Решение Арбитражного суда Рязанской области от 13 марта 2012 г. N А54-4398/2011 (ключевые темы: обувь - агентство недвижимости - ОГРН - нежилое помещение - земельные ресурсы)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 13 марта 2012 г. N А54-4398/2011

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 сентября 2012 г. N Ф10-3539/12 по делу N А54-4398/2011 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05 марта 2012 года.

Полный текст решения изготовлен 13 марта 2012 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Шуман И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дучевой М.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ателье N 2 по ремонту обуви" (г. Рязань; ОГРН 1026200951534), общества с ограниченной ответственностью "Региональное агентство недвижимости "Генрис" (г. Рязань, ОГРН 1026201103928) к Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань; ОГРН 1026200872620), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации города Рязани (г. Рязань; ОГРН 1026201270260) о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества

при участии в судебном заседании:

от заявителей:

ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" - Гранева В.Ф., директор, протокол N 25 общего собрания участников общества от 26.11.2008, паспорт; Пилипенко М.А., представитель по доверенности от 06.10.2011, удостоверение адвоката;

ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис" - Коняхин С.А., директор, выписка из протокола N 10 общего собрания учредителей от 21.03.2011, личность представителя установлена на основании предъявленного паспорта;

от ответчика - Новинская Н.В., начальник правового сектора управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, доверенность N 01-42/2 от 11.01.2012, личность представителя установлена на основании предъявленного удостоверения;

от третьего лица - не явился, извещен надлежащим образом.

установил: общество с ограниченной ответственностью "Ателье N 2 по ремонту обуви" и общество с ограниченной ответственностью "Региональное агентство недвижимости "Генрис" обратились в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани о признании недействительным отказа Управления от 16.06.2011 в реализации заявителями преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения НЗ лит. А по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13; обязании Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вышеуказанного арендуемого имущества; подготовить проект решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого имущества и внести его на рассмотрение Рязанской городской думы; направить заявителям проекты договора купли-продажи вышеуказанного арендуемого имущества.

Представитель администрации города Рязани в судебное заседание не явился. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьями 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители заявителей требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика требования отклонил. Из материалов дела следует, что 20.10.1994 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и правопредшественником ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" - ТОО "Ателье N 2 по ремонту обуви" (Арендатор) заключен договор аренды N 632, согласно которому была предоставлена в аренду часть нежилого помещения НЗ общей площадью 28,35 кв. м, расположенная по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13. Указанному арендатору передано основное помещение (в виде отдельной комнаты) - 25,7 кв. м и вспомогательное (часть туалета) - 2,6 кв. м. Далее по договорам аренды передавались именно эти площади.

04.01.2003 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис" (Арендатор) также был заключен договор аренды недвижимого имущества N 2444002, по которому арендатору передавалась часть помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, 61/13, общей площадью 60,3 кв. м, в том числе основной площадью - 60,3 кв. м., вспомогательной - 10,8 кв. м.

В результате проведенной ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис" перепланировки в связи с изменением основной и вспомогательной площадей был заключен договор аренды недвижимого имущества N 0494007 от 09.04.2007, по которому арендатору передавалась часть нежилого помещения НЗ, лит. А, (1/2 поз. 2, поз. 2, 3, 4, 6, 1/2 поз.6 на поэтажном плане 1 этажа от 03.08.2006), общей площадью - 65,5 кв. м, в том числе основной - 40,9 кв. м, вспомогательной - 24,15 кв. м.

На основании обращения ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис" Управлением было принято решение N 01 - 010/0289 от 25.07.2007 о расторжении договора аренды N 0494007 от 09.04.2007. Соглашением от 16.08.2007 договор был расторгнут.

17.08.2007 ООО "Региональное агентство недвижимости "ГЕНРИС" в соответствии с договором аренды от 17.08.2007 N 1234007 передана в аренду часть нежилого помещения НЗ, лит. А, общей площадью 65,05 кв. м, расположенная по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13.

Соглашением от 04.02.2011 вышеуказанные арендаторы заключили соглашение, в котором распределили доли в праве собственности на приобретаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в размерах:

ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" - 3135/9640,

ООО "Региональное агентство недвижимости "ГЕНРИС" - 6505/9640.

В тот же день, 04.02.2011 заявители обратились в Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани с совместным заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения НЗ, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13. К заявлению были приложены документы необходимые для его рассмотрения.

По вышеуказанным обстоятельствам спора нет.

22.02.2011 письмом Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани сообщило заявителя о проведении необходимых действий, направленных на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Решением Рязанской городской думы от 28.04.2011 N 92-1 вышеуказанное помещение было включено в программу приватизации муниципального имущества на 2011 год.

16 июня 2011 года заявителям было отказано в приватизации арендуемого недвижимого имущества со ссылкой на тот факт, что арендуемые ими помещения в совокупности (28,35 кв. м у ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" и 65,05 кв. м у ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис") не составляют всей площади помещения, подлежащего передаче в собственность в порядке приватизации (96,4 кв. м).

Считая данный отказ Управления незаконным, ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" и ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис" обратились в Арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд находит заявленные требования обществ подлежащими удовлетворению.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 2, 3 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3).

В пунктах 8, 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 8). Субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение (пункт 9).

Данные условия заявителями выполнены. Арендуемое имущество находится во временном владении, пользовании обществ непрерывно более трех лет.

Задолженность по арендной плате договору отсутствует. Данный факт ответчиком не оспаривается.

Общая площадь спорного помещения составляет 96,4 кв. м. и не превышает предельный размер, установленный Постановлением Правительства РФ N 961 от 18.12.2008 (1000 кв. м), Законом Рязанской области N 170-03 от 20.11.2008 (не более 500 кв. м).

Оба общества относятся к разряду малых предприятий согласно классификации, установленной Федеральным законом N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Занимаемое обществами нежилое помещение конструктивно обособлено, что подтверждается копией технического паспорта.

Право муниципальной собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2006.

Арендуемое помещение включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В рассматриваемой ситуации обжалуемый отказ Управления мотивирован тем, что арендуемые обществами помещения в совокупности (28,35 кв. м у ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" и 65,05 кв. м у ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис") не составляют всей площади помещения, подлежащего передаче в собственность в порядке приватизации (96,4 кв. м).

Вместе с тем, судом установлено, что часть (суммарная площадь 93,4 кв. м) спорного помещения общей площадью 96,4 кв. м использовалась исключительно двумя обществами (заявителями по делу) на основании договоров аренды.

То обстоятельство, что часть коридора (3 кв. м), которая по заявлению ответчика, не передавалась в аренду ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви", по мнению суда, существенного значения не имеет, поскольку является вспомогательной, то есть долей общего имущества спорного обособленного помещения и не может быть передана в аренду как самостоятельный объект.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу названных положений арендатору отдельного помещения в здании также во всех случаях предоставляется доля в праве пользования общим имуществом помещения. В рассматриваемом случае, ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" наравне с ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис" пользовалось частью коридора для доступа в арендуемое им помещение, несло затраты по его содержанию и ремонту. Доля, используемого ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" коридора, по мнению суда, исходя из объяснений представителей заявителей и ответчика не передана ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" в аренду не вследствие отсутствия на то воли арендодателя или арендатора, а как обстоятельство, упущенное из виду вследствие длительности отношений.

Таким образом, вышеуказанное обстоятельство не может являться основанием для отказа ответчиком в реализации заявителями преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поэтому данный отказ Управления, противоречит статьи 3 Закона N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы обоих обществ, связанные с приватизацией спорного арендуемого имущества.

На основании изложенного, в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требования заявителей подлежат удовлетворению. В целях устранения допущенного нарушения прав заявителей следует обязать Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани совершить действия, обеспечивающие реализацию ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" и ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения НЗ лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13 площадью 96,4 кв. м.

При обращении в суд заявители уплатили государственную пошлину по 2000 руб. каждый. Вместе тем, при предъявлении несколькими истцами совместно искового заявления, содержащего единое требование, государственная пошлина уплачивается истцами совместно в равных долях в размере, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации для указанного требования (пункт 2 статьи 333.18 Кодекса).

В абзаце 3 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса указано, что по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче организациями заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным государственная пошлина уплачивается в сумме 2000 руб.

В пункте 5 Информационного письма Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 г. N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 налогового кодекса Российской Федерации" разъяснено, что поскольку с 01.01.2007 г. признан утратившим силу пункт 5 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренный главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Уплаченная обществами государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивается в его пользу непосредственно с государственного органа (органа местного самоуправления) как со стороны по делу.

Исходя из вышеизложенного, суд относит госпошлину в сумме 2000 руб. на ответчика, которая в виде судебных расходов, подлежит взысканию с него в пользу заявителей в равных частях. Излишне уплаченная заявителями госпошлина по делу, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит возврату из федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Признать незаконным отказ Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Ателье N 2 по ремонту обуви" (г. Рязань; ОГРН 1026200951534) и общества с ограниченной ответственностью "Региональное агентство недвижимости "Генрис" (г. Рязань, ОГРН 1026201103928) на приобретение арендуемого ими по договорам имущества: нежилого помещения НЗ лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13 площадью 96,4 кв. м, оформленного письмом от 16.06.2011 N 01-67/4950, как несоответствующий положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации", и нарушающий права и законные интересы заявителей.

Обязать Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Ателье N 2 по ремонту обуви" и общества с ограниченной ответственностью "Региональное агентство недвижимости "Генрис" путем совершения действий, обеспечивающих реализацию их преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения НЗ лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13 площадью 96,4 кв. м.

2. Взыскать с Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань; ОГРН 1026200872620) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ателье N 2 по ремонту обуви" (г. Рязань; ОГРН 1026200951534) расходы по уплате госпошлины в сумме 1000 рублей.

3. Взыскать с Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань; ОГРН 1026200872620) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Региональное агентство недвижимости "Генрис" (г. Рязань, ОГРН 1026201103928) расходы по уплате госпошлины в сумме 1000 рублей.

4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Региональное агентство недвижимости "Генрис" (г. Рязань, ОГРН 1026201103928) из дохода федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 1000 руб., перечисленную по платежному поручению N 562 от 02.09.2011.

5. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ателье N 2 по ремонту обуви" (г. Рязань; ОГРН 1026200951534) из дохода федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 1000 руб., перечисленную по платежному поручению N 348 от 06.09.2011.

6. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья

И.В. Шуман