"Государственная регистрация прав на землю в г. Москве" (Дмитриев А.В., "Законодательство", 1999, N 6)

Государственная регистрация прав на землю в г. Москве

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) установил необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это оказало большое влияние на дальнейшее развитие гражданских правоотношений в нашей стране, поскольку государственная регистрация обеспечивает более строгий правовой режим недвижимости по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено особенностями недвижимости как вещи.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации), государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии со ст.164 ГК РФ государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и Законом о регистрации, подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Не секрет, что правовое регулирование земельных правоотношений в нашей стране отличается сложностью и противоречивостью, поэтому вопрос о государственной регистрации прав на землю и сделок с ней представляется очень интересным. Что касается г. Москвы, крупнейшего в России мегаполиса, то местные земельные правоотношения имеют свои характерные особенности.

Автор настоящей статьи не ставил цели провести всеобъемлющий анализ положений нового Закона о регистрации, в данной работе исследованы только те положения, которые касаются регистрации прав на землю применительно к сложившимся правоотношениям в г.Москве.

Права на землю, подлежащие государственной регистрации, определены в ст.131 ГК РФ и ст.4 Закона о регистрации. Это право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования землей, возникновение, переход и прекращение названных прав, а также их ограничения (обременения) - сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Подтверждение необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимости, включая землю, установлено специальной нормой п.2 ст.609 ГК РФ. Учитывая, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (п.2 ст.615 ГК РФ), требование государственной регистрации распространяется и на субаренду земли.

В г.Москве действуют следующие права на землю: право аренды (субаренды), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного временного (срочного) пользования и право собственности (ст.1 Закона г.Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в г.Москве").

В настоящее время вся земля в г.Москве находится в государственной собственности, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность г.Москвы как субъекта Федерации. Появление и наличие других собственников земли, в том числе и частных, в границах города также возможно (ст.24 и 25 Устава г.Москвы). Но введение частной собственности на землю допускается только после принятия соответствующего закона Московской городской Думы (ст.15 Закона г.Москвы "Об основах платного землепользования в г.Москве").

Сейчас в Московской городской Думе рассматриваются два законопроекта Московской городской администрации, касающиеся введения частной собственности на землю в двух территориальных единицах в г.Зеленограде и особом территориальном районе Москва-Сити. Первый законопроект "Об эксперименте по продаже земельных участков в г.Зеленограде" предполагает приобретение в собственность юридическими лицами земельных участков на публичных торгах, а второй законопроект "О территориальной единице с особым статусом - "Московский Международный Деловой Центр "Москва-Сити" предусматривает их приобретение по итогам инвестиционной деятельности.

Основной формой землепользования в г.Москве является аренда земли*(1). Для коммерческих организаций данная форма землепользования единственно возможная*(2).

Право пожизненного наследуемого владения является правомочием гражданина по владению, пользованию и распоряжению землей, находящейся в государственной собственности, по основаниям и в порядке, установленном земельным законодательством. Субъект этого права обладает почти всеми правами собственника за исключением двух - он не вправе отчуждать (продавать, закладывать и т.д.) земельный участок и не имеет права на получение стоимости земельного участка в случае его изъятия для государственных и общественных нужд. Граждане, именуемые землевладельцами, вправе передавать права владения и пользования землей по наследству; возводить на земле здания, строения и сооружения, если иное не установлено условиями пользования землей; передавать землю в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Данное вещное право установлено Земельным кодексом (ЗК) РСФСР 1991 г. И хотя Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" была признана недействующей почти половина статей ЗК РСФСР, в том числе и статьи, регулирующие пожизненное наследуемое владение земельным участком, понятие "пожизненное наследуемое владение" встречается в некоторых других действующих нормативных правовых актах (например, в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю"). ГК РФ 1994 г. также признал действующим указанное вещное право - право пожизненного наследуемого владения (п.1 ст.216).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, как и пожизненное наследуемое владение, возникает только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, именуемым землепользователем, может быть как гражданин, так и юридическое лицо. Землепользователь вправе самостоятельно осуществлять владение и пользование землей в соответствии с целевым назначением земли, строить на ней здания, строения и сооружения, но распоряжаться землей путем передачи ее в аренду или в пользование может только с согласия собственника земли. Кроме того, данное право может быть приобретено собственником здания, строения и сооружения согласно ст.37 ЗК РСФСР либо в случае реорганизации юридического лица.

При осуществлении земельной регистрации необходимо учитывать, что, согласно ст.28-29 ЗК РСФСР и ст.14 Закона г.Москвы "Об основах платного землепользования в г.Москве", право на землю землепользователю, землевладельцу или арендатору предоставляется решением Московской городской администрации в форме постановления Правительства Москвы, либо распоряжения префекта административного округа, либо решения городской (окружной) комиссии по предоставлению земли и градостроительному регулированию. Данный распорядительный акт содержит сведения о том, кому предоставляется земельный участок, фиксирует адрес и местоположение земельного участка согласно плану, правовой титул на землю (постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, временное пользование или аренда), срок и особые условия землепользования.

Установленное землепользователю, землевладельцу или арендатору право на землю удостоверяется договором аренды земли либо договором на безвозмездное временное (срочное) пользование.

Ранее права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения удостоверялись государственным актом. Однако издание Закона о регистрации требует приведения в соответствие с ним других нормативно-правовых актов. Поэтому Президент РФ своим Указом от 25 января 1999 г. N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации" привел в соответствие с Законом о регистрации земельно-правовое регулирование в области регистрации прав на землю.

Признаны утратившими силу некоторые Указы Президента РФ, а именно: Указы от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость", от 27 августа 1996 г. N 1270 "Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Также перестали действовать определенные положения других указов, посвященные правоудостоверяющим документам на землю в виде государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей, выдаваемым соответствующими органами по земельным ресурсам и землеустройству и касающимся правомочий органов по земельным ресурсам и землеустройству в области регистрации этих прав на землю.

Тот факт, что ряд правовых актов, касающихся правоудостоверяющих документов на землю, утратил силу, не означает, что указанные документы, полученные ранее, являются недействительными, даже если они выданы после введения в действие Закона о регистрации. Главное, чтобы государственные акты на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей не выдавались соответствующими органами по земельным ресурсам и землеустройству после начала выдачи учреждениями юстиции свидетельств о государственной регистрации прав по форме.

Свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В г.Москве свидетельство о государственной регистрации прав введено постановлением правительства Москвы от 1 декабря 1998 г. N 915 "О выполнении поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с началом выдачи свидетельств о государственной регистрации прав ранее установленный порядок выдачи в г.Москве государственных актов на право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей прекращается, и только государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

От имени собственника в части оформления прав на землю в г.Москве выступает Московский земельный комитет (п.3 ст.125 ГК РФ и п.3.1. распоряжения мэра Москвы от 7 октября 1996 г. N 371/1-рм-1-30/1967). Порядок оформления прав на землю регламентируется постановлением правительства Москвы от 25 января 1994 г. N 77 "О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечению взимания платы за землю".

Кроме того, в г.Москве сложилась практика, в соответствие с которой право аренды земли может быть включено в гражданский оборот, что вполне допускает ст.128 ГК РФ. Последняя относит имущественные права (а право аренды земли является имущественным правом) к гражданским объектам. Данные сделки подлежат государственной регистрации. Виды сделок с арендными правами в основном указаны в ст.615 ГК РФ.

Поскольку, согласно п.2 ст.129 и п.2 ст.615 ГК РФ, для осуществления сделок с арендными правами требуется специальное разрешение (для г.Москвы оно представляет собой согласие арендодателя городских земель - Московского земельного комитета), то в пакет документов, направляемых на регистрацию, необходимо включать письменное подтверждение согласия Москомзема на совершение указанных сделок. Порядок дачи арендодателем указанного согласия регулируется ст.3 Закона г.Москвы от 16 июля 1997 г. "Об основах платного землепользования в г.Москве" и распоряжениями мэра Москвы от 26 сентября 1994 г. N 471-рм и от 24.05.95 N 254-рм.

Итак, нормы ГК РФ говорят о случаях и порядке государственной регистрации в учреждениях юстиции недвижимого имущества, в том числе земли, и соответствующих сделок с ним. Однако, учитывая невозможность сразу перейти на новый порядок государственной регистрации, законодатель установил определенную этапность и указал в ст.8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации. В г.Москве этот порядок предполагал регистрацию сделок с землей в Московском земельном комитете*(3). Данные права на землю, которые возникли до вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

После принятия Закона о регистрации в г.Москве было создано соответствующее учреждение юстиции - Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация).

Положение о Москомрегистрации, утвержденное распоряжением мэра Москвы от 8 сентября 1998 г. N 922-рм, определяет, что главными задачами регистрирующего органа является государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация прав проводится Москомрегистрацией только в отношении тех земельных участков, которые расположены на территории Московского регистрационного округа, т.е. в пределах границ г.Москвы.

Процесс регистрации недвижимого имущества детально регламентируется Законом о регистрации. Статья 13 данного Закона устанавливает следующий порядок регистрации:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона;

2) регистрация представленных документов;

3) правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;

4) сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

5) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

6) совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации.

Согласно ст.16 Закона о регистрации государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора либо представителя упомянутых лиц, имеющего надлежащим образом оформленную доверенность. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт. Если же право вытекает из договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Регистрация же по заявлению одной из сторон сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников.

Применительно к регистрации прав на землю вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, решается следующим образом.

При регистрации прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного (бессрочного) пользования, возникающих на основании акта уполномоченного органа Московской городской администрации, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества, в том числе земли, выделена в отдельный вид регистрации (ст.26 Закона о регистрации). При этом в данной статье устанавливается, что регистрации подлежит право аренды. Однако данная норма прописана законодателем некорректно и противоречит многочисленным нормам ГК РФ и самой сути договора аренды. Согласно ст.606 ГК РФ, договор аренды является двусторонней сделкой, по которой арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По общему правилу договор считается заключенным с момента подписания его полномочными сторонами, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст.434 ГК РФ). Анализ уже упомянутых ст.131 и 164 ГК РФ, а также других норм, регулирующих аренду (ст. 609, 651, 658 ГК РФ), приводит к выводу о том, что государственной регистрации подлежит не право аренды, а именно сделка сторон. Исходя из указания п.1 ст.2 Закона о регистрации, предположительно можно считать, что законодатель под термином "государственная регистрация права аренды" подразумевает регистрацию соответствующей сделки.

Таким образом, с заявлением о государственной регистрации договора аренды земли вправе обратиться одна из сторон договора аренды. В Москве такое право предоставлено арендатору земли.

Поскольку в силу ст.615 ГК РФ договор субаренды земли также подлежит государственной регистрации, то заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки.

При регистрации сделок с арендными правами, которые не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки).

В Москомрегистрации установлен следующий перечень документов, представляемых для регистрации договоров аренды земельных участков:

1. Заявление правообладателя (с указанием его полного наименования) о регистрации договора аренды земельного участка. В заявлении указывается адрес участка, его площадь, номер договора аренды, присвоенный Москомземом, почтовый адрес и телефон;

2. Нотариально заверенные: копия свидетельства о регистрации юридического лица и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями). Копии указанных документов могут быть заверены государственными органами, их выдавшими.

Физические лица представляют копию паспорта (иного документа, удостоверяющего личность). Физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, представляют нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

3. Юридическое лицо представляет решение своего полномочного органа о назначении (избрании) руководителя предприятия, организации или учреждения, либо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросам оформления земельных правоотношений иному полномочному лицу;

4. Доверенность представителей юридического (физического) лица на совершение действий по регистрации договора и получение правоудостоверяющего документа с отметкой о государственной регистрации.

Подлинность подписи доверителя на доверенности, выданной физическим лицом, заверяется нотариусом;

5. Документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт или иное удостоверение личности). После удостоверения личности документ возвращается представителю, доверенность остается в Москомрегистрации;

6. Распорядительный акт на землю (копия постановления правительства Москвы или распоряжения префекта административного округа) либо копия решения комиссии по предоставлению земли и градостроительному регулированию г.Москвы или административного округа. При этом копия распорядительного документа дополнительному заверению не подлежит;

7. План земельного участка, заверенный Москомземом;

8. Копия платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации;

9. Справка Госкомстата о присвоении кодов.

Данный пакет документов правообладатель (землепользователь) представляет в Москомрегистрацию после того, как Москомземом оформлены права на землю и заключены договоры аренды или временного пользования землей. При этом договоры аренды и временного пользования должны быть подписаны как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.

При подготовке пакета документов для регистрации договора субаренды земли необходимо учитывать определенные ограничительные условия по отношению к сторонам договора, установленные нормативными актами. Порядок дачи арендодателем городских земель в лице Московского земельного комитета согласия на совершение сделки субаренды регулируется в порядке, предусмотренном распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1998 г. N 1129-рм "О передаче земельных участков в г.Москве в субаренду".

Количество сделок с землей, требующих соблюдения нотариальной формы, сведено к минимуму. Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки установлено только для договора залога недвижимого имущества (ст.339 ГК РФ и ст.10 Федерального закона "О ипотеке"). При этом применительно к ипотеке имеется изъятие из общего правила о порядке регистрации, согласно которому процедура регистрации залога недвижимого имущества начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на предмет залога (ст.29 Закона о регистрации).

В результате проведенной государственной регистрации договоров аренды земли, временного (срочного) безвозмездного пользования землей, субаренды земли, иных сделок с арендными правами Москомрегистрация производит удостоверение посредством совершения специальной регистрационной надписи на указанных договорах, представленных на регистрацию (п.3 ст.131 ГК РФ). В отношении прав пожизненного наследуемого владения, прав постоянного (бессрочного) пользования землей и ипотеки удостоверение произведенной регистрации производится путем выдачи Москомрегистрацией по просьбе правообладателя документа о зарегистрированном праве в виде свидетельства. При этом в свидетельстве о регистрации и в штампе специальной регистрационной надписи на зарегистрированных договорах указывается дата государственной регистрации прав, которой является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав, и номер, под которым произведена соответствующая регистрация в Едином реестре.

А.В. Дмитриев

Юрист

-------------------------------------------------------------------------

(1) См.: Распоряжение вице-мэра Москвы от 2 марта 1992 г. N 110-рвм "Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г.Москве".

(2) См.: Распоряжение мэра Москвы от 18 декабря 1992 г. N 571-рм "О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в г.Москве".

(3) См.: Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"; Распоряжение вице-мэра от 28 мая 1992 г. N 264-рвм "О порядке учета земель и регистрации прав на земельные участки"; Распоряжение мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 38-рм "О порядке реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"".