Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 мая 2012 г. N А60-5654/2012 (извлечение) (ключевые темы: арендная плата - соглашение о расторжении договора аренды - арендодатель - прекращение договора аренды - владение и пользование)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 31 мая 2012 г. N А60-5654/2012

ГАРАНТ:

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2012 г. N 17АП-7868/12 настоящее решение оставлено без изменения

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 января 2013 г. N Ф09-11304/12 по делу N А60-5654/2012

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2012 года

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2012 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя Савельевой Галины Александровны (ИНН 666000345473)

к обществу с ограниченной ответственностью "АДИДАС" (ИНН 7714037390)

о взыскании 5245432 руб. 00 коп., об обязании передать помещение по акту приемки - передачи и обязании подписать соглашение о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: А. Ю. Попова, представитель по нотариальной доверенности серия 66 АА N 0921264 от 27.10.2011г., паспорт.

от ответчика: О.В. Халевина, представитель по доверенности от 15.12.2011г., паспорт.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Судебное заседание проведено с использованием средств аудиозаписи.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Индивидуальный предприниматель Савельева Галина Александровна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АДИДАС" о взыскании 5245432 руб. 00 коп., из которых 4755798 руб. 80 коп. - задолженность по арендной плате по договору N от 16.05.2005г. за период с 27.08.2011г. по 20.01.2012г., 387679 руб. 70 коп. - пени, начисленные в соответствии с п. 12.3. договора от 16.05.2005г. за период с 27.08.2011г. по 20.01.2012г., а также продолжить начисление пени по день фактической оплаты задолженности, 101953 руб. 68 коп. - проценты, начисленные по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также продолжить начисление процентов, по день фактической оплаты задолженности, об обязании передать помещение по акту приемки - передачи и обязании подписать соглашение о расторжении договора аренды от 16.05.2005г.

Представитель истца в письменном виде в судебном заседании, состоявшемся 16.05.2012г., заявлял ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания процентов, начисленных по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в размере 101953 руб. 68 коп., а также от исковых требований в части взыскания пени и процентов, начисленных по день фактической оплаты задолженности.

Отказ от исковых требований в указанных частях суд рассмотрел и принял в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца под роспись в протоколе судебного заседания от 16.05.2012г. указывал, что подтверждает, что договор прекратил свое действие 27.08.2011г., и что на 27.08.2011г. задолженность по арендной плате отсутствовала.

Кроме того, представитель истца под роспись в протоколе судебного заседания от 16.05.2012г. указывал, что у него не имеется доказательств того, что 29.08.2011г. в 12 час. 00 мин. его представители находились в спорном помещении, и указывал, что утверждает, что 26.08.2011г. представителей истца в спорном помещении не было, а также указывал, что получал от ответчика соглашение о расторжении договора, но отказался его подписывать, в связи с тем, что не был согласен с формулировкой об отсутствии претензий к помещению.

Представитель истца под роспись в протоколе судебного заседания заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части обязания ответчика подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Отказ от исковых требований в указанной части суд рассмотрел и принял в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии проектной документации поименованной как "Проект магазина Адидас "Vitra" на пяти листах, копии последней страницы договора аренды с отметками о государственной регистрации, копии свидетельства о государственной регистрации. Указанные документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика исковые требования не признал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных возражений, копии платежного поручения N 60261 от 09..08.2011г., копии дополнительного соглашения N 5 от 31.10.2009г., копии дополнительного соглашения N 6 от 01.04.2010г., акт от 28.05.2012г., чек от 28.05.2012г., товарный чек от 28.05.2012г., товарный чек от 28.05.2012г., ксерокопии фотографий на девяти листах. Указанные документы приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

установил:

Между индивидуальным предпринимателем Савельевой Галиной Александровной, именуемой по договору арендодателем, и обществом с ограниченной ответственностью "АДИДАС", именуемым по договору арендатор, заключен договор аренды от 16.05.2005г. (далее - договор).

Согласно условиям представленного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 64, литер С (N комнат 1-2, 4-7, 8-16), а арендатор обязуется принять помещение и выплачивать за него арендную плату, предусмотренную договором. Общая площадь помещения составляет 392,2 кв.м. Границы сдаваемого в аренду помещения выделяются на фрагменте из поэтажного плана БТИ, являющего приложением N 1 к договору (п.п. 1.1., 1.3 указанного договора).

Объект находится в собственности истца, что подтверждается представленным в материалы дела Свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АБ N 590600 от 18.11.2004г.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 17.05.2005г. (Приложение N 2 к договору от 16.05.2005г.).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 4.1. договор действует в течение 5 лет с момента его заключения.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.2. Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора аренды от 16.05.2005г. произведена 25.10.2005г. за номером 66-66-01/293/2005-082.

Поскольку условия зарегистрированного надлежащим образом договора аренды от 16.05.2005г, техническая документация, позволяют с точностью установить его предмет, указанный договор считается заключенным.

Дополнительным соглашением N 5 от 31.10.2009г., зарегистрированным 05.04.2010г. за N 66-66-01/253/2010-053, срок действия договора продлен до 25.10.2015г.

В связи с тем, что ответчиком в порядке п. 11.3. договора от 16.05.2005г. было направлено уведомление о расторжении договора и в связи с тем, что помещение не было принято истцом, истец обратился с настоящим иском о взыскании с ответчика 4755798 руб. 80 коп. - задолженности по арендной плате по договору N от 16.05.2005г. за период с 27.08.2011г. по 20.01.2012г., 387679 руб. 70 коп. - пени, начисленные в соответствии с п. 12.3. договора от 16.05.2005г. за период с 27.08.2011г. по 20.01.2012г. и об обязании передать помещение по акту приемки - передачи.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности (ст. 71 АПК РФ), арбитражный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат в силу нижеследующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3.5. договора от 16.05.2005 г. передача помещения арендодателем и его принятие арендатором считаются законченными с момента подписания сторонами передаточного акта.

В соответствии с п. 11.3. договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор путем отказа от его исполнения, направив соответствующее уведомление арендодателю за три месяца до предполагаемой даты расторжения.

Как следует из материалов дела, арендатор на основании п. 11.3. договора аренды от 16.05.2005г. направил в адрес арендодателя уведомление об отказе от исполнения договора (внесудебном расторжении договора) с 27.08.2011г. и принятии помещения 26.08.2011г. в 16 час. 00 мин. по московскому времени, которое было вручено лично Савельевой Г.А. 27.05.2011г., что подтверждается представленной в материалы дела телеграммой от 27.05.2011г.

Истец под запись в протоколе судебного заседания от 16.05.2012г. подтвердил, что договор аренды прекратил свое действие с 27.08.2011 г.

Кроме того, 08.06.2011 г. арендатор повторно направил арендодателю уведомление о расторжении договора и необходимости обеспечения принятия помещения, в том числе подписания акта сдачи - приемки помещения 26.08.2011 г. в 16 час. 00 мин. по московскому времени, что подтверждается представленной в материалы дела копией почтового конверта с описью вложений и копией почтовой квитанции от 08.07.2011г.

Между тем, указанное письмо от 08.06.2011 г., истцом получено не было, и 20.07.2011 г. уведомление вернулось ответчику с отметкой органа связи "истек срок хранения".

В назначенное время и дату арендодатель на приемку помещения не явился, о чем ответчиком был составлен акт от 26.08.2011г.

Представитель истца под запись в протоколе судебного заседания от 16.05.2012г. подтвердил, что 26.08.2011г. представителей истца в спорном помещении не было.

При этом доводы истца о том, что уведомление, направленное 08.06.2011г., не было получено им в связи с тем, что адрес арендодателя не соответствует адресу, указанному в договоре аренды, судом отклоняется, поскольку указанное уведомление было направлено по месту регистрации истца, а именно: 620137, г. Екатеринбург, ул. Блюхера, д. 43, кв. 150, кроме того, указанный адрес указан истцом в дополнительных соглашениях к договору аренды от 31.10.2009г., от 01.04.2010г.

Доводы истца, о том, что в соответствии с последующей договоренностью между сторонами, время и дата приемки - передачи помещения было перенесено с 26.08.2011г. 16 час. 00 мин. по московскому времени на 29.08.2011г. на 12 час. 00 мин. по местному времени, в обоснование чего истцом представлена электронная переписка, и что как следствие, по мнению истца, явилось отменой передачи помещения 26.08.2011г., судом отклоняются.

Во-первых, из данной электронной переписки не следует, что представитель ответчика подтвердил перенос даты и времени приемки-передачи помещения. Во-вторых, договором аренды от 16.05.2005г., исходя из буквального толкования его условий в порядке ст. 431 ГК РФ, не предусмотрена юридическая сила электронной переписки. В связи с этим, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что сторонами был согласован перенос даты приемки - передачи помещений с 26.08.2011г. на 29.08.2011г.

Учитывая факт уклонения истца от приемки-передачи помещений, ответчик обратился к нотариусу г. Екатеринбурга Зарубиной А.И. с целью фиксации факта освобождения помещения арендатором, о чем был составлен нотариальный протокол осмотра серия 66 АА N 0711382 от 29.08.2011г.

При этом истец 29.08.2011г. вновь не явился для приемки спорного помещения.

Представитель истца под роспись в протоколе судебного заседания от 16.05.2012г. указал, что не может документально подтвердить факт того, что 29.08.2011г. в 12 час. 00 мин. его представители находились в спорном помещении.

Таким образом, истец дважды не явился для принятия спорного помещения.

При этом доводы истца о том, что помещение находилось в ненадлежащем состоянии, в связи с этим истец не мог принять спорные помещения судом отклоняются, поскольку, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено доказательств того, что на дату прекращения договора помещение не соответствовало требования договора, не соответствовало состоянию, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа.

Ответчик освободил помещения 26.08.2011г., оставив в нем результаты работ и неотделимые улучшения с учетом степени нормального износа, что подтверждается протоколом нотариуса от 29.08.2011г., доказательств обратного истцом не представлено.

Кроме того, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что после 26.08.2011г. именно работниками ответчика велись ремонтные работы, которые были зафиксированы в нотариальном протоколе серия 66 АА N 0711818 от 11.11.2011 г.

Ссылки истца на то, что после прекращения действия договора аренды у истца не было возможности самостоятельно использовать помещения в связи с тем, что у него отсутствовал доступ в помещения, судом отклоняются, поскольку ответчиком документально подтвержден факт того, что спорные помещения переданы истцом в пользование третьих лиц, иное истцом не доказано и документально не оспорено (ст. 65, ч. 3.1.ст. 70 АПК РФ).

Доказательств того, что ответчиком использовались спорные помещения в период с 26.08.2011г. по 20.01.2012г. истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса не представлено.

В связи с прекращением договора аренды с 27.08.2011г. по 20.01.2012г. истец счета на оплату в соответствии с условиями договора ответчику не выставлял.

Истец под запись в протоколе судебного заседания от 16.05.2012г. признал, что задолженность по арендной плате у ответчика по состоянию на 26.08.2011г. отсутствовала.

Таким образом, доказательств, свидетельствующих о наличие препятствий для принятия арендованных помещений после прекращения договора аренды, истцом в материалы дела не представлено.

Более того, ответчиком неоднократно предпринимались попытки для подписания акта приема - передачи помещения, после расторжения договора аренды, что подтверждается представленными в материалы дела копиями писем исх. N 26/10-11 от 26.10.2011г., исх. N 02/12-11 от 02.12.2011г., исх. N 21/12-11 от 21.12.2011г.

Между тем, указанные письма были оставлены истцом без ответа.

При этом действующим гражданским законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которой, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что просрочка возврата помещений возникла в связи с необоснованным отказом истца от приемки имущества, суд считает, что исковые требования в части взыскания арендной платы, начисленной за период после расторжения договора аренды, с 27.08.2011г. по 20.01.2012г. в размере 4755798 руб. 80 коп., удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика арендной платы судом отказано, то и исковое требование о взыскании с ответчика пени, начисленных после прекращения договора в соответствии с п. 12.3. договора от 16.05.2005г. за период с 27.08.2011г. по 20.01.2012г. в размере 387679 руб. 70 коп., также подлежит оставлению без удовлетворения.

Учитывая, что материалами дела подтверждается, что договор аренды прекратил свое действие 27.08.2011г., помещения освобождены ответчиком 26.08.2011г., ответчик неоднократно пытался передать помещения по акту приема-передачи, а истец уклонялся от приема-передачи помещения, доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено, а также с учетом того, что ответчиком документально подтвержден факт того, что спорные помещения находятся в пользовании третьих лиц, правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части обязания ответчика передать помещение по акту приема - передачи у суда не имеется.

В ходе судебного разбирательства истцом заявлен отказ от исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101953 руб. 68 коп., пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по день фактической оплаты задолженности, обязании подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Ходатайство истца об отказе от части исковых требований судом рассмотрено и принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ от заявленных требований, уменьшение размера требований, признание иска ответчиком, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Отказ от исковых требований, заявленный по настоящему делу, подписан и заявлен уполномоченным лицом, не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не противоречит закону.

На основании изложенного арбитражный суд, руководствуясь п. 4 ч.1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает отказ индивидуального предпринимателя Савельевой Галины Александровны к обществу с ограниченной ответственностью "АДИДАС" в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101953 руб. 68 коп., пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по день фактической оплаты задолженности, обязании подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Производство по делу в указанных частях подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы истца по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче иска, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возмещению не подлежат.

Государственная пошлина с части требований, от которых истец отказался, как излишне уплаченная, подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании п.3 ст. 333.22, п. 3 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 150, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Производство по делу в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101953 руб. 68 коп., пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по день фактической оплаты задолженности, обязании подписать соглашение о расторжении договора аренды прекратить.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю Савельевой Галине Александровне (ИНН 666000345473) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 4509 (четыре тысячи пятьсот девять) руб. 61 коп., подлинные платежные поручения N 27 от 20.01.2012 и N 49 от 15.02.2012 остаются в материалах дела.

3.В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказать

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.