Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2011 г. N Ф03-5458/11 по делу N А04-4357/2010

г. Хабаровск

14 ноября 2011 г.

N Ф03-5458/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: С.Е. Лобаря

Судей: И.А.Тарасова, Л.Б. Шариповой

при участии

от ТУ ФАУГИ в Амурской области: Н.В. Есаулова - специалист отдела нормативно-правового обеспечения, доверенность от 06.10.2011 N 186;

от ФГУП "Российская телевизионная и радиовещательная сеть": А.С. Кирильчик - представитель, доверенность от 18.01.2011 N 28-АО 0115912

рассмотрел кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Российская телевизионная и радиовещательная сеть"

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011

по делу А04-4357/2010

Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья С.М. Фадеев, в апелляционном суде судьи: М.О. Волкова, В.Г. Дроздова, А.А. Тихоненко

по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области

к Федеральному государственному унитарному предприятию "Российская телевизионная и радиовещательная сеть"

о внесении изменений в договор

по встречному иску Федерального государственного унитарного предприятия "Российская телевизионная и радиовещательная сеть"

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области

о внесении изменений в договор

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 1102801004712, адрес (место нахождения): 675000, Амурская обл., Благовещенск г., Амурская ул., 154) (далее - ТУ Росимущества в Амурской области) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" в лице филиала "Амурский областной радиотелевизионный передающий центр" (ОГРН 1027739456084, адрес (место нахождения): 129515, Москва г., Королева Академика ул., 13) (далее - ФГУП "РТРС") о разрешении разногласий по договору аренды земельного участка от 02.06.2005 N 65, изложив пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца, а именно:

- пункт 3.1: "Размер арендной платы за участок составляет 12 442,50 рублей в год, в том числе в месяц 1 036,88 рублей. Арендная плата за период с 01 декабря 2009 года по 31 июля 2010 года за участок составляет 8 295 рублей, которая вносится не позднее одного месяца со дня государственной регистрации договора аренды. Размер арендной платы определен в приложении к договору, которая является неотъемлемой частью договора";

- пункт 3.4. "Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. При этом арендная плата (в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка) подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была произведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору".

ФГУП "РТРС" заявлен встречный иск о разрешении разногласий по договору аренды земельного участка от 02.06.2005 N 65, изложив пункты 3.1, 3.3, 3.4 договора в редакции ответчика.

Пункты, по которым не согласился ответчик, изложены в следующей редакции:

- пункт 3.1: "Размер арендной платы за участок составляет 13 227,50 рублей в год, в том числе в месяц 1 102,29 рублей. Арендная плата за период с 01 декабря 2009 года по 31 июля 2010 года за участок составляет 8 818,33 рублей, которая вносится не позднее одного месяца со дня государственной регистрации договора аренды;

- пункт 3.3: "Размер арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации";

- пункт 3.4: "Изменение годового размера арендной платы может предусматриваться только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании дополнительных соглашений к договору".

До принятия судом решения стороны в порядке статьи 49 АПК РФ уточнили заявленные требования, просили внести изменения в спорный договор на основании статьи 451 ГК РФ.

Решением от 29.12.2010 в удовлетворении исковых требований ТУ Росимущества в Амурской области отказано, встречные требования ФГУП "РТРС" удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда о 23.03.2011 решение изменено, исковые требования ТУ Росимущества в Амурской области удовлетворены частично. Суд постановил пункт 3.4 договора аренды земельного участка от 02.06.2005 N 65 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору"; в удовлетворении остальной части требований - отказано; встречные требования Федерального государственного унитарного предприятия "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" удовлетворены частично; пункты 3.1 и 3.3 договора аренды земельного участка от 02.06.2005 N 65 изложить в следующей редакции: пункт 3.1: "Размер арендной платы за земельный участок составляет 13 227,50 рублей в год, в том числе в месяц 1 102,29 рублей. Арендная плата за период с 1 декабря 2009 года по 31 июля 2010 года за земельный участок составляет 8 818,33 рубля, которая вносится не позднее одного месяца со дня государственной регистрации договора аренды"; пункт 3.3: "Размер арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.06.2011 постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 решение от 29.12.2010 изменено. Исковые требования ТУ Росимущества в Амурской области удовлетворены частично. Пункт 3.4 договора от 02.06.2005 N 65 изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору".

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Встречные требования ФГУП "РТРС" также удовлетворены частично.

Пункты 3.1 и 3.3 договора от 02.06.2005 N 65 изложены в следующей редакции: пункт 3.1: "Размер арендной платы за земельный участок составляет 13 227,50 рублей в год, в том числе в месяц 1 102,29 рублей. Арендная плата за период с 1 декабря 2009 года по 31 июля 2010 года за земельный участок составляет 8 818,33 рубля, которая вносится не позднее одного месяца со дня государственной регистрации договора аренды"; пункт 3.3: "Размер арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

В кассационной жалобе ФГУП "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" в лице филиала "Амурский областной радиотелевизионный передающий центр" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции от 07.09.2011, принять новое решение. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о несогласии с выводом суда апелляционной инстанции о применении коэффициента - дефлятора к спорным правоотношениям, поскольку последний учитывает рыночный элемент (коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в РФ), который заложен в расчет кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Постановлениями Правительства РФ от 30.06.2010 N 478, от 08.04.2000 N 316. Полагает, что применение коэффициента - дефлятора возможно только для договоров, заключенных с 04.08.2009 по 28.12.2009, в связи с вступлением в силу 28.12.2009 ФЗ N 342-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статью 7 Федерального закона "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", которым дополнена редакция п. 2 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В отзыве на кассационную жалобу ТУ Росимущества в Амурской области просит оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ФГУП "РТРС" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ТУ ФАУГИ в Амурской области, возражая относительно доводов жалобы, просил оставить ее без удовлетворения.

Проверив законность постановления от 07.09.2011, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оно подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.06.2005 между МО Архаринского района Амурской области (арендодатель) и Амурским областным радиотелевизионным передающим центром (арендатор) заключен договор аренды N 65, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 990 кв.м, кадастровый номер 28:08:011026:0004, расположенный в п.Архара, ул.Нагорная, для использования под технические помещения и мачту. Срок договора определен с 01.06.2005 по 01.06.2030. Договор согласован с Департаментом администрации области по управлению государственным имуществом Амурской области.

Актом от 02.06.2005 оформлена передача земельного участка арендатору.

Разделом 3 договора установлен размер арендной платы в сумме 936,54 руб. и предусмотрена возможность ежегодного изменения размера арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, но не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

Дополнительными условиями к договору стороны согласовали, что при изменении ставок арендной платы в 2006 году и в последующие годы арендодатель производит перерасчет оплаты. Расчет арендной платы исчислен исходя из ставки арендной платы в сумме 1892 руб.

10.09.2009 право собственности на земельный участок площадью 990 кв.м, кадастровый номер 28:08:011026:0004, зарегистрировано за РФ.

В связи с изменением арендодателя, а, следовательно, законодательства, устанавливающего порядок, условия и сроки внесения арендной платы ТУ ФАУГИ в Амурской области подготовило и направило в адрес ФГУП "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" в лице филиала "Амурский областной радиотелевизионный передающий центр" дополнительное соглашение от 16.07.2010 к договору N 65, в котором предложено изменить редакцию п.п. 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 5.2, изложив их в новой редакции, дополнить содержание п. 3.5.

Соглашение со стороны предприятия подписано с протоколом разногласий. При этом предприятие не согласилось с редакцией п.п. 3.1, 3.3, 3.4, в протоколе разногласий по указанным пунктам предложило свою редакцию.

ТУ ФАУГИ в Амурской области, ссылаясь на наличие разногласий по п.п. 3.1, 3.3, 3.4 дополнительного соглашения к договору N 65, и, полагая, что с регистрацией права федеральной собственности на земельный участок, принятием Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила) в договор N 65 необходимо внести соответствующие изменения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, обосновав свою правовую позицию правилами ст.ст. 450, 451 ГК РФ.

В свою очередь, ФГУП "РТРС", полагая, что п.п. 3.1, 3.3, 3.4 договора должны быть изменены в соответствии со ст. 451 ГК РФ в редакции предприятия, обратилось со встречным иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих

условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

При этом согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела протоколы разногласий и переписку сторон, суды установили факт соблюдения ТУ Росимущества и ФГУП "РТРС" требований пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

Кроме того, судами принято во внимание, что, уточняя исковые требования, стороны указали, что заключая договор от 02.06.2005 N 65 они исходили из того, что изменения обстоятельств, касающихся порядка, условий и сроков внесения арендной платы за спорный земельный участок не произойдет, а также на недостижение единого соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами - изменения законодательства, которые привели к смене арендодателя по договору аренды от 02.06.2005 N 65 и, соответственно, к изменениям порядка определения размера арендных платежей.

Частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что спорный земельный участок в силу подпункта 8 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ относится к земельным участкам, ограниченным в обороте, признал подлежащим определению размер арендной платы за спорный земельный участок исходя из 1,5 % его кадастровой стоимости и проверив расчет годовой арендной платы, правомерно принял п. 3.1 в редакции ФГУП "РТРС, внеся в договор аренды земельного участка от 02.06.2005 N 65 соответствующие изменения.

Однако апелляционный суд, удовлетворяя в части требования ТУ Росимущества в Амурской области и изменяя решение суда первой инстанции, пункт 3.4 договора аренды земельного участка принял в следующей редакции "Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору".

Между тем пунктом 9 Правил предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

При таких обстоятельствах апелляционный суд, правомерно определив размер арендной платы за спорный земельный участок, исходя из его кадастровой стоимости, необоснованно указал на необходимость применения коэффициента-дефлятора при изменении величины арендной платы за его использование.

В данном случае с учетом положений статьи 422 ГК РФ суд кассационной инстанции считает необходимым изложить редакцию пункта 3.4 договора аренды от 02.06.2005 N 65 в соответствии с пунктом 9 Правил.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 по делу А04-4357/2010 Арбитражного суда Амурской области изменить.

Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области удовлетворить частично.

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 02.06.2005 N 65.

Пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: "Изменение арендной платы возможно в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости".

В остальной части названный судебный акт оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Е. Лобарь

Судьи

И.А. Тарасов Л.Б. Шарипова