Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 8 апреля 2014 г. N Ф03-996/14 по делу N А04-5620/2013

г. Хабаровск

08 апреля 2014 г.

А04-5620/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания "РИГЕЛЬ"

на решение от 27.09.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2014

по делу N А04-5620/2013 Арбитражного суда Амурской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Заноза Н.С., в апелляционном суде судьи Ротарь С.Б., Головнина Е.Н., Михайлова А.И.

По иску общества с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания "РИГЕЛЬ"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды

о понуждении заключить договор

Общество с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания "РИГЕЛЬ" (ОГРН 1092808000361, место нахождения: 676290, Амурская область, г. Тында, ул. Школьная, 4, 27; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды (ОГРН 1022800774370; место нахождения: 676290, Амурская область, г. Тында, ул. Красная Пресня, 29; далее - Комитет) об обязании ответчика заключить договор аренды муниципального имущества (помещения) общей площадью 112,7 кв.м, в том числе полезной 83,3 кв.м, расположенного по адресу: 676282, Амурская область, г. Тында, ул. Красная Пресня, 35 для использования под прочие виды деятельности, с земельным участком под ним с кадастровым номером 28:06:011202:0064, площадью 178,2 кв.м, сроком на 5 лет, то есть до 07.08.2018.

Иск обусловлен неправомерностью отказа Комитета в заключении договора аренды на новый срок при отсутствии оснований, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции).

Решением суда от 27.09.2013, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2014 без изменения, в удовлетворении иска отказано по мотиву ненадлежащего исполнения истцом обязанностей арендатора.

В кассационной жалобе общество указывает на неполное выяснение судами всех значимых для дела обстоятельств и неправильное применение норм материального права, в связи с чем просит принятые по делу судебные акты отменить, иск - удовлетворить.

Заявитель в обоснование жалобы ссылается на наличие у него преимущественного права на заключение нового договора аренды (статья 621 ГК РФ). При этом общество оспаривает выводы судов о допущенных им нарушениях сроков внесения арендной платы. Считает, что судам следовало учесть факт выполнения арендатором капитального ремонта в занимаемом помещении. Настаивает на необоснованности отказа Комитета в заключении договора по мотиву наличия у истца задолженности по другому договору аренды. Иных причин, в том числе связанных с претензиями по поводу аренды спорного помещения, для такого отказа не имеется, поэтому ответчик обязан заключить с истцом договор на новый срок (статья 445 ГК РФ).

Комитет в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы истца и предлагает оставить обжалуемые судебные акты в силе.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили и просили рассмотреть дело без их участия.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 08.08.2010 N 698, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование помещение общей площадью 112,7 кв.м (в том числе полезной 83,3 кв.м, по техническому паспорту каб. N 15-20, 27), расположенное на 1-м этаже в здании по адресу: Амурская область, г. Тында, ул. Красная Пресня, 35, для использования под прочие виды деятельности.

Сторонами установлен срок действия договора с 08.08.2010 по 07.08.2013 (пункт 3.1 договора).

Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора арендная плата составила 48 380 руб. в месяц, в том числе НДС в сумме 7 380 руб. и подлежала перечислению в сумме 41 000 руб. на счет арендодателя ежемесячно до первого числа текущего месяца.

По акту приема-передачи от 08.08.2010, являющемуся приложением N 1 к договору N 698, муниципальное помещение передано в пользование арендатору. При этом в акте указано на необходимость проведения капитального ремонта помещения.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Амурской области, о чем свидетельствует регистрационная запись от 26.08.2010 N 28-28-09/007/2010-724.

Дополнительным соглашением N 1 от 18.02.2011 к договору, не прошедшим государственную регистрацию, изменены условия о размере арендной платы: за период с 01.01.2011 по 17.02.2011 плата составила 4 100 руб. в месяц (без НДС); за период с 18.02.2011 по 31.12.2011 - 5 699 руб. 64 коп. (без НДС).

Незадолго до окончания срока действия договора от 08.08.2010 N 698 общество направило в адрес Комитета письмо от 14.06.2013 с просьбой о продлении срока его действия на 5 лет с 07.08.2013 по 07.08.2018.

В ответ на данное обращение Комитет в письме от 11.07.2013 N 2657 сообщил арендатору об отказе в продлении срока действия названного договора аренды, мотивировав свое решение наличием заложенности общества по другому договору аренды муниципального имущества от 23.03.2012 N 868, также заключенному между сторонами.

Расценив такой отказ неправомерным, нарушающим права и законные интересы добросовестного арендатора, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчика к заключению договора на новый срок.

Статьей 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, когда другая сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии со статьями 610, 622 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, и при его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно правилам статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2012 N 17540/11, по смыслу приведенных выше норм права намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

Преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 ГК РФ, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05).

При рассмотрении настоящего спора суды исходя из фактических обстоятельств спора пришли к обоснованному выводу о том, что ввиду возражения арендодателя против продолжения арендных правоотношений с арендатором, выраженном в письме Комитета от 11.07.2013 N 2657, действие заключенного ранее между сторонами договора аренды муниципального помещения от 08.08.2010 N 698 прекратилось по истечении указанного в нем срока.

В данном случае судами не выявлено оснований, позволяющих обществу реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку доказательств, подтверждающих передачу Комитетом спорного имущества в аренду иным лицам, в дело не представлено.

По этой причине кассационной инстанцией отклоняются как несостоятельные ссылки заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судами статьи 621 ГК РФ.

Помимо этого судами также рассмотрены доводы общества, основанные на положениях статьи 17.1 Закона о конкуренции, которая, в том числе предусматривает особенности заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества путем проведения конкурсных процедур.

Так, согласно части 9 названной статьи, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 этой же статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении соответствующих условий, поименованных в этой норме.

Частью 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в указанном порядке и на условиях, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Как разъяснено в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Таким образом с позиции статьи 17.1 Закона о конкуренции в рассматриваемой ситуации для решения вопроса о возможности понуждения ответчика к заключению нового договора аренды в судебном порядке значимым является выяснение наличия (отсутствия) обстоятельств, предусмотренных частью 10 данной статьи.

В этой связи арбитражным судом первой инстанции исследованы обстоятельства, связанные с исполнением обществом обязанностей арендатора, в ходе чего установлено, что первый платеж по внесению арендной платы произведен обществом лишь 14.04.2011, что им не отрицалось. С учетом этого суд правомерно указал, что наличие на стороне арендатора заложенности по состоянию на 01.04.2011 (то есть за первые девять месяцев действия договора от 08.08.2010) свидетельствует о недобросовестности арендатора. При этом размер такой задолженности явно превышал один платежный период.

Такие обстоятельства в силу пункта 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции являются достаточным основанием для отказа в заключении договора на новый срок, на что также правомерно указанно арбитражным судом в обжалуемом решении.

Кроме того, необходимо отметить, что сведений о заключении первоначального договора аренды от 08.08.2010 N 698 в соответствии с требованиями Закона о конкуренции в материалах дела не имеется, что ставит под сомнение возможность применения механизма защиты прав арендатора в соответствии с вышеназванными положениями данного Закона.

Поскольку доказательства, свидетельствующие о возникновении на стороне Комитета предусмотренной законом обязанности заключить с обществом договор аренды на новый срок, отсутствуют, отказ в иске следует признать соответствующим фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права.

Доводы кассационной жалобы о недоказанности фактов нарушений сроков внесения обществом арендной платы и о выполнении арендатором капитального ремонта в занимаемом помещении, подлежат отклонению, поскольку не опровергают вывод судов о наличии на его стороне просрочки внесения арендных платежей. Условий, полностью освобождающих общество от исполнения обязанности по оплате за использование арендуемого помещения, в том числе за счет стоимости ремонтных работ, ни сам договор от 08.08.2010, ни дополнительное соглашение к нему от 18.02.2011, не содержат. Кроме того, истец, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, не подтвердил надлежащими доказательствами факт выполнения им капитального ремонта в занимаемом помещении.

Ссылка общества на необоснованность мотивов, указанных в отказе Комитета в заключении договора, а именно наличие задолженности по другому договору аренды, не влияет на законность обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основаниями для безусловной отмены принятых по делу решения и постановления, арбитражными судами не допущено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.09.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2014 по делу N А04-5620/2013 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова