Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2011 г. N 18АП-7377/11

г. Челябинск

08 августа 2011 г.

Дело N А47-3898/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 4 августа 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Баканова В.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации г. Орска на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.06.2011 по делу N А47-3898/2010 (судья Бабина О.Е).

В судебном заседании приняли участие представители:

Общества с ограниченной ответственностью "Уралпромстрой" - Ковалев С.И. (доверенность N 13 от 26.01.2011),

Комитета по управлению имуществом г. Орска - Золотько И.Г. (доверенность б/н от 07.04.2010).

Общество "Уралпромстрой" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к администрации г. Орска (далее - администрация) о признании недействительным договора купли-продажи права аренды земельного участка от 15.10.2007, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания неосновательного обогащения в размере 1 100 000 руб., а также о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.10.2007 N 2202, заключенного между истцом и ответчиком.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Орска (далее - Комитет по имуществу).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.09.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 марта 2011 решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.09.2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

При новом рассмотрении истец уточнил исковые требования (л.д.127-128 т. 2), просит:

- признать недействительным договор купли-продажи права аренды земельного участка от 15.10.2007 г., заключенный между ООО "Уралпромстрой" и администрацией города Орска, применить последствия его недействительности в виде взыскания с администрации города Орска 1 100 000 руб.;

- признать недействительным договор аренды земельного участка N 2202 от 15.01.2007 г., заключенный между ООО "Уралпромстрой" и администрацией города Орска, применить последствия его недействительности взыскать с администрации города Орска в пользу ООО "Уралпромстрой" 18 849 руб. 60 коп., обязать ООО "Уралпромстрой" передать Администрации города Орска земельный участок, площадью 5 804 кв. м. с кадастровым номером 56:43:0109 007:0048, местоположение которого установлено относительно ориентира "жилой дом", расположенного за пределами участка в 21 м. от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Орск, пр. Ленина, 133а.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением Комитет по имуществу обратился с апелляционной жалобой ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Как полагает податель жалобы норма ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключать с единственным участником аукциона наряду с договором аренды земельного участка другой договор, а именно договор купли-продажи права на заключение договора аренды. По мнению апеллянта возможность продажи права на заключение договора аренды не ограничена случаем, когда аукцион по продаже соответствующего права состоялся и определен победитель, т.к. стороны в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора. Тем самым в земельном и гражданском законодательстве, действовавшем на момент заключения договора, как полагает апеллянт, отсутствовали императивные нормы, которым бы не соответствовал спорный договор купли-продажи права. Так же апеллянт полагает несостоятельным вывод суда об отсутствии оснований применения к спорным договорам правил об оспоримости сделок. Договоры являются прямым следствием аукциона, т.к. без аукциона, даже признанного несостоявшимся, правоотношения, регулируемые оспариваемыми договорами, не могли возникнуть. Поскольку к договорам подлежат применению правила об оспаривании оспоримых сделок, срок исковой давности истцом пропущен.

Участвующие в деле лица о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель администрации г. Орска не явился.

Податель жалобы в судебном заседании на доводах жалобы настаивал, дополнительно пояснив, что не располагает информацией о фактической дате подписания оспариваемых договоров, при этом относительно пояснений истца о датах подписания указанных договоров не возражает.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился, полагая решение суда законным и обоснованным.

На основании ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела, в газете "Орск официальный" номер N 35 (62) Администрация опубликовала извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка под строительство 9-этажного жилого дома. Предмет торгов - земельный участок, площадью 5804 кв. м. с кадастровым номером 56:43:0109 007:0048, местоположение которого установлено относительно ориентира "жилой дом", расположенного за пределами участка в 21 м. от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Орск, пр. Ленина, 133а.

В извещении начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства) была указана в сумме 1 100 000 руб., шаг аукциона - 110 000 руб., размер задатка - 220 000 руб.

03.10.2007 от ООО "Уралпромстрой" принята заявка на участие в аукционе, обществом внесена сумма задатка в размере 220 000 руб., что подтверждается платежным поручением N 9 от 02.10.2007.

09.10.2007 проведен аукцион, по результатам которого принят итоговый протокол конкурсной комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 09.10.2007, согласно которому комиссией принято решение в соответствии с частью 26.1 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации о признании аукционных торгов несостоявшимся по причине участия единственного участника аукциона - истца.

На основании п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации конкурсной комиссией принято решение в десятидневный срок заключить договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона.

14.04.2008 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка с указанием даты заключения - 15.10.2007.

Согласно условиям пунктов 1.1, 1.3 спорного договора ответчик продал, а истец купил право аренды вышеуказанного земельного участка по стоимости аренды 880 000 руб., которые перечислены истцом ответчику платежным поручением N 005 от 07.04.2008.

Всего за приобретение права на заключение договора аренды указанного земельного участка истец оплатил ответчику 1 100 000 руб.

Ссылаясь на то, что спорные договоры подписаны значительно позже указанной в них даты, а так же указывая на несоответствие договоров требованиям статей 30, 30.1 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего данные договоры, по мнению истца, являются недействительными последний обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции указал, что в нарушение императивных требований п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ ответчиком по результатам аукциона был заключен не договор аренды земельного участка, а договор купли-продажи права аренды, заключение которого по результатам несостоявшегося аукциона, действующим земельным законодательством не предусмотрено.

Данные выводы суда следует признать правильными.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства установлен в ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 7 указанной статьи продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Подпунктом 5 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона подлежит указанию, в том числе, начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы).

Согласно п. 27 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации в случае признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня его проведения вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка или договор его аренды, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона не был заключен, его организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона (п. 28 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по результатам аукциона, в том числе признанного не состоявшимся, могут быть заключены два вида договора - договор купли-продажи земельного участка, либо договор его аренды. Возможность заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды участка действующим законодательством не предусмотрена, в силу чего вывод суда о ничтожности названного договора следует признать правильным.

Так же правильным следует признать вывод суда о ничтожности договора аренды N 2202 от 15.10.2007.

Согласно п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Как следует из материалов дела, начальной ценой аукциона по продаже права аренды земельного участка являлась цена 1 100 000 руб., тогда как договор аренды N 2202 от 15.10.2007 (с учетом дополнительного соглашения от 10.06.2008) заключен сторонами по цене, частично определенной на основании отчета оценщика (за 2007 год), частично на основании решения Орского городского совета депутатов от 26.12.2006 N 19-270/268 (за период с 01.01.2008 по 15.05.2008), а так же на основании отчета "Торгово-промышленной палаты Оренбургской области" N466-оф от 03.06.2008.

Согласно п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Тем самым из анализа названной нормы следует, что арендная плата по договору, заключаемому по результатам аукциона, устанавливается в размере определенной на аукционе цены (в данном случае в размере начальной цены аукциона) за весь период, оговоренный организатором аукциона в качестве срока аренды.

При указанных обстоятельствах заключенный сторонами договор аренды так же не соответствовал императивным требованиям пунктов 7 и 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего является ничтожным.

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах вывод суда о возврате земельного участка ответчику в порядке применения последствий недействительности договора аренды является правильным.

Так же следует согласиться с выводом суда о взыскании с ответчика в порядке применения двусторонней реституции уплаченных по договору о продаже права аренды денежных средств в сумме 880 000 рублей. Истцом в суд апелляционной инстанции представлено платежное поручение N 005 от 07.04.2008 на перечисление Комитету данной денежной суммы.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства подлежащие доказыванию и подлежащие применению нормы материального права определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Из материалов дела следует, что оспариваемые договоры датированы 15.10.2007 г.. Вместе с тем указанная на обратной стороне договора купли-продажи права аренды дата свидетельствует о подписании данного договора директором общества "Уралпромстрой" не ранее 14.01.2008 г.. Обозревавшаяся в суде апелляционной инстанции копия с экземпляра договора, имеющегося у ответчика, содержит такую же дату на обратной стороне договора. Учитывая, что ответчиком доказательств, опровергающих доводы истца о фактическом заключении договора аренды в мае 2008 г не представлено, а так же учитывая пояснения представителя Комитета о том, что договор аренды не мог быть заключен ранее заключения и оплаты договора купли-продажи права аренды, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что фактическая передача земельного участка истцу имела место в мае 2008.

Данные денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат взысканию в пользу истца на основании нормы ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По этим же основаниям подлежит взысканию с ответчика денежная сумма в размере 220 000 рублей уплаченная истцом в качестве задатка при обращении с заявкой на участие в аукционе.

Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В силу названной процессуальной нормы суд, принимая решение, определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В этой связи ссылка истца на необходимость возврата данной денежной суммы в порядке реституции как суммы учтенной в счет оплаты права аренды, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Перечисленная истцом в качестве задатка при подаче заявки на участие в аукционе сумма в размере 220 000 руб. не является оплатой по договору купли-продажи права аренды, поскольку в качестве таковой в названном договоре не указана, иных соглашений о зачислении суммы задатка в счет оплаты за покупку права аренды по договору от 15.10. 2007 истцом не представлено.

Данная сумма с учетом положений пунктов 21, 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации подлежала возврату истцу не позднее 10 дней после признания аукциона несостоявшимся.

Учитывая, что установленных законом либо сделкой оснований получения ответчиком указанных денежных средств не имеется, суд обоснованно взыскал её с ответчика в пользу истца.

Доводы подателя жалобы о том, что норма ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключать с единственным участником аукциона наряду с договором аренды земельного участка другой договор, основаны на неправильном толковании норм права в силу чего подлежат отклонению как несостоятельные.

По этим же основаниям подлежит отклонению довод Комитета о необходимости применения к спорным договорам норм, регламентирующих условия и порядок признания недействительными оспоримых сделок.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в силу признания торгов несостоявшимися данные торги не могут быть оспорены по мотиву их несоответствия требованиям действующего законодательства. Кроме того, таких требований (с учетом принятых судом уточнений иска) истцом не заявлено.

Возможность оспаривания заключенной на торгах сделки по мотиву её недействительности отдельно (независимо) от оспаривания торгов закреплена в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно которому, если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.06.2011 по делу N А47-3898/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации г. Орска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов И.Ю.Соколова