Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 июля 2012 г. N Ф03-2993/12 по делу N А16-887/2011

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 февраля 2013 г. N Ф03-377/13

г. Хабаровск

17 июля 2012 года.

N Ф03-2993/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой Судей: О.В. Цирулик, Я.В. Кондратьевой

при участии

от истца: индивидуального предпринимателя Сухарева Михаила Валерьевича - Л.А. Шевченко, представитель по доверенности от 27.06.2011 N 79ЕА0025198

от ответчика: муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" - В.М. Кытман, заместитель председателя комитета, доверенность от 30.12.2011 N 2167

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сухарева Михаила Валерьевича

на решение от 23.01.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2012

по делу N А16-887/2011 Арбитражного суда Еврейской автономной области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.В. Кривощеков, в суде апелляционной инстанции - судьи В.Г. Дроздова, М.О. Волкова, А.А. Тихоненко

По иску индивидуального предпринимателя Сухарева Михаила Валерьевича

к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области"

о взыскании 302 897 руб. 30 коп.

Индивидуальный предприниматель Сухарев Михаил Валерьевич (ОГРНИП 304790118900053; далее - предприниматель М.В. Сухарев) на основании статей 452, 453, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (ОГРН 1057900040912, адрес (место нахождения): 679000, Еврейская автономная область, Биробиджанский р-н, г. Биробиджан, ул. Ленина, 29) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании неосновательного обогащения в сумме 303 892 руб. 30 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами - 57 639 руб. 56 коп.

Определением суда от 10.11.2011 по ходатайству истца произведена замена ответчика - мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области, на муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (ОГРН 1057900071460, адрес (место нахождения): 679000, Еврейская автономная область, Биробиджанский р-н, г. Биробиджан, пр-кт 60-летия СССР, 22; далее - комитет).

Решением суда от 23.01.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2012, в удовлетворении иска отказано.

Предприниматель М.В. Сухарев, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратился в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального права, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что при изменении расчета арендной платы соответствующий расчет должен быть направлен арендатору арендодателем, вместе с тем, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства такого уведомления, в связи с чем применение нового размера арендной платы неправомерно.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу, возражая относительно приведенных в ней доводов, просил состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее, дав суду соответствующие пояснения.

Проверив законность решения от 23.01.2012, постановления от 04.04.2012, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного считает, что они подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 08.02.2007 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем М.В. Сухаревым (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 7045, по условиям которого арендодатель на срок с 08.02.2007 по 07.02.2017 предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 79:01:05 00 013:0016, относящийся к категории земель поселений, имеющий адресный ориентир г. Биробиджан, ул. Биршоссе 2 км, д. 6в, площадью 1 776 кв.м, для эксплуатации и содержания АЗС традиционного типа (пункты 1.1, 1.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области 13.03.2007.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата за пользование объектом вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к настоящему договору расчете арендной платы (приложение N 1). Размер ежегодной арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании федерального законодательства, решений городской Думы.

В приложении N 1 предусмотрен годовой размер арендной платы, составляющий 150 036 руб. 48 коп., ежемесячный - 12 503 руб. 04 коп.

Согласно пункту 2.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен в случаях централизованного изменения ставок и других случаях, предусмотренных законодательством, при этом внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

В силу пункта 3.1.2 договора при изменении базовых ставок арендной платы, поправочных коэффициентов для расчета арендной платы арендодатель обязан уведомить арендатора об этом через средства массовой информации.

В период с 23.09.2008 по 22.07.2011 в связи с односторонним изменением арендодателем на основании нормативных правовых актов размера арендной платы предпринимателем перечислены комитету денежные средства в размере 741 498 руб. 70 коп., из расчета 21 185 руб. в месяц.

Вместе с тем, полагая, что одностороннее повышение арендной платы является необоснованным, в связи с чем арендодатель неосновательно сберег за счет арендатора 303 892 руб. 30 коп., предприниматель М.В. Сухарев обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно положениям статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка, является его существенным условием и может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Ставки арендной платы за объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, в связи с чем стороны договора аренды таких земельных участков обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

При рассмотрении дела судами установлено, что решениями городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 05.05.2008 N 737, от 30.04.2009 N 29, опубликованными в муниципальной информационной газете "МИГ" от 29.05.2008 N 22, от 21.05.2009 N 19, соответственно, определены размеры коэффициентов, учитывающих виды деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, используемые при расчете арендной платы по договору.

В этой связи, принимая во внимание положения пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 3.1.2 договора аренды от 08.02.2007 N 7045, предоставляющих право арендатору изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в случаях централизованного изменения ставок и других случаях, предусмотренных законодательством, арбитражные суды пришли к выводу том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Между тем судами не учтено, что исходя из системного толкования статей 22, 65 ЗК РФ, статей 421, 422, 452, 614 ГК РФ при наличии между сторонами договорных отношений арендная плата подлежит исчислению и уплате в размере и на условиях, определенных договором. Изменение условия договора о размере арендной плате также подлежит согласованию в установленном договором порядке.

Земельное законодательство относит размер арендной платы за земельные участки к числу регулируемых цен, в связи с чем предоставляет возможность публичному собственнику изменять ее размер в результате изменения ставок арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельными участками, как следствие этому, изменение таких ставок публичным собственником в одностороннем порядке не является нарушением договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ.

Поскольку согласованная сторонами методика становится условием договора аренды о размере арендной платы, изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение методики прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, определенном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11).

Таким образом, сам факт изменения нормативным актом органа местного самоуправления методики расчета арендной платы и его составляющих, при несоблюдении установленного договором порядка изменения его условий, не влечет права арендодателя на применение новых условий и перерасчет арендной платы без согласования с арендатором.

В приложении N 1 к договору от 08.02.2007 N 7045 предусмотрен расчет арендной платы, определенный на основании решения городской Думы от 24.11.2005 N 279 "Об утверждении методики расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "Город Биробиджан", представляющий собой произведение площади земельного участка (1 776 кв.м), базовой ставки арендной платы (7,68) и поправочного коэффициента по видам использования земель и категориям арендаторов (11).

Названное решение городской Думы от 24.11.2005 N 279 отменено решением городской Думы от 05.05.2008 N 739.

Впоследствии Законом Еврейской автономной области от 05.12.2007 N 269-ОЗ (далее - Закон ЕАО от 05.12.2007 N 269-ОЗ) установлен порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в 2008 году, в котором предусмотрена методика расчета арендной платы по формуле: А=V x К, где: А - арендная плата за земельный участок (рублей в год); V -кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К - коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке.

Размеры коэффициентов, учитывающих виды деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках, на очередной год устанавливаются представительными органами муниципальных районов и городского округа Еврейской автономной области, при этом размер коэффициента не может быть равным нулю (пункт 1 статьи 1 Закона ЕАО от 05.12.2007 N269-ОЗ).

Решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 05.05.2008 N 737 определен размер названного коэффициента.

В дальнейшем порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утверждены Законом ЕАО от 24.12.2008 N 502-ОЗ, которым указана формула расчета, аналогичная вышеприведенной (А=V x К). При этом размер коэффициента, учитывающего виды деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках, предусмотрен решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 30.04.2009 N 29.

Из представленных в материалы дела расчетов арендной платы, составленных арендодателем на основании названных нормативных актов, следует, что арендная плата определена как произведение площади земельного участка (1 776 кв.м), кадастровой стоимости (1431, 51) и коэффициента, учитывающего виды деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках (10% с 01.07.2008, 0,03 с 01.07.2009).

Таким образом, в данном случае изменение размера арендной платы обусловлено не только изменением размера коэффициентов, определяемых нормативными актами органа местного самоуправления, на что сослались суды первой и апелляционной инстанций, а использованием иных составляющих расчета (вместо базовой ставки арендной платы установлена кадастровая стоимость земельного участка), то есть изменением в одностороннем порядке методики расчета арендной платы.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 08.02.2007 N 7045 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем, а ее изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Содержащиеся в пунктах 2.1, 2.3 договора аренды от 08.02.2007 N 7045 условия о том, что размер ежегодной арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании федерального законодательства, решений городской думы и может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения ставок и других случаях, предусмотренных законодательством, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды от 08.02.2007 N 7045 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве составляющих расчета (базовая ставка и коэффициент), и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных элементов.

Поскольку положения договора аренды от 08.02.2007 N 7045 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Законодательным собранием Еврейской автономной области Законов от 05.12.2007 N 269-ОЗ от 24.12.2008 N 502-ОЗ, городской Думой муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области решений от 05.05.2008 N 737, от 30.04.2009 N 29 не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Таким образом, поскольку выводы судов о правомерности одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем сделаны с нарушением норм материального права, без надлежащего анализа условий спорного договора об арендной плате в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ, принятые судебные акты на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению в на новое рассмотрение, при котором суду следует с учетом изложенного проанализировать условия договора аренда от 08.02.2007 N 7045, дать надлежащую правовую оценку обоснованности представленного ответчиком расчета размера арендной платы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.01.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2012 по делу N А16-887/2011 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Еврейской автономной области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

О.В. Цирулик Я.В. Кондратьева