Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 апреля 2017 г. N Ф02-1393/17 по делу N А78-7786/2016

город Иркутск

20 апреля 2017 г.

Дело N А78-7786/2016

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Первушиной М. А.,

судей: Бандурова Д.Н., Бурковой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца- индивидуального предпринимателя Бадмаиной Цыцык Цыреновны на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 октября 2016 года по делу N А78-7786/2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Архипенко Т.В., суд апелляционной инстанции: Макарцев А.В., Капустина Л.В., Юдин С.И.),

установил:

индивидуальный предприниматель Бадмаина Цыцык Цыреновна (ОГРНИП 315753600020745, далее - предприниматель Бадмаина Ц.Ц., истец) обратилась в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения N 406 от 04.05.2016 к договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, N505/13 от 03.06.2013.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 октября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель Бадмаина Ц.Ц, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 24 октября 2016 года и постановление суда апелляционной инстанции от 13 января 2017 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Из кассационной жалобы следует, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Имущественное право аренды получено в порядке наследования. Действия ответчика как исполнительного органа государственной власти, принявшего распоряжение N 2122/р о предоставлении земельного участка без торгов, давали истцу полагать о законности процедуры предоставления земельного участка, соответственно, действительности сделки. Однако в дальнейшем, заявляя довод о нарушении процедуры предоставления земельного участка (без торгов), Департаментом был поставлен вопрос о недействительности сделки, как не соответствующей Земельному кодексу Российской Федерации, что свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Забайкальского края и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, к предпринимателю Бадмаиной Ц.Ц. по наследству перешли права и обязанности по договору аренды от 3 июня 2013 года, заключенному между Забайкальским краем в лице Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (арендодатель) и Раднаевым Владимиром Аюшиевичем (арендатор).

До истечения срока действия договора аренды истец 10.03.2016 обратился в Департамент с заявлением о продлении срока действия договора на три года.

Ответчиком вынесены распоряжения N 2104/р от 27.04.2016 и N 2122/р от 28.04.2016 о вступлении Бадмаиной Ц.Ц. в договор аренды и о внесении в подпункт 2.1 пункта 2 договора изменений: слова "по 31 марта 2016 года" заменить словами "по 31.03.2017", подготовлено дополнительное соглашение N 406 от 04.05.2016 к договору аренды от 03.06.2013 N 505/13, которое подписано арендатором с протоколом разногласий от 25.05.2016, о чем арендодатель извещен 26.05.2016.

Письмом от 24.06.2016 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий от 22.06.2016.

Руководствуясь статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями. Разногласия сторон касаются относительно срока аренды (арендодатель предложил до 31.03.2017, арендатор - до 31.03.2026), возможности его пролонгации на неопределенный срок, возможности продажи объекта незавершенного строительства по окончании срока договора, размера арендных платежей.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что в связи с отсутствием основания предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, предусмотренного подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, истец не имеет права на продление или заключение нового договора аренды на испрашиваемый земельный участок без торгов.

Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из содержащегося в статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия гражданско-правовых сделок как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и отнесения договора к многосторонним сделкам (пункт 1 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации), к заключению соглашений об изменении договора применяются правила Гражданского кодекса о заключении договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 4.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73) разъяснено, что если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ).

Таким образом, спор относительно размера арендных платежей и срока аренды может быть передан на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.

Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Так как предприниматель Бадмаина Ц.Ц. обратилась в Департамент с заявлением от 10.03.2016 о продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка после 01.03.2015, суды пришли к правильному выводу, что к правоотношениям применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 171-ФЗ.

В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится вывод, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

В пунктах 4.1, 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества с прежним арендатором заключается договор аренды на новый срок. Следовательно, внесение изменений в договор о продлении его срока является фактически заключением нового договора аренды на новый срок.

В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.2 указанного постановления для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Вместе с тем, частью 2 статьи 17.1 Закона о конкуренции установлено, что указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

Согласно пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Переходные положения Закона N 171-ФЗ регламентируют случаи, если у арендатора до изменения законодательства, то есть до 01.03.2015, возникло право на получение земельного участка без проведения торгов, но он не успел им фактически воспользоваться. Таким образом, законодательством установлена возможность завершить уже начатую процедуру предоставления конкретного земельного участка в аренду без проведения торгов.

Предприниматель Бадмаина Ц.Ц. обратилась с заявлением о заключении нового договора аренды после 01.03.2015, то есть когда действовали новые положения Земельного кодекса Российской Федерации.

В переходных положениях статьи 34 Закона N 171-ФЗ отсутствует случай, когда лицо, получившее право аренды без проведения торгов до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

Поскольку отсутствует основание предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, предусмотренное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что истец не имеет права на продление или заключение нового договора аренды на испрашиваемый земельный участок без торгов. С учетом изложенного, в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что имущественное право аренды получено в порядке наследования, не влечет иных выводов, поскольку судами дело было рассмотрено с этим учетом, в судебном акте указано на то, что истец является правопреемником прежнего арендатора. Как правильно указал суд апелляционной инстанции, то обстоятельство, что смерть прежнего арендатора наступила в мае 2015 года, не исключала обязанности обращения с заявлением о заключении нового договора аренды до 1 марта 2015 года. Правопреемство по наследству в этом случае не может предоставлять каких-либо исключений.

Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа указанные доводы не могут быть приняты во внимание.

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 октября 2016 года по делу N А78-7786/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 октября 2016 года по делу N А78-7786/2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Первушина

Судьи

Д.Н. Бандуров О.Н. Буркова