Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 апреля 2011 г. N А60-45228/2010 (извлечение) (ключевые темы: преимущественное право - приватизация - заинтересованное лицо - общая площадь - муниципальная собственность)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 21 апреля 2011 г. N А60-45228/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 октября 2011 г. N Ф09-6901/11 по делу N А60-45228/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2011 г. N 17АП-5315/11

Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2011 года

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии и пластической хирургии" (ИНН 6659009084) к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом об оспаривании ненормативных правовых актов

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Зырянова О.С., представитель по доверенности от 01.12.2010, паспорт.

от заинтересованного лица: Барабанова Н.И., представитель по доверенности N 145 от 30.12.2010, удостоверение.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "Центр косметологии и пластической хирургии" (далее - заявитель, общество, ООО Центр косметологии и пластической хирургии) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - ЕКУГИ, комитет, заинтересованное лицо) о признании недействительными:

- решения от 16.09.2010 г. N 02.12-24-11039 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 22, отдельный вход, 1 этаж, общей площадью 89,1 кв.м. (по уточненным данным БТИ: помещения N N 1-7, 23-28, общей площадью 93,9 кв.м.);

- решения от 16.09.2010 г. N 02.12-24-11040 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: г. Екатеринбург, улица Малышева, д. 125, строение литер А, 1 этаж, помещения

N N 1-15, общей площадью 158,8 кв.м. (по уточненным данным БТИ: помещения N N 1-15,89, общей площадью 162,0 кв.м.).

Заявитель требования поддерживает. По его мнению, в силу положений Федерального закона N 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - Закон) у общества имеется преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, общество полностью отвечает всем предусмотренным Законом условиям. Соответственно, отказ ЕКУГИ в предоставлении этого права со ссылкой на наличие задолженности по пеням и перепланировки помещения является незаконным и нарушает его права и законные интересы на получение имущества в собственность. Заявитель также отмечает, что Закон не содержит положений, исключающих возможность приватизации части арендуемого помещения, а также возможность повторного обращения в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Заинтересованное лицо против требований возражает по мотивам, изложенным в отзыве. ЕКУГИ отмечает, что множественность обращения в комитет с заявлениями о приватизации арендуемого помещения Законом не предусмотрена. Заинтересованное лицо ссылается на факт начисления пени за несвоевременное внесение арендной платы за спорные объекты.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил:

1. ООО Центр косметологии и пластической хирургии и Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом заключен охранно-арендный договор на пользование памятником исторического и культурного наследия города Екатеринбурга N 4429001-0 от 01.08.2000.

Согласно данному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Екатеринбург, пр. Ленина, д. 22, отдельный вход, 1 этаж, общей площадью 89,1 кв.м. для использования под торговое помещение. Срок действия договора с 01.08.2000 по 31.12.2011.

В соответствии с кадастровым паспортом, выданным 20.07.2009 СОГУП Областной Центр недвижимости, помещения имеют уточненный адрес: г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 22, литер А, 1 этаж, помещения N N 1-7, 23-28, и уточненную площадь: 93,9 кв.м.

Общество, являясь субъектом малого предпринимательства, 30.06.2010 обратилось в ЕКУГИ с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Письмом от 04.08.2010 N 02.12-24-9383 комитет отказал заявителю в реализации указанного права, ссылаясь на наличие у общества задолженности по пени, начисленной за несвоевременное внесение арендных платежей. Платежным поручением N 121962 от 25.08.2010 заявитель погасил задолженность по пеням, в связи с чем заявитель 06.09.2010 повторно обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения по адресу г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 22, литер А, площадью 93,9 кв.м.

Комитет письмом от 16.09.2010 N 02.12-24-11039 отказал заявителю в приватизации объекта по адресу: г.Екатеринбург, проспект Ленина, д. 22, литер А. Отказ мотивирован тем, что Закон не предполагает множественных соответствующих заявлений. Кроме того, комитет указал на то, что объект сделки должен быть зарегистрирован как самостоятельный объект недвижимости, а арендуемое заявителем помещение площадью 93,9 кв.м. является составной частью объекта прав муниципальной собственности площадью 512,2 кв.м.

Не согласившись с данным решением, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев спор, суд пришел к выводу об обоснованности указанных требований общества.

Согласно ст. 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3, 4 ст. 9 Закона установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом Об оценочной деятельности в Российской Федерации, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как уже было указано выше, основанием для первоначального отказа в предоставлении преимущественного права на приватизацию арендованного помещения явились такой факт как наличие задолженности по оплате пени.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Данные факты могут быть установлены исключительно судом при рассмотрении требований, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств, следовательно, при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Вместе с тем на протяжении всего срока аренды ЕКУГИ не обращался в суд с исками о взыскании с общества санкций за ненадлежащее перечисление арендной платы, арендатору также не предъявлялись требования об уплате штрафных санкций в добровольном порядке.

Пени в связи с нарушением срока поступления арендной платы были начислены ЕКУГИ лишь при обращении общества с заявлением о выкупе имущества, т.е. спустя значительное время после этих фактов.

Более того, о надлежащем исполнении арендатором своих обязательств и его добросовестности свидетельствует и то, что комитетом с 2000 года каких-либо претензий к арендатору не предъявлялось, общество рассматривалось арендодателем в качестве надлежащей и добросовестной стороны договора.

Иная оценка этих обстоятельств влечет необоснованное лишение общества как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений и соответствует смыслу Закона, целью которого является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Также нельзя признать обоснованным отказ комитета в предоставлении обществу преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта по причине повторного обращения с таким заявлением.

Закон не ограничивает количество обращений в уполномоченный орган с заявлениями о реализации преимущественного права на приватизацию. Основанием для отказа в реализации преимущественного права согласно ст. 9 Закона является несоответствие заявителя предусмотренным ст. 3 Закона условиям. Приведенный в ст. 3 Закона перечень является исчерпывающим и не содержит условия, предусматривающего однократность обращения в уполномоченный орган.

В оспариваемом решении комитет также указал на то, что объект сделки должен быть зарегистрирован как самостоятельный объект недвижимости, а арендуемое заявителем помещение площадью 93,9 кв.м. является составной частью объекта прав муниципальной собственности площадью 512,2 кв.м. Между тем данный факт опровергается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права (муниципальная собственность) на спорный объект недвижимости и соответствующей выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ходе рассмотрения настоящего дела заинтересованным лицом был заявлен довод, который не был положен ни в основу первоначального отказа, ни в основу оспариваемого решения комитета.

По мнению заинтересованного лица, невозможно приватизировать спорное помещение в связи с тем, что имела место перепланировка заявителем спорного помещения без разрешительных документов, в связи с которой изменена площадь помещения с 89,1 кв.м. до 93,9 кв.м.

Что касается произведенной перепланировки арендуемых помещений, то данное обстоятельство не определено Законом как исключающее возможность приватизации. Более того, доказательств того, что произведенная перепланировка спорного помещения повлекла существенное изменение спорного недвижимого имущества и в связи с перепланировкой невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее приватизации (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации) комитетом в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При таких обстоятельствах, решение комитета от 16.09.2010 г. N 02.12-24-11039 является незаконным и подлежит отмене.

2. ООО Центр косметологии и пластической хирургии и Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 30350198 от 31.12.2003 (новый номер договора 37950279), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 125, отдельный вход, 1 этаж, общей площадью 158,8 кв.м. для использования под лечебное, конторское помещение. Срок действия договора с 31.12.2003 по 31.12.2008, далее договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии с кадастровым паспортом, выданным СОГУП Областной Центр недвижимости, помещения имеют уточненный адрес: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 125, литер А, 1 этаж, помещения N N 1-15,89, и уточненную площадь: 162,0 кв.м.

Заявитель 30.06.2010 обратился в комитет (письмо исх.N 2, вх.N А 10788-02) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по указанному выше адресу.

В данном случае заинтересованное лицо также отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ссылаясь на наличие задолженности по пени, начисленной за несвоевременное внесение арендных платежей (письмо от 04.08.2010 N 02.12-24-9382). Платежным поручением N 121963 от 25.08.2010 заявитель погасил задолженность по пеням.

Повторно заявление о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого помещения по адресу: г.Екатеринбург, ул. Малышева, д. 125, литер А, (площадь 162,0 кв.м.) было подано заявителем 06.09.2010.

Комитет письмом от 16.09.2010 N 02.12-24-11040 отказал заявителю в приватизации данного объекта, обосновав отказ следующим.

Отказ мотивирован тем, что Закон не предполагает множественных заявлений. Комитет указал также на то, что обществом заявка на приватизацию подана в отношении объекта площадью 162,0 кв.м., тогда как по названному договору общество арендует 158,8 кв.м.

Решение заинтересованного лица от 16.09.2010 г. N 02.12-24-11040 также подлежит признанию недействительным в части выводов комитета о невозможности множественности обращений с заявлениями о приватизации, и наличии пени как препятствия в реализации спорного права. Соответствующие основания указаны выше.

Что касается довода ЕКУГИ о том, что общество заявило о намерении приватизировать объект площадью 162,0 кв.м., тогда как по договору заявитель арендует 158,8 кв.м., суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с кадастровым паспортом помещения от 20.07.2009 года, выданным СОГУП Областной центр недвижимости по данным обследования спорного помещения на 13.07.2009 года общая площадь помещения изменилась за счет уточнения размеров и ранее не учтенной площади помещения холодного пристроя. Соответственно, фактически в пользовании заявителя в течение всего периода арендных отношений находился объект площадью 162,0 кв. м., который и подлежит приватизации. В противном случае могла бы возникнуть ситуация приватизации объекта без холодного пристроя, последний остался бы в муниципальной собственности, тогда как его самостоятельная эксплуатация невозможна. В рассматриваемой ситуации обоснованными видятся доводы заявителя о том, что Закон не предусматривает в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества расхождение в информации о площади помещения в договоре аренды и соответствующем кадастровом паспорте.

Государственная пошлина подлежит взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Заявленные требования удовлетворить.

2. Признать недействительным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом от 16.09.2010 N 02.12-24-11039 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 22, литер А, общей площадью 93,9 кв.м.

Признать недействительным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом от 16.09.2010 N 02.12-24-11040 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: г. Екатеринбург, улица Малышева, д. 125, литер А, общей площадью 162,0 кв.м.

Обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии и пластической хирургии" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3. В порядке распределения судебных расходов взыскать с Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии и пластической хирургии" (ИНН 6659009084) в возмещение расходов по уплате государственной пошлине 4000 руб.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.