О некоторых вопросах выкупа земель, находящихся в совместной и долевой собственности
В сфере применения земельного законодательства, особенно после введения в действие первой и второй частей Гражданского кодекса Российской Федерации, стали возникать проблемы практического свойства, связанные с изъятием, например для государственных или муниципальных нужд, земельных участков у сельскохозяйственных товариществ, обществ, коллективных хозяйств. Определенную остроту добавляют этой проблеме указы Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю"*(1) от 7 марта 1993 г. N 337 и "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"*(2) от 27 октября 1993 г. N 1767. Непростые сами по себе земельные правоотношения осложнились гражданско-правовыми отношениями, привлеченными как Гражданским кодексом, так и названными указами Президента.
Мы остановимся на проблеме изъятия, выкупа земельных участков у сельскохозяйственных товариществ, обществ, земли которых находятся в долевой либо совместной собственности членов трудовых коллективов. Одновременно попытаемся ответить на ряд других вопросов, непосредственно связанных с основной темой.
В первую очередь следует внимательно разобраться в действующей нормативной базе и тех правовых актах, которые к настоящему времени либо не действуют либо отменены (именно на их основе происходили процессы реорганизации сельскохозяйственных предприятий и приватизация земель).
Начнем с самого простого. Существует много хозяйств, предприятий, земля которых не делилась на земельные доли (паи) и до настоящего времени продолжает находиться в государственной (в том числе федеральной) или муниципальной собственности. При изъятии таких земель для использования в государственных или муниципальных целях не стоит вопрос о выкупе этих земель, так как хозяйства, владеющие этими землями и использующие их, не являются собственниками. У таких субъектов земля, как и ранее, находится в постоянном (бессрочном) пользовании. Поэтому хозяйства в качестве компенсации могут получить только возмещение своих потерь (в том числе упущенной выгоды и др.). Основой для этого служит постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. N 77, которым утверждено Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства*(3) (эту тему мы дальше не развиваем, поскольку она не относится к предмету настоящей статьи).
К началу 1994 г. прежнюю форму хозяйствования сохранили коллективы каждого третьего колхоза и совхоза*(4). Указ Президента России от 27 декабря 1991 г. N 323 требовал привести организационно-правовую форму колхозов, совхозов в соответствие с теми формами, которые перечислены в Законе РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности"*(5). Такая форма, как коллективное предприятие, в нем не упоминалась, тем не менее предприятия означенной организационно-правовой формы существуют.
Каков же правовой режим их земель, как и в каком количестве получали свои земли такие юридические лица?
О возможности передачи земель в коллективную (совместную или долевую), собственность указывалось в ч.1 ст.5 Закона РСФСР "О земельной реформе".
Из смысла этой части статьи вытекает, что земля могла находиться в совместной собственности коллективных предприятий, точнее, членов их трудовых коллективов. Обратимся к ст.8 Земельного кодекса РСФСР (данная статья, как и вышеупомянутый закон "О земельной реформе", не действует с декабря 1993 г.). Статья допускала совместную собственность на земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе государственных предприятий. Земельные участки передавались бесплатно в пределах площади, исчисляемой путем умножения средней расчетной доли, сложившейся в данном административном районе, на число членов конкретного хозяйства.
Оставшиеся земли, ранее закрепленные за хозяйством, могли быть получены за плату, вносимую членами сельскохозяйственного предприятия в соответствующий Совет народных депутатов (ныне администрация).
Итак, основной массив передавался хозяйству без разделения на земельные доли, т.е. поступал в совместную собственность. Прикупленная земля (будем называть ее так для ясности) приобреталась членами сельскохозяйственного предприятия. Здесь уже возможны варианты, которые должны быть уточнены в уставе такого предприятия. Если дополнительную землю выкупали все члены коллектива и вносили ее в общий земельный фонд, она становилась совместной собственностью. Если земли прикупало само хозяйство как юридическое лицо, то она могла стать собственностью этого юридического лица либо также общей собственностью. Если землю купило одно или несколько лиц - членов трудового коллектива, то появлялась совместно-долевая собственность. Таким образом, создавалась сложная система земельно-правовых отношений внутри одного хозяйства.
Допустим, по территории такого хозяйства должна пройти ЛЭП, шоссе, железная дорога, иной линейный объект (при условии, что нет возможности использовать для этого земли несельскохозяйственного назначения), т.е. земли хозяйства придется занять под государственные или муниципальные нужды.
Смета строительства должна предусматривать расходы на выкуп земельного участка у собственников, и выкупная цена равным образом должна быть распределена между всеми членами коллектива. Если объект будет расположен на земле, прикупленной одним из членов хозяйства, выкупную цену получит ее собственник при условии, что она не передана им в совместную собственность. Если стройка разместится на земле, находящейся в собственности юридического лица, то стоимость выкупа будет внесена на его счет.
Существует множество сельскохозяйственных предприятий, ставших акционерными обществами, товариществами, земли которых в соответствии с действующим законодательством были разделены на земельные доли и распределены между физическими лицами, т.е. земли подобных товариществ и обществ находятся в долевой собственности.
О такой форме земельной собственности в ст.9 Земельного кодекса РСФСР (также не действует с декабря 1993 г.) говорилось, что землепользование хозяйства базируется на землях, находящихся в долевой собственности, исчисленной в соответствии с размером доли каждого, кто имеет право на ее получение. Часть земель, не закрепленная в качестве долевой собственности, оставалась в собственности государства и передавалась такому предприятию на праве бессрочного (постоянного) пользования и отграничивалась в натуре от других земель.
Поэтому, если объект будет построен на территории, находящейся в государственной собственности, то предприятие вправе рассчитывать на возмещение потерь сельскохозяйственного производства в соответствии с ранее упомянутым нами Порядком, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 1992 г. Если объект пройдет по землям, находящимся в долевой собственности, то на получение выкупной цены вправе рассчитывать собственники тех долей, чьи участки будут заняты под строительство.
В связи с этим возникает вопрос, знают ли собственники земельных долей, где расположены их доли? Полагаем, что решением общего собрания коллектива местоположение участков должно быть отражено на карте землепользования хозяйства, а возможно, и на карте, ведущейся в райкомземе. В противном случае не удастся определить круг лиц, имеющих право на получение выкупной цены земельного участка.
Полагаем, что это соответствует нормам ГК РФ (ст.244, 245) о праве лица, имеющего долю в общей собственности, на ее определение и выделение. Решить этот вопрос правомочно общее собрание коллектива или иной руководящий орган хозяйствующего субъекта в зависимости от положений, зафиксированных в его уставе.
Необходимо также учитывать, каким образом собственник доли построил свои отношения с предприятием по поводу ее использования, для чего следует ознакомиться с уставом такого предприятия, а также с другими документами, в том числе с договорами собственника земельной доли и юридического лица.
Поскольку собственник доли по действующему законодательству наделен всеми правомочиями по ее владению, пользованию и распоряжению, то он вправе на тех или иных условиях передать свою земельную долю предприятию. Это предусматривают и указы Президента России, упомянутые в начале статьи, и постановление Правительства Российской федерации, например, от 4 сентября 1992 г. N 708*(6).
Если доля передана в уставный фонд с потерей права собственности, то на выкупную цену вправе рассчитывать юридическое лицо. Если в уставный фонд передано только право пользования земельной долей или она передана юридическому лицу в аренду, то собственником остается арендодатель, он и получает выкуп.
В любом случае договор о выкупе земельной доли должен быть заключен с ее собственником, т.е. с хозяйством (товариществом, обществом) или гражданином (гражданами).
Чтобы в случае совместной собственности на землю не заключать десятки договоров, одно лицо по уполномочию других собственников может подписать общий договор. Он должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. К нему должен быть приложен план изымаемого земельного участка, изготовленный также за счет сметы строителей. Предварительно земельная доля должна быть реорганизована в земельный участок.
Представляется, что нотариальное удостоверение заключаемого договора необходимо, так как речь идет о продаже недвижимости. Согласно закону о введении в действие ч.2 Гражданского кодекса (ст.7) сохранен действующий порядок заключения договоров об отчуждении недвижимости. Ст.163 ГК в данном случае носит подчиненный характер по отношению к ст.7.
Необходимо ли в случаях изъятия земель путем выкупа решение общего собрания коллектива? Некоторые юристы утверждают, что необходимо, ссылаясь на ст.246 и 253 ГК РФ. Учитывая, что изъятие происходит для государственных или муниципальных нужд, по нашему мнению, решение общего собрания не играет решающей роли, как и его решение о том, где и какие земли выделить под строящийся объект.
Земельным законодательством предусмотрено, что в первую очередь выделяются земли, не используемые для производства сельскохозяйственной продукции, а если таковых нет и строительство займет продуктивные земли, то прежде всего выбираютс
