Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 марта 2011 г. N Ф09-1284/11-С6 по делу N А47-3898/2010 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 24 марта 2011 г. N Ф09-1284/11-С6 по делу N А47-3898/2010

Дело N А47-3898/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2011 г. N Ф09-1284/11 по делу N А47-3898/2010

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2011 г. N 18АП-7377/11

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2011 года. Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралпромстрой" (далее - общество "Уралпромстрой") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.09.2010 по делу N А47-3898/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей не обеспечили.

Ходатайство общества "Уралпромстрой" о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "Уралпромстрой" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к администрации г. Орска (далее - администрация) о признании недействительным договора купли-продажи права аренды земельного участка от 15.10.2007, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания неосновательного обогащения в размере 1100000 руб., а также о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.10.2007 N 2202, заключенного между истцом и ответчиком.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Орска.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.09.2010 (судья Бабина О.Е.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 (судьи Баканов В.В., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Уралпромстрой" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами п. 1 ст. 447, п. 2 ст. 448 ГК РФ, п. 7, 10, 23, 24, 27, 28 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что судами не дана оценка его доводам относительно недействительности договора купли-продажи права аренды земельного участка от 15.10.2007 ввиду того, что по результатам проведения аукциона администрация имела право заключить только договор аренды соответствующего земельного участка. Общество "Уралпромстрой" также отмечает, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, в том числе в части взыскания неосновательного обогащения, вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку определением об отложении судебного заседания от 07.07.2010 судом отказано в принятии уточненных исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения. По мнению заявителя, выводы судов о наличии в извещении о проведении открытого аукциона всех, предусмотренных законодательством условий, в том числе и о цене предмета торгов, являются неправомерными, так как в данном извещении отсутствуют сведения о предмете торгов, предусмотренные ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в газете "Орск официальный" N 35(62) от 07.09.2007 администрация опубликовала извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка под строительство девятиэтажного жилого дома. Предмет торгов - земельный участок площадью 5804 кв.м с кадастровым номером 56:43:0109007:0048, местоположение которого установлено относительно ориентира "Жилой дом", расположенного за пределами участка в 21 м от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: Оренбургская обл., г. Орск, пр. Ленина, д. 133а.

В данном извещении начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка) указана в сумме 1100000 руб., шаг аукциона - 110000 руб., размер задатка - 220000 руб.

Согласно названному извещению обременения и ограничения в использовании земельных участков отсутствуют; земельный участок отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, участок обеспечен техническими условиями на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, срок аренды участка установлен на период строительства; к извещению также приложен проект договора купли-продажи права аренды земельного участка.

От общества "Уралпромстрой" 03.10.2007 принята заявка на участие в аукционе, платежным поручением от 02.10.2007 N 9 внесен задаток в сумме 220000 руб.

Комиссией по проведению аукциона принято решение, оформленное протоколом от 08.10.2007 N 1, в соответствии с которым истец допущен к участию в аукционе, проводимом в порядке ч. 26.1 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 26 статьи 38.1 указанного Кодекса

По результатам проведения аукциона 09.10.2007 комиссией составлен итоговый протокол, согласно которому принято решение о признании аукционных торгов несостоявшимися по причине участия единственного участника аукциона - общества "Уралпромстрой". На основании п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации конкурсной комиссией также принято решение в десятидневный срок заключить договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка с истцом.

Между истцом и ответчиком 14.04.2008 заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка с указанием даты заключения- 15.10.2007.

Согласно п. 1.1, 1.3 данного договора администрация продала, а общество "Уралпромстрой" купило право на заключение договора аренды земельного участка, уплатив ответчику 880000 руб. по платежному поручению от 07.04.2008 N 005.

Всего за приобретение права на заключение договора аренды указанного земельного участка истец уплатил ответчику 1100000 руб.

Во исполнение названного договора купли-продажи между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 15.10.2007 N 2202.

Общество "Уралпромстрой", ссылаясь на то, что извещение о проведении открытого аукциона не соответствует требованиям, установленным п. 4-6, подп. 9 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и содержит недостоверную информацию о предмете торгов, в договоре аренды от 15.10.2007 N 2202 размер арендной платы определен не по итогам аукциона, а по ставкам годовой арендной платы 2007 года, утвержденным решением Орского городского Совета депутатов от 26.12.2006 N 19-270/268 "Об утверждении ставок арендной платы за землю на территории муниципального образования "Город Орск" на 2007 год", обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о признании договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка и договора аренды земельного участка, заключенных по результатам проведенных торгов, недействительными.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что в извещении о проведении открытого аукциона, опубликованном в газете "Орск официальный" N 35(62) от 07.09.2007, содержатся все необходимые условия и требования, предусмотренные ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации; предметом аукциона было приобретение права на заключение договора аренды земельного участка с установлением платы за приобретение указанного права; размер годовой арендной платы не должен определяться в данном аукционе и обоснованно определен администрацией в договоре аренды на основании ставок, утвержденных уполномоченным муниципальным органом; общество "Уралпромстрой", подав заявку на участие в аукционе, подтвердило свое согласие на участие в аукционе и на заключение, в случае признания его победителем аукциона, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка на тех условиях, которые определены извещением и проектом договора; при подписании договора купли-продажи и заключенного на его основании договора аренды земельного участка у сторон не возникло каких-либо разногласий относительно существа правоотношения и предмета соответствующих договоров; данные договоры исполнялись сторонами. С учетом этих обстоятельств суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, подписанного по результатам проведенного аукциона, а также заключенного на его основании договора аренды земельного участка недействительными и применения последствий недействительности сделок.

Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства установлен в ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 7 указанной статьи продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Подпунктом 5 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона подлежит указанию, в том числе, начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы).

Победителем конкурса в соответствии с подп. "в" п. 24 постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.

На основании п. 25 названного постановления результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В протоколе в силу подп. "д" данного пункта указывается, в частности, цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы (п. 26, 27 названного постановления).

В случае признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня его проведения вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка или договор его аренды, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона не был заключен, его организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона (п. 27, 28 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, общество "Уралпромстрой" ссылалось на неправомерность заключения с ним по итогам аукциона договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, полагая, что в соответствии с требованиями данной статьи с ним, как с единственным участником аукциона, подлежал заключению договор аренды земельного участка по цене аренды, установленной на аукционе.

Суды, делая вывод об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 15.10.2007 недействительным, не указали нормы права, на основании которых пришли к выводу о возможности заключения по результатам торгов, проведенных в порядке, предусмотренном ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, указанного договора перед заключением договора аренды земельного участка.

При этом суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы истца о том, что размер годовой арендной платы должен быть установлен по итогам аукциона, а не по ставкам арендной платы, утвержденным уполномоченным муниципальным органом, и делая вывод о том, что предметом аукциона было не заключение договора аренды, а приобретение права на заключение такого договора, ввиду чего размер годовой арендной платы не должен в данном аукционе устанавливаться, поскольку подлежала установлению только плата за приобретение права на заключение данного договора, не обосновал в силу чего не принял во внимание положения ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", предусматривающие, что предметом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка является размер годовой арендной платы.

Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора и не были установлены судами, выводы судов о правомерности заключения оспариваемых договоров основаны на неправильном применении положений ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в силу ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

При новом рассмотрении суду следует устранить указанные недостатки, исследовать обстоятельства, подлежащие установлению, в том числе определить, что являлось предметом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства, и рассмотреть настоящий спор в соответствии с действующим законодательством с учетом доводов и возражений сторон.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.09.2010 по делу N А47-3898/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.