20733/2010-С12 по иску к ИП Алахвердиеву Э.Х. о признании сооружения самовольной постройкой и обязании снести сооружение, установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела с участием тех же лиц в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отношении арендуемого объекта Свердловским отделением Общероссийского общественного фонда "Центр качества строительства" было произведено техническое обследование фундамента сооружения - летнего кафе, по результатам которого в установлено (заключение ЦКС-444/07-К от 14.09.2007г.), что состояние несущих конструкций на момент обследования можно охарактеризовать, как предельное по критериям ГОСТ 27.002-89 и аварийное по критериям СП 13-102-2003 (состояние строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующееся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).
Исходя из изложенных заключение ЦКС-444/07-К от 14.09.2007 г. рекомендаций рассмотреть вариант строительства на данной площадке нового объекта после полного демонтажа старого, ИП Аллахвердиев Э.Х.о обратился к Администрации Североуральского городского округа по вопросу согласования сноса старого фундамента.
Администрация письмом от 15.07.2008 года N 011-335 сообщила, что не возражает против сноса фундамента летнего кафе, при условии проведения реконструкции данного объекта и завершения работ в соответствии с требованиями договора аренды от 10.07.2007 года, заключенного с МУП Ш и ОП "Глобус".
Как следует из материалов дела, 10.09.2008 г. ИП Аллахвердиевым Э.Х. получено разрешение на строительство нулевого цикла (первый этап) кафе, расположенного по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, 17б, при условии - не приступать к монтажу конструкций выше отметки +0,000 без разрешения на ведение строительных работ выше данной отметки.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.09.2010 г. по делу N А60-20733/2010-С12 (и не опровергается ответчиком) ответчик после завершения нулевого цикла продолжал самовольное строительство капитального здания без предоставления проектной документации и без получения разрешения на строительство.
Постановлением N 2009-1-со от 06.08.2009 года ответчик привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ за строительство объекта капитального строительства без соответствующего разрешения. Данное постановление было обжаловано Алахвердиевым Э.Х.о в Арбитражный суд Свердловской области, решением по делу N А60-41712/2009-С5 от 28.12.2009 г. в удовлетворении заявленных ответчиком требований было отказано.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.09.2010 г. по делу N А60-20733/2010-С12 сооружение, построенное выше нулевого цикла, по адресу: Свердловская область, г. Североуральск, ул.Ленина, 17б признано самовольной постройкой. На ИП Алахвердиева Элшада Халил оглы возложена обязанность снести самовольно построенное сооружение выше нулевого цикла.
При этом ни одного документа, подтверждающего согласование с арендодателем (в т.ч. самого факта направления в адрес арендодателя) какой-либо проектно-сметной документации на проведение реконструкции объекта аренды (в том числе в части возведения нулевого цикла) материалы дела не содержат. Также документально не подтверждено и получение письменного согласия арендодателя - МУП Ш и ОП "Глобус" (в соответствии с п. 2.2.5 договора) на демонтаж фундамента сооружения, являвшегося объектом аренды. Арендодатель (истец) факт дачи согласия на демонтаж конструкций (включая фундамент) объекта аренды отрицает. Представленное в материалы дела письмо Администрации Североуральского городского округа 15.07.2008 года N 011-335 с сообщением об отсутствии возражений против сноса фундамента летнего кафе согласием арендодателя - МУП Ш и ОП "Глобус" на проведение реконструкции объекта аренды вышеуказанным способом - не является. Вместе с тем, рекомендации Общероссийского общественного фонда "Центр качества строительства", изложенные в заключении ЦКС-444/07-К от 14.09.2007 г. по результатам технического обследования спорного сооружения, относительно строительства на данной площадке нового объекта после демонтажа старого, обоснованы необходимостью значительных затрат на усиление данного объекта, а не невозможностью его сохранения. Кроме того, согласно заключению ЦКС-444/07-К от 14.09.2007 г., заказчику было рекомендовано предусмотреть проектом реконструкции усиление надземной части фундамента и замену кирпичных столбов на новые конструкции, имеющие необходимые опорные элементы, что свидетельствует о возможности сохранения объекта аренды в том виде, в котором он изначально существовал, в едином архитектурном решении со зданием столовой.
Доводы ответчика о том, что легитимное производство строительно-монтажных работ стало невозможным ввиду того, что арендодатель как правообладатель земельного участка, на котором расположен реконструируемый объект, не получил разрешение на строительные работы, отказывается от согласования проектно-сметной документации по реконструкции объекта аренды и от обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство для продолжения реконструкции объекта, отклоняется судом ввиду несостоятельности. Учитывая, что обязанность по проведению реконструкции объекта аренды в силу договора возложена на арендатора, какие-либо основания для возложения на арендодателя обязанности получения разрешения на строительные работы выше отметки +0,000 не имеется. Ссылки на невозможность самостоятельного получения такого разрешения как лицом, осуществляющим реконструкцию объекта, ввиду отсутствия у ответчика правоустанавливающих документов на земельный участок, также не принимаются во внимание судом, с учетом того, что в силу п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования, кроме того, указанное ответчиком обстоятельство не воспрепятствовало получению именно арендатором 10.09.2008г. разрешения на строительство нулевого цикла кафе по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, 17б. Также ответчик не доказал, что именно отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок послужило основанием для отказа в выдаче разрешения на второй этап строительства (выше отметки +0,000). Из содержания акта от 27.01.2009 г. проверки соблюдения арендатором условий договор аренды от 10.07.2007 г. следует, что отказ в выдаче разрешения на дальнейшее строительство (N 688 от 25.11.2008 г) связан, в том числе с отсутствием проекта в полном объеме, положительного заключения экспертизы проекта и согласия правообладателей объекта капитального строительства (собственника и арендодателя, являющегося субъектом права хозяйственного ведения в отношении объекта аренды). Доказательства представления на согласование арендодателю проекта реконструкции, проектно-сметной документации, соответствующих условиям договора (в едином архитектурном решении со зданием столовой), в материалах дела отсутствуют.
Также следует отметить, что даже если бы факт отказа арендодателя от согласования проектно-сметной документации на реконструкцию объекта аренды подтверждался материалами дела, данное обстоятельство не является основанием для самовольного осуществления арендатором реконструкции объекта аренды, в т.ч. демонтажа его конструктивных элементов.
При таких обстоятельствах суд полагает доводы истца о пользовании арендатором объектом аренды с существенным нарушением условий договора аренды от 10.07.2007 г. полностью подтвержденными материалами дела, правомерными, обоснованными.
В силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Также подтверждается материалами дела и наличие предусмотренного п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.
Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды от 10.07.2007 г. арендная плата составляет 13507 руб. (в т.ч. НДС) в месяц; арендатор обязан перечислять плату ежемесячно авансом, не позднее 10 числа каждого месяца на расчетный счет МУП Ш и ОП "Глобус" (в кассу предприятия).
Факт неуплаты арендной платы по спорному договору аренды от 10.07.2007 г. за период с ноября 2009 г. по сентябрь 2010 г. в сумме 152199 руб. 70 коп. ответчик не отрицает, ссылаясь на приостановление исполнения им договорных обязательств на основании ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с уклонением арендодателя от оказания арендатору необходимого содействия путем согласования подготовленной арендатором проектно-сметной документации и оформления разрешения на строительство для окончания реконструкции.
Между тем наличия у арендодателя обязанности оказания арендатору содействия путем согласования подготовленной арендатором проектно-сметной документации и оформления разрешения на строительство судом не усматривается. Тем более суд не находит оснований для вывода о том, что обязанность по уплате арендной платы является встречной по отношению к указанной ответчиком обязанности истца.
В силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Согласно п. 1 указанной статьи встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
Исходя из положений ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации единственной обязанностью арендодателя, исполнением которой обусловлено исполнение своих обязанностей по уплате арендной платы арендатором является предоставление арендодателем арендатору имущества, являющегося объектом аренды, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Факт передачи истцом (арендодателем) объекта аренды ответчику (арендатору), подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Принимая во внимание условия конкурса, на которых ответчик согласился заключить договор аренды сооружения, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа, а также наличие у ответчика результатов проведенного по его заказу обследования технического состояния объекта аренды (заключение от 14.09.2007 г.), на момент заключения договора (договор зарегистрирован и, соответственно, заключен только 06.12.2007 г.) ответчику было известно как о состоянии арендуемого сооружения, так и о наличии у арендатора по условиям договора обязанности произвести реконструкцию объекта аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Кроме того, даже при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были известны арендатору на момент заключения договора, арендатор праве по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Право арендатора отказаться в таком случае от уплаты арендной платы либо приостановить исполнения обязательства по ее уплате действующим законодательством не предусмотрено.
Доводы ответчика о фактическом отсутствии согласованного в спорном договоре объекта аренды - сооружения - летнее кафе по адресу: г. Североуральск, ул. Ленина, 17б, поскольку в связи с демонтажем его фундамента объект был снят с технического учета и не восстановлен вновь, отклоняются судом как не имеющие правового значения для данного спора, с учетом того, что даже если бы указанное ответчиком обстоятельство подтверждалось материалами дела, учитывая, что объект демонтирован самим арендатором в отсутствие согласия арендодателя, оснований для вывода о прекращении арендного обязательства (и обязанности ответчика уплачивать арендную плату) невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ) у суда не имеется.
Согласно пункту 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Поскольку ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В материалы дела истцом представлены письма N 16 от 08.04.2010 г., N 17 от 09.04.2010 г., N 19 от 14.04.2010 г., N 18 от 14.04.2010 г. с отметками об их получении арендатором, почтовыми квитанциями и уведомлениями о вручении, содержащие предложение ответчику исполнить обязательства по уплате арендной платы и получению разрешительных документов на реконструкцию объекта аренды по договору от 10.07.2007 г.
Письмом от 26.08.2010 г. истец предложил расторгнуть договор аренды от 10.07.2007 г.
Письмом от 01.09.2010 г. ответчик отказался от расторжения договора.
До настоящего времени обязательства по внесению арендной платы за период с ноября 2009 г. по сентябрь 2010 г. ответчик не исполнил, нарушения, допущенные при реконструкции объекта аренды - не устранил.
При указанных обстоятельствах, требование истца о расторжении договора аренды сооружения, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа, от 10.07.2007 г в судебном порядке является правомерным, обоснованным и подлежит удовлетворению на основании п. 1, 3 ст. 619, п. 2 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.
Исходя из изложенного, государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды сооружения, находящегося в муниципальной собственности Североуральского городского округа, от 10.07.2007г., заключенный между Муниципальным унитарным предприятием школьного и общественного питания "Глобус" и Индивидуальным предпринимателем Алахвердиевым Элшадом Халил оглы.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Алахвердиева Элшада Халил оглы (ИНН 663104418473, ОГРНИП 307663117700012) в пользу Муниципального унитарного предприятия школьного и общественного питания "Глобус" (ИНН 6631002628, ОГРН 1026601799916) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 4000 (четыре тысячи) руб. 00 коп.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 января 2011 г. N А60-35834/2010-С12
Текст решения предоставлен Арбитражным судом Свердловской области по договору об информационно-правовом сотрудничестве
Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 августа 2011 г. N Ф09-4926/11 по делу N А60-35834/2010 настоящее решение оставлено без изменения