Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2011 г. N Ф09-1284/11 по делу N А47-3898/2010

Екатеринбург

23 ноября 2011 г.

Дело N А47-3898/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Соколовой Н.П.,

судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации г. Орска Оренбургской области (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.06.2011 по делу N А47-3898/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного разбирательства на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Уралпромстрой" (далее - общество "Уралпромстрой") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к администрации г. Орска (далее - администрация) о признании недействительным договора купли-продажи права аренды земельного участка от 15.10.2007, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания неосновательного обогащения в размере 1 100 000 руб., а также о признании недействительным договора аренды земельного участка от 15.10.2007 N 2202, заключенного между истцом и ответчиком.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.09.2010 (судья Бабина О.Е.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 (судьи Баканов В.В., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.03.2011 (судьи Столяров А.А., Смирнов А.Ю., Сулейменова Т.В.) решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.09.2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

При новом рассмотрении дела истец в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просит:

- признать недействительным договор купли-продажи права аренды земельного участка от 15.10.2007, заключенный между обществом "Уралпромстрой" и администрацией, применить последствия его недействительности в виде взыскания с администрации 1 100 000 руб.;

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 15. 10.2007 N 2202, заключенный между обществом "Уралпромстрой" и администрацией, применить последствия его недействительности, взыскать с администрации в пользу общества "Уралпромстрой" 18 849 руб. 60 коп., обязать общество "Уралпромстрой" передать администрации земельный участок площадью 5804 кв. м с кадастровым номером 56:43:0109 007:0048, местоположение которого установлено относительно ориентира "жилой дом", расположенного за пределами участка в 21 м от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Орск, пр. Ленина, д. 133а.

Решением суда от 03.06.2011 (судья Бабина О.Е.) исковые требования удовлетворены в полном объеме. Признан недействительным договор купли-продажи права аренды земельного участка от 15.10.2007, заключенный между обществом "Уралпромстрой" и администрацией. Применены последствия недействительности договора купли-продажи права аренды земельного участка от 15.10.2007: с администрации в пользу общества "Уралпромстрой" взысканы денежные средства в сумме 1 100 000 руб. Признан недействительным договор аренды земельного участка от 15.10.2007 N 2202, заключенный между обществом "Уралпромстрой" и администрацией. Применены последствия недействительности договора аренды земельного участка от 15.10.2007 N 2202: с администрации в пользу общества "Уралпромстрой" взысканы денежные средства в сумме 18 849 руб. 60 коп., на общество "Уралпромстрой" возложена обязанность возвратить администрации земельный участок площадью 5804 кв. м с кадастровым номером 56:43:0109 007:0048, местоположение которого установлено относительно ориентира "жилой дом", расположенного за пределами участка в 21 м от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Орск, пр. Ленина, 133а.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 (судьи Ермолаева Л.П., Баканов В.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 168, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, то обстоятельство, что в ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует указание на право сторон помимо договора аренды заключить еще и договор купли-продажи права аренды, не означает, что такой договор не может быть заключен. Таким образом, основания для признания договора купли-продажи права аренды недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют. Комитет считает, что указание в договоре аренды от 15.10.2007 N 2202 размера арендной платы, не соответствующего начальной цене предмета аукциона, не свидетельствует о недействительности (ничтожности) названной сделки в связи с нарушением требований п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Начальная цена предмета аукциона определена в размере 1 100 000 руб., уплачена обществом "Уралпромстрой" и учтена организатором торгов как оплата за продажу права на заключение договора аренды земельного участка. Кроме того, комитет полагает, что суды необоснованно отклонили его доводы о применении к спорным сделкам правил, установленных для признания недействительными оспоримых сделок.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в газете "Орск официальный" N 35 (62) администрация опубликовала извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка под строительство 9-этажного жилого дома. Предмет торгов - земельный участок площадью 5804 кв. м с кадастровым номером 56:43:0109 007:0048, местоположение которого установлено относительно ориентира "жилой дом", расположенного за пределами участка в 21 м от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Орск, пр. Ленина, 133а.

В данном извещении начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка) указана в сумме 1 100 000 руб., шаг аукциона - 110 000 руб., размер задатка - 220 000 руб.

Согласно названному извещению обременения и ограничения в использовании земельных участков отсутствуют; земельный участок отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, участок обеспечен техническими условиями на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, срок аренды участка установлен на период строительства; к извещению также приложен проект договора купли-продажи права аренды земельного участка.

От общества "Уралпромстрой" 03.10.2007 принята заявка на участие в аукционе, платежным поручением от 02.10.2007 N 9 внесен задаток в сумме 220 000 руб.

Комиссией по проведению аукциона принято решение, оформленное протоколом от 08.10.2007 N 1, в соответствии с которым истец допущен к участию в аукционе, проводимом в порядке ч. 26.1 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По результатам проведения аукциона 09.10.2007 комиссией составлен итоговый протокол, согласно которому принято решение о признании аукционных торгов несостоявшимися по причине участия единственного участника аукциона - общества "Уралпромстрой". На основании п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации конкурсной комиссией также принято решение в десятидневный срок заключить договор купли-продажи или договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона.

Между истцом и ответчиком 14.04.2008 заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка с указанием даты заключения - 15.10.2007.

Согласно п. 1.1, 1.3 данного договора администрация продала, а общество "Уралпромстрой" купило право на заключение договора аренды земельного участка, уплатив ответчику 880 000 руб. по платежному поручению от 07.04.2008 N 005.

Всего за приобретение права на заключение договора аренды указанного земельного участка истец уплатил ответчику 1 100 000 руб.

Кроме того, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 2202 с указанием даты заключения - 15.10.2007.

Ссылаясь на то, что спорные договоры подписаны значительно позже указанной в них даты, а также на несоответствие данных договоров требованиям ст. 30, 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего эти договоры являются недействительными, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Из п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 данного Кодекса.

В силу п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подп. 1 п. 26 настоящей статьи (в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что по результатам аукциона, в том числе признанного не состоявшимся, может быть заключен либо договор купли-продажи земельного участка, либо договор аренды земельного участка. Возможность заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды участка действующим законодательством не предусмотрена.

При таких обстоятельствах суды обоснованно признали ничтожным договор купли-продажи права аренды земельного участка от 15.10.2007.

Согласно п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Таким образом, арендная плата по договору, заключаемому по результатам аукциона, устанавливается в размере цены, определенной на аукционе (в данном случае в размере начальной цены аукциона), за весь период, оговоренный организатором аукциона в качестве срока аренды.

Судами установлено, что начальная цена аукциона по продаже права аренды земельного участка определена в размере 1 100 000 руб.; договор аренды от 15.10.2007 N 2202 (с учетом дополнительного соглашения от 10.06.2008) заключен сторонами по цене, частично определенной на основании отчета оценщика (за 2007 год), частично на основании решения Орского городского совета депутатов от 26.12.2006 N 19-270/268 (за период с 01.01.2008 по 15.05.2008), а также на основании отчета "Торгово-промышленной палаты Оренбургской области" от 03.06.2008 N 466-оф.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что заключенный сторонами договор аренды от 15.10.2007 N 2202 не соответствует императивным требованиям п. 7, 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего является ничтожным.

В силу п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что договор аренды от 15.10.2007 N 2202 является ничтожной сделкой, суды сделали правильный вывод о возврате земельного участка ответчику в порядке применения последствий недействительности сделки.

Установив, что договор аренды земельного участка от 15.10.2007 N 2202 фактически подписан в мае 2008 года, передача земельного участка истцу также имела место в мае 2008 года, суды пришли к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца в порядке применения двусторонней реституции денежных средств в сумме 18 849 руб. 60 коп., уплаченных обществом "Уралпромстрой" в счет арендной платы по названному договору аренды.

Кроме того, принимая во внимание, что договор купли-продажи права аренды от 15.10.2007 является ничтожной сделкой, суды сделали вывод о том, что денежные средства в сумме 880 000 руб., уплаченные обществом "Уралпромстрой" по платежному поручению от 07.04.2008 N 005, являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат взысканию в пользу истца на основании нормы ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По этим же основаниям суды взыскали с ответчика денежные средства в сумме 220 000 руб., уплаченные истцом в качестве задатка при обращении с заявкой на участие в аукционе. Суды установили, что данная сумма не является оплатой по договору купли-продажи права аренды, поскольку в качестве таковой в названном договоре не указана, иных соглашений о зачислении суммы задатка в счет оплаты за покупку права аренды по договору от 15.10.2007 истцом не представлено, кроме того, с учетом положений п. 21, 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации данная сумма подлежала возврату истцу не позднее 10 дней после признания аукциона несостоявшимся.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования в полном объеме.

Ссылка заявителя жалобы на то, что ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключать с единственным участником аукциона наряду с договором аренды земельного участка другой договор, правомерно отклонена судом апелляционной инстанции как основанная на неправильном толковании норм права.

Оснований для переоценки доказательств и установленных судами фактических обстоятельств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.06.2011 по делу N А47-3898/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации г. Орска Оренбургской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.П. Соколова

Судьи

А.А. Столяров Т.В. Сулейменова