Решение Арбитражного суда Свердловской области от 7 декабря 2011 г. N А60-9145/2011 (извлечение) (ключевые темы: рыночная стоимость земельного участка - кадастровая стоимость земельного участка - оценочная деятельность - федеральные стандарты оценки - экспертиза отчета об оценке)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 7 декабря 2011 г. N А60-9145/2011

Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2011 года.

Полный текст решения изготовлен 07 декабря 2011 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя Литвинова Александра Михайловича (ИНН 666005119125, ОГРН 304667234500040)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата" по Свердловской области,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля", ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" Екатеринбургский филиал, Правительство Свердловской области, Литвинова Людмила Васильевна, Литвинов Илья Михайлович,

о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца: Г.Ю. Кульба, представитель по доверенности от 01.02.11г. N 66 АА 0388330, А.В.Винницкий, представитель по доверенности от 01.02.11г.,

от ответчиков:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Е.Е.Поташова, представитель по доверенности от 20.12.10г.;

ФБУ "Кадастровая палата" по Свердловской области Е.А.Наумкина, представитель по доверенности от 05.08.2011 N 122,

От третьих лиц:

ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" С.В. Черешова, представитель по доверенности 66АА0759803,

представитель от Правительства Свердловской области не явился,

от ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" Екатеринбургский филиал не явился,

от Литвиновой Л. В. не явился,

от Литвинова И. М. не явился.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

В судебном заседании, назначенном на 01.12.2011, на основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 02.12.2011 в 10.30. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

Уточнив исковые требования, индивидуальный предприниматель Литвинов А. М. просит признать кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул.Куйбышева, 38, с кадастровым номером 66:41:06 01 026:0009, установленную по состоянию на 01.01.2007 г. и применяемую в целях налогообложения в период с 01.01.2009 по 31.12.2011, равной его рыночной стоимости на 01.01.2007 в размере 27 310 000 (двадцать семь миллионов триста десять тысяч) руб.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФБУ "Кадастровая палата" по Свердловской области представлены отзывы, в удовлетворении требований просят отказать.

ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля", ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" Екатеринбургский филиал представили отзыв, в удовлетворении требований просят отказать.

Третьи лица Литвинова Л. В. и Литвинов И. М. представили отзыв, заявленные требования просят удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

И.М. Литвинову на основании Свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11.07.2008 66 АГ N 317076 принадлежит доля в праве собственности в размере 1/4 на земельный участок, расположенный по адресу: г.Екатеринбург, ул. Куйбышева, 38, кадастровый номер 66:41:06 01 026:0009.

Истец 01.02.2011 обратился в Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Свердловской области с запросом о предоставлении кадастровой выписки о земельном участке, расположенном по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Куйбышева, 38, кадастровый номер 66:41:06 01 026:0009.

Согласно выписке от 15.02.2011 кадастровая стоимость земельного участка составила 174 221 810 (сто семьдесят четыре миллиона двести двадцать одна тысяча восемьсот десять) рублей 40 копеек.

Посчитав кадастровую стоимость завышенной по сравнению с рыночной ценой данного земельного участка, И.М. Литвинов обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Индивидуальный предприниматель, заявив требования по настоящему делу, ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации, является нарушение прав предпринимателя как собственника земельного участка и плательщика земельного налога.

Согласно п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость.

В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса действует в редакции Закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Данная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:06 01 26:0009 установлена в размере 174 221 810,40 рублей постановлением Правительства Свердловской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области" от 19.12.2008 г. N 1347-ПП.

Обосновывая и доказывая рыночную стоимость земельного участка, истец представил в материалы дела отчет об оценке N 140оц-11 по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:06 01 026:0009 по состоянию на 01.01.2007 г. (выполнен ЗАО "Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия"). Согласно отчету об оценке N 140оц-11 итоговая рыночная стоимость названного земельного участка на 01.01.2007 составляла 27 310 000 рублей.

Также истцом представлено заключение по экспертизе отчета N 140оц-11 выполненное экспертом-оценщиком А.Г.Мосгольдом, членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", членом Экспертного совета РОО, включенным в реестр оценщиков за регистрационным номером 001008. Согласно выводам эксперта отчет N 140оц-11 соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки (далее - ФСО) обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г. N 254, 255, 256.

Ответчики и ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" считают, что отчет не может быть принят во внимание, поскольку из самого понятия рыночной стоимости следует, что определение стоимости обособленного земельного участка без его улучшений не может быть признано рыночной стоимостью данного земельного участка; рыночная стоимость земельного участка стоит в минимуме диапазона рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка в г. Екатеринбурге; при определении рыночной стоимости не учитывалось, что земельный участок находится в центре г. Екатеринбурга, с хорошей инфраструктурой; оценщик указывает, что не осуществлял сбор идентифицирующих характеристик объекта, поскольку заказчик предоставил информацию в полном объеме; в отношении разрешенного использования аналогов указано - "любое", один объект-аналог имеет разрешенное использование "торгово-офисное", что не соответствует использованию оцениваемого земельного участка - "общественно-деловое"; не указание в отношении отдельных аналогов номера дома не позволяет применить факторы стоимости, используемые при массовой оценке; источники информации по тексту на стр. 76 Отчета не соответствуют данным, приведенным в Таблице 37, при кадастровой оценке использовалось 46 объектов-аналогов и 45 факторов стоимости, а при составлении Отчета - 5 объектов-аналогов и 9 факторов стоимости; оценщик не проводил переговоров с риэлторами; нарушен порядок проведения экспертизы саморегулируемой организацией на отчет оценщика, экспертом-оценщиком проведена административная экспертиза, что не предусмотрено действующим законодательством; в отчете получена различная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на даты 01.01.2007.

Суд, отклоняя вышеназванные доводы, соглашается с позицией истца по следующим основаниям.

Согласно пункту 5 ФСО N 2 рыночная стоимость объекта оценки -наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Кроме того, в силу пункта 3-4 ФСО N 1 к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте; при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Таким образом, из определения рыночной стоимости земельного участка, содержащегося в федеральных стандартах оценки, не следует, что при определении такой стоимости должны учитываться существующие улучшения (здания, строения, сооружения, полезные ископаемые).

В частности, объекты недвижимости и земельный участок являются отдельными объектами гражданских прав, которые могут в равной степени участвовать в гражданском обороте, и выступают отдельными объектами оценки (статьи 128, 261 Гражданского кодекса РФ, статьи 6, 15 Земельного кодекса РФ и др.). Земельный участок и объекты недвижимости на нем представляют самостоятельную экономическую ценность с точки зрения хозяйствующих субъектов в условиях рынка. Соответственно стоимость объектов недвижимости не может поглощаться рыночной стоимостью земельного участка. Иное противоречило бы существующим методологическим и методическим подходам в оценочной деятельности.

Полученная рыночная цена 1 кв.м. оценивавшегося земельного участка находится в диапазоне рыночной стоимости 1 кв.м. земли.

Стремление к нижней границе данного диапазона обусловлено объективными факторами, влияющими на рыночную стоимость земельного участка, указанными в Отчете (существующие ограничения по застройке исходя положений градостроительного плана: этажность, плотность застройки, наличие ограничений в пользовании в связи с водоохраной зоной). Требование учета таких факторов вытекает из содержания пункта 22 ФСО N 1.

При оценке рыночной стоимости используются подходы и методы индивидуальной оценки объекта оценки, учитывающие конкретные индивидуальные особенности данного объекта оценки. В рассматриваемом отчете были учтены существующие ограничительные условия использования земельного участка (стр. 17 отчета).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, которые не учитывают индивидуальные особенности земельного участка, что повысило кадастровую стоимость земельного участка до верхних границ диапазона рыночных цен на землю в г. Екатеринбурге.

В связи с этим противоречия различной величины кадастровой и индивидуальной стоимости одного и того же земельного участка, которые получены в результате применения различных методов оценки, в данном случае отсутствуют.

Часть аналогов объекта оценки находятся в центре города Екатеринбурга, а в отношении иных аналогов применялись соответствующие поправочные коэффициенты согласно сложившейся методике (стр. 78 - 79 Отчета).

Элементом сравнения объекта оценки с аналогами являлись, в том числе, наличие системы инженерного обеспечения, привлекательность местоположения, транспортная доступность (стр. 78 - 79 Отчета).

Помимо предоставленной заказчиком информации оценщик использовал материалы об объекте оценки после выезда на место (п. 1 Таблицы 6).

Согласно пункту 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Указание на любое использование земельных участков - аналогов означает, что в результате изучения информации, предоставленной рынком, было установлено, что такие земельные участки могут использоваться как для административно-офисного, так и торгового использования. Таким образом, возможность фактического использования аналогов даже шире, нежели объекта оценки, что означает их сходство по экономическим характеристикам и позволяет применять их стоимость при расчетах.

В результате этого понижающей корректировки на использование в отношении этих аналогов не производилось.

Ни один из объектов-аналогов при определении рыночной стоимости на 01.01.2007 не имеет разрешенного использования - торгово-офисное. Данная характеристика относится к объекту оценки в целях наиболее точного отражения его индивидуализирующих признаков. Кроме того, назначение "общественно-деловое" и "торгово-офисное" являются близкими по значению.

В любом случае при определении рыночной стоимости земельного участка должна приниматься во внимание возможность функционального назначения (использования) земельного участка, которая связана с размещением на рассматриваемом участке объектов деловой инфраструктуры (офисные здания и т.п.). Это возможное назначение охватывается обоими формулировками вида разрешенного использования, указанными на стр.78 Отчета.

Предметом оценки являлось определение индивидуальной рыночной стоимости земельного участка, а не его кадастровой стоимости. В связи с этим факторы стоимости, используемые при кадастровой оценке, не должны в обязательном порядке применяться при оценке сравнительным подходом.

Федеральные стандарты оценки не возлагают на оценщика при определении рыночной стоимости использовать какие-то определенные факторы стоимости.

В рассматриваемом случае оценщик использовал множество иных факторов и соответствующих им коэффициентов в целях приведения цен предложения аналогов в рыночную цену объект оценки, что соответствует подходам к оценке (пункт 14 ФСО N 1).

В тексте Отчета на стр. 76 указаны следующие источники информации об аналогах: интернет-сайты агентств недвижимости, Журнал "Недвижимость" N 44 от 06.11.06 г., стр. 64, 216, Журнал "Недвижимость" N 38 от 25.09.06 г, стр.58, электронная версия базы Уральской палаты недвижимости. В Таблице 37 указаны лица, разместившие объявления в данных источниках информации (риэлторские агентства).

Соответственно противоречие текста Отчета и Таблицы 37 отсутствует.

Количественное сравнение по числу объектов-аналогов и факторов стоимости является ошибочным, т.к. методы кадастровой оценки и сравнительный подход при индивидуальной рыночной оценке - разные, основывающиеся на различных подходах и методах оценки, результаты которых являются несопоставимыми. Количественное превосходство объектов-аналогов и факторов их стоимости при кадастровой оценке не приводит к более качественному результату таких действий в сравнении с рыночной стоимостью по результатам индивидуальной оценки. Качество оценки в данном случае определяется достоверностью полученной рыночной ценой земельного участка.

Методы массовой оценки не учитывают индивидуальных признаков конкретного земельного участка, основываются на поквартальной оценке земельных участков (в пределах одного квартала факторы стоимости земельных участков принимаются равными). Значительные допущения и обобщения собственно и заставляют использовать большое количество одних и тех же факторов и аналогов для разных совокупностей земельных участков. Тогда как определение рыночной стоимости земельного участка на основании отчета оценщика является приоритетным, более достоверным способом определения рыночной стоимости земельного участка. Предметное рассмотрение земельного участка, его характеристик снижает погрешность расчетов и устраняет необходимость использования огромного числа аналогов и факторов стоимости.

Проведение переговоров с риэлторами является не единственным способом установления информации о цене предложения и характеристиках аналога. Указанная информация может и в данным случае была установлена из размещенного в открытом доступе предложения аналогов, которое является достаточным и достоверным для оценщика и обеспечивает проверяемость результата оценки в целом (пункт 18 - 19, 22 ФСО N 1).

Заключение по экспертизе отчета N 140оц-11 выполнено экспертом-оценщиком А. Г. Мосгольдом, членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", членом Экспертного совета РОО, включенным в реестр оценщиков за регистрационным номером 001008. Данному лицу Экспертный совет СРО поручил проведение экспертизы, заключение по результатам которой прошло регистрацию в СРО, о чем имеется соответствующая отметка на месте сшивки.

Заключение по экспертизе составлено в соответствии с ФСО N 5, действующими "Методическими рекомендациями по экспертизе отчетов об оценке", утвержденными Советом РОО 25.06.2008 (новая редакция протокола N 144) и на основании договора от 12.08.2011г. N 258/2011, заключенного между оценщиком А. В. Потаповым и саморегулируемой организацией.

Согласно пункту 4 Приказа Министерства экономического развития РФ N 328 от 04.07.2011 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 5 устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Статьей 24.19 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что заключение эксперта или саморегулируемой организации готовится в целях проверки соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. е. осуществляется нормативно-методическая экспертиза).

Приоритет нормативно-методической экспертизы установлен также пунктом 19 ФСО N 5, согласно которому в случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится именно нормативно-методическая экспертиза.

В соответствии с пунктами 4, 19 ФСО N 5, требованиями статьи 24.11 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также договором N 258/2011 от 12.08.2011 была проведена нормативно-методическая экспертиза.

Таким образом, доводы о несоответствии Экспертного заключения на Отчет N 140оц-11 порядку его подготовки и требованиям федеральных стандартов оценки являются ошибочными.

В отчете получена одна рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2007 в размере 27 310 000 руб., которая неизменно указана на стр. 3, 81, 95 Отчета.

На стр. 86 Отчета указана рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2010 в размере 26420000 руб., а в тексте на данной странице допущена техническая описка: вместо "на 01.01.2010" указано "на 01.01.2007". Подтверждением того, что на стр. 86 Отчета указана рыночная стоимость именно по состоянию на 01.01.2010 является то, что данная величина выведена путем проведенного анализа, включенного в раздел 7.3.5 Отчета и озаглавленного "Оценка стоимости земельного участка ... на дату определения кадастровой стоимости земельного участка - на 01 января 2010 г." (стр. 81 - 86 Отчета), а также правильная дата приведена в итоговых таблицах N 54, 56 на страницах 94 и 95 отчета.

Исследовав доказательства по делу, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2007 превышает его рыночную стоимость, итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:06 01 026:0009 на 01.01.2007 составляла 27 310 000 рублей.

В судебном заседании 02.12.2011 г. истец отказался от требований к Федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата" по Свердловской области. Отказ принят судом, в связи с чем, производство по делу в отношении ФБУ "Кадастровая палата" по Свердловской области подлежит прекращению.

В соответствии с ч.4 ст.110 АПК РФ, при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов, арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением. В материалы дела представлено заключенное между истцом и ответчиком соглашение о распределении судебных расходов от 02.12.2011г., согласно которому все судебные расходы, возникшие в связи с рассмотрением настоящего дела, относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 38, с кадастровым номером 66:41:06 01 026:0009, установленную по состоянию на 01.01.2007 г. и применяемую в целях налогообложения в период с 01.01.2009 по 31.12.2011, равной его рыночной стоимости в размере 27 310 000 (двадцать семь миллионов триста десять тысяч) руб.

3. В части требований к Федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата" по Свердловской области производство по делу прекратить.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.