Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 февраля 2018 г. N Ф02-7469/17 по делу N А33-14590/2015

город Иркутск

06 февраля 2018 г.

Дело N А33-14590/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего Качукова С.Б.,

судей Бандурова Д.Н., Первушиной М.А.

при ведении протокола и обеспечении использования систем видеоконференц- связи помощником судьи Огородниковым С.С.

при участии в судебном заседании присутствовавшего в зале судебных заседаний суда округа представителя общества с ограниченной ответственностью "Группа строительных компаний "АРБАН" Барановой А.В. (доверенность от 02.10.2017), а также посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителей прокуратуры Красноярского края Федорченко М.С. и Мысиной Н.О. (служебные удостоверения) и представителя администрации города Красноярска Черкасова А.В. (доверенность от 17.11.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Группа строительных компаний "АРБАН" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 июня 2017 года по делу N А33-14590/2015 и постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2017 года и от 24 ноября 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: судья Лесков Р.В., апелляционный суд: судьи Споткай Л.Е., Бутина И.Н. и Хабибулина Ю.В.),

установил:

Прокурор Красноярского края (далее также - прокурор), выступающий в интересах администрации города Красноярска, обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - Кодекс), к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2466010657, место нахождения: г. Красноярск, далее также - департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "Группа строительных компаний "АРБАН" (ОГРН 1052460039334, ИНН 2460068548, место нахождения: г. Красноярск, далее также - ООО "ГСК "АРБАН") о признании недействительными в силу ничтожности заключенных ответчиками договоров купли-продажи земельных участков от 28.08.2013 N 68, N 69 и N 70 и применении последствий их недействительности в виде взыскания с ООО "ГСК "АРБАН" в пользу департамента 51 696 760 рублей 97 копеек, в том числе по договору от 28.08.2013 N 68 - 20 304 821 рубль 86 копеек, по договору от 28.08.2013 N 69 - 15 427 200 рублей 72 копейки и по договору от 28.08.2013 N 70 - 15 964 738 рублей 39 копеек.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью "Адамант" (далее также - ООО "Адамант"), общество с ограниченной ответственностью "Альянс Оценка", департамент градостроительства администрации города Красноярска и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

В ходе рассмотрения дела ООО "ГСК "АРБАН" предъявило к муниципальному образованию город Красноярск встречный иск о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков от 28.08.2013 N 68, N 69 и N 70 и применении следующих последствий их недействительности:

- по договору от 28.08.2013 N 68: в виде погашения в ЕГРН регистрационной записи от 05.09.2013 N 24-24-01/212/2013-709 о регистрации права собственности ООО "ГСК "АРБАН", возникшего на основании этого договора, регистрационной записи от 26.12.2013 N 24-24-01/300/2013-557 о регистрации права собственности ООО "Адамант", возникшего на основании договора купли-продажи от 09.12.2013, регистрационной записи от 26.12.2013 N 24-24-01/300/2013-533 о регистрации права аренды ООО "ГСК "АРБАН" на основании договора аренды от 10.12.2013 и восстановления в ЕГРН регистрационных записей от 05.06.2007 N 24-24-01/016/2001-204, от 13.04.2010 N 24-24-01/088/2010-101, от 01.06.2012 N 24-24-01/150/2012-33, от 28.03.2013 N 24-24-01/062/2013-673, от 21.05.2013 N 24-24-01/119/2013-238 о регистрации права аренды ООО "ГСК "АРБАН" на основании договора аренды от 12.04.2007 N 798, погашенных при внесении записи от 05.09.2013 N 24-24-01/212/2013-709 о регистрации права собственности ООО "ГСК "АРБАН", возникшего на основании договора от 28.08.2013 N 68;

- по договору от 28.08.2013 N 69: в виде погашения в ЕГРН регистрационной записи от 05.09.2013 24-24-01/212/2013-720 о регистрации права собственности ООО "ГСК "АРБАН", возникшего на основании этого договора, регистрационной записи от 26.12.2013 N 24-24-01/300/2013-551 о регистрации права собственности ООО "Адамант", возникшего на основании договора купли-продажи от 09.12.2013, регистрационной записи от 26.12.2013 N 24-24-01/300/2013-533 о регистрации права аренды ООО "ГСК "АРБАН" на основании договора аренды от 10.12.2013 и восстановления в ЕГРН регистрационных записей от 08.08.2012 N 24-24-01/158/2012-745, от 08.08.2012 N 24-24-01/158/2012-745, от 28.03.2013 N 24-24-01/062/2013-659, от 22.05.2013 N 24-24-01/119/2013-242 о регистрации права аренды ООО "ГСК "АРБАН" на основании договора аренды от 13.04.2011 N 539, погашенных при внесении записи от 05.09.2013 24-24-01/212/2013-720 о регистрации права собственности ООО "ГСК "АРБАН", возникшего на основании договора от 28.08.2013 N 69;

- по договору от 28.08.2013 N 70: в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационной записи от 05.09.2013 N 24-24-01/212/2013-731 о регистрации права собственности ООО "ГСК "АРБАН", возникшего на основании этого договора, регистрационной записи от 26.12.2013 N 24-24-01/300/2013-554 о регистрации права собственности ООО "Адамант", возникшего на основании договора купли-продажи от 09.12.2013, регистрационной записи от 26.12.2013 N 24-24-01/300/2013-533 о регистрации права аренды ООО "ГСК "АРБАН" на основании договора аренды от 10.12.2013 и восстановления в ЕГРН регистрационных записей от 05.06.2007 N 24-24-01/086/2001-082, от 14.04.2010 N 24-24-01/088/2010-102, от 01.06.2012 N 24-24-01/150/2012-34, от 28.03.2013 N 24-24-01/062/2013-662, от 24.05.2013 24-24-01/119/2013-234 о регистрации права аренды ООО "ГСК "АРБАН" на основании договора аренды от 06.04.2007 N 709, погашенных при внесении записи от 05.09.2013 N 24-24-01/212/2013-731 о регистрации права собственности ООО "ГСК "АРБАН", возникшего на основании договора от 28.08.2013 N 70.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 28 июня 2017 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2017 года, встречный иск ООО "ГСК "АРБАН" возвращен.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 июня 2017 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2017 года, иск прокурора удовлетворен.

Не согласившись с указанными выше определением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда о возвращении встречного иска, а также с решением и постановлением, принятыми по результатам рассмотрения дела по существу, ООО "ГСК "АРБАН" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просило их отменить и в части требований по первоначальному иску отказать в применении последствий недействительности сделок, а в части возвращения встречного иска - направить вопрос на новое рассмотрение.

В обоснование доводов жалобы ответчик сослался на неправильное применение судами положений статей 167 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации и, как следствие, на необоснованное возложение на него в порядке применения последствий недействительности сделок обязанности по выплате департаменту разницы между рыночной стоимостью проданных ему земельных участков и фактически уплаченной за них суммой денежных средств. По утверждению ответчика, суды не учли, что до заключения оспариваемых договоров он являлся арендатором земельных участков, на которых были расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, в связи с чем при заключении этих договоров произошло лишь изменение титула владения (с права аренды на право собственности) без осуществления фактической передачи земельных участков. По указанной причине, по мнению ответчика, права муниципального образования, нарушенные в результате совершения оспариваемых сделок, подлежали восстановлению посредством восстановления права собственности последнего на соответствующие земельные участки без взыскания с ответчика денежных средств. При этом ответчик также указал на то, что суды не определили стоимость пользования им полученным титулом собственника земельных участков, стоимость принадлежащего ему ранее права аренды, а также не учли то обстоятельство, что прокурором не представлено доказательств наличия на его (ответчика) стороне неосновательного обогащения.

Оспаривая законность определения и постановления о возвращении встречного иска, ответчик сослался на необоснованность выводов судов об отсутствии оснований для принятия поданного им встречного иска и его рассмотрения совместно с первоначальным.

В судебном заседании представитель ООО "ГСК "АРБАН" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители прокуратуры Красноярского края в представленных отзывах и в устных пояснениях указали на несостоятельность доводов ответчика, в связи с чем просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Представитель администрации города Красноярска в устных пояснениях поддержал доводы прокуратуры.

Департамент и третьи лица отзывы на кассационные жалобы не представили, своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения считаются извещенными надлежащим образом.

Информация о времени и месте проведения заседания размещена на официальном сайте федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети Интернет (www.arbitr.ru) в разделах "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru) и "Календарь судебных заседаний" (rad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание было проведено в отсутствие представителей департамента и третьих лиц.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах и отзывах на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам выбора земельных участков распоряжением администрации г. Красноярска от 26.07.2005 N 1581-арх обществу "Новая энергия" предварительно согласовано место размещения предполагаемых к проектированию и строительству индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта на земельных участках N 1, N 2 и N 3 из земель поселений площадью 50 210 кв.м, расположенных по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский.

На основании распоряжений администрации г. Красноярска от 28.02.2007 N 677-арх и от 10.03.2011 N 166-ж департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "Новая энергия" (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков от 06.04.2007 N 709, от 12.04.2007 N 798 и от 13.04.2011 N 539, согласно которым департамент предоставил обществу в аренду следующие земельные участки: по договору от 06.04.2007 N 709 - земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:0037 общей площадью 11 039 кв.м, по договору от 12.04.2007 N 798 - земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:0038 общей площадью 14 040 кв.м, по договору от 13.04.2011 N 539 - земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:182 общей площадью 10 920 кв.м. По условиям договоров указанные земельные участки предоставлены обществу для целей строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением.

Договоры аренды от 06.04.2007 N 709 и от 12.04.2007 N 798 заключены сторонами на срок с 28.02.2007 по 27.02.2010, договор аренды от 13.04.2011 N 539 - на срок с 10.03.2011 по 27.02.2012. Дополнительными соглашениями от 10.05.2012 N 2247, N 2248 и от 27.02.2012 N 3371 срок действия договоров продлен сторонами до 27.02.2018.

Впоследствии ООО "Новая энергия" заключило договоры субаренды названных земельных участков от 16.05.2011 N 1, N 2 и N 4 с ООО "ГСК "АРБАН" сроком действия до 27.02.2018, а далее указанные лица заключили договоры от 14.03.2013 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 06.04.2007 N 709, от 12.04.2007 N 798 и от 13.04.2011 N 539, согласно которым права и обязанности по этим договорам были переданы ООО "ГСК "АРБАН".

На перечисленных земельных участках были возведено четыре одноэтажных жилых дома: в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0037 - одноэтажный жилой дом общей площадью 38,5 кв.м (адрес: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 116), в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0038 - одноэтажный жилой дом общей площадью 39,3 кв.м (адрес: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 114), в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 - жилые дома общей площадью 39,1 кв.м и 38,5 кв.м (адрес: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 112 и д. 112, стр. 1). В 2013 году право собственности на эти дома приобрело ООО "ГСК "АРБАН".

После заключения договоров от 14.03.2013 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды ООО "ГСК "АРБАН" как собственник объектов недвижимости (четырех жилых домов), расположенных на указанных выше земельных участках, обратилось в департамент с заявлением о предоставлении ему этих земельных участков площадью 11 039 кв.м, 14 040 кв.м и 10 920 кв.м в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основанием приобретения данных земельных участков ООО "ГСК "АРБАН" определило наличие в собственности названных жилых домов. При этом в заявлении о предоставлении земельных участков в собственность общество указало несуществующий вид их разрешенного использования - "место размещения индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта".

На основании распоряжений администрации г. Красноярска от 16.08.2013 N 2154-недв, N 2155-недв и N 2156-недв департамент (продавец) и ООО "ГСК "АРБАН" (покупатель) заключили договоры купли-продажи от 28.08.2013 N 68, N 69 и N 70 земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0300305:0037, 24:50:0300305:0038 и 24:50:0300305:182. В соответствии с пунктом 2.1 договоров стоимость отчуждаемых земельных участков составила 1 910 486 рублей 61 копейка, 2 204 346 рублей 14 копеек и 1 565 207 рублей 28 копеек соответственно, при этом расчет их выкупной стоимости произведен на основании пункта "г" части 1 статьи 11 Закона Красноярского края от 04.12.2008 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" исходя из 15 процентов кадастровой стоимости земельных участков - цены, применяемой при продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, собственникам расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений.

Платежными поручениями от 29.08.2013 N 95, N 96 и N 97 общество "ГСК "АРБАН" произвело уплату названных выше сумм.

В день заключения договоров купли-продажи администрация г. Красноярска выдала ООО "ГСК "АРБАН" разрешение на строительство N RU24308000-01|7407дг многоэтажного жилого дома N 2 с инженерным обеспечением (общая площадь дома - 50 056 кв.м, количество квартир - 546).

В соответствии с договорами купли-продажи от 09.12.2013 общество "ГСК "АРБАН" продало земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0300305:0037 (цена продажи - 2 000 000 рублей), 24:50:0300305:0038 (цена продажи - 2 500 000 рублей) и 24:50:0300305:182 (цена продажи - 1 600 000 рублей) обществу "Адамант", которое на следующий день после заключения договоров купли-продажи передало их обществу "ГСК "АРБАН" в аренду (договор аренды земельных участков от 10.12.2013). Согласно договорам купли-продажи (пункт 1.2) на момент отчуждения земельных участков они были обременены ипотекой в пользу третьих лиц - участников долевого строительства квартир в строящихся на земельных участках многоквартирных жилых домах.

После заключения указанных договоров обществу "ГСК "АРБАН" были выданы разрешения на строительство многоквартирных жилых домов N 3, N 4, N 5, N 6, N 7, а также подземной парковки и трансформаторной подстанции в районе жилых домов N 1 и N 7 на названных выше земельных участках (разрешения на строительство от 26.10.2015 N 24-308-370-2015, от 25.11.2015 N 24-308-458-2015, от 31.12.2015 N 24-308-463-2015, от 30.12.2015 N 24-308-464-2015, от 30.12.2015 N 24-308-465-2015, от 13.09.2016 N 24-308-280-2015).

Согласно выданным ООО "ГСК "АРБАН" разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию от 31.08.2016 N 24-208/7407-дг-2013, от 19.12.2016 N 24-308-01/7407-дг-2013, от 18.04.2017 N 24-308-01/7407-дг-2013 произведен ввод в эксплуатацию жилых домов N 2 и N 7, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 122.

Полагая, что договоры купли-продажи земельных участков от 28.08.2013 N 68, N 69 и N 70 между департаментом и ООО "ГСК "АРБАН" заключены с нарушением требований закона, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании их недействительными (ничтожными) сделками и применении последствий их недействительности в виде взыскания с ООО "ГСК "АРБАН" в пользу департамента разницы между рыночной стоимостью проданных участков и уплаченной за них суммой (ввиду невозможности возврата земельных участков департаменту).

Общество "ГСК "АРБАН" в свою очередь предъявило к муниципальному образованию город Красноярск встречный иск, в котором также просило признать договоры купли-продажи от 28.08.2013 N 68, N 69 и N 70 недействительными, однако применить иные последствия их недействительности - в виде погашения в ЕГРН регистрационных записей о регистрации его права собственности на спорные земельные участки, возникшего на основании оспариваемых договоров, регистрационных записей о регистрации права собственности ООО "Адамант", возникшего на основании договоров купли-продажи от 09.12.2013, регистрационных записей о регистрации права аренды ООО "ГСК "АРБАН" на основании договора аренды от 10.12.2013 и восстановления в ЕГРН регистрационных записей о регистрации права аренды ООО "ГСК "АРБАН" на основании договора аренды от 12.04.2007 N 798, погашенных при внесении записей о регистрации права собственности ООО "ГСК "АРБАН", возникшего на основании оспариваемых договоров купли-продажи от 28.08.2013 N 68, N 69 и N 70.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, встречный иск ООО "ГСК "АРБАН" возвращен ввиду отсутствия оснований для принятия его к рассмотрению совместно с первоначальным.

Удовлетворяя предъявленный прокурором иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 12, 167, 168, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 11.2, 11.9, 15, 28, 30.1, 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и, признав установленным наличие нарушений порядка предоставления ответчику (ООО "ГСК "АРБАН") в собственность земельных участков, исходил из наличия оснований для признания оспариваемых договоров купли-продажи от 28.08.2013 N 68, N 69 и N 70 недействительными (ничтожными) сделками. При этом, установив невозможность возврата спорных земельных участков муниципальному образованию, суд также счел необходимым применить указанные прокурором последствия недействительности этих договоров в виде взыскания с ООО "ГСК "АРБАН" соответствующих сумм разницы между рыночной стоимостью проданных участков и фактически уплаченными за них обществом суммами.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей до 01.03.2015) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 этого Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 этой статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как установили суды, в 2013 году ООО "ГСК "АРБАН" приобрело право собственности на четыре одноэтажных жилых дома - площадью 38,5 кв.м (адрес: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 116), площадью 39,3 кв.м (адрес: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 114), площадью 39,1 кв.м (адрес: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 112) и площадью 38,5 кв.м (адрес: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 112, стр. 1). Указанные жилые дома находились в границах уже сформированных земельных участков: жилой дом общей площадью 38,5 кв.м по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 116 - в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0037 площадью 11 039 кв.м, жилой дом общей площадью 39,3 кв.м по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 114 - в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0038 площадью 14 040 кв.м, жилые дома общей площадью 39,1 кв.м и 38,5 кв.м по адресам: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 112 и д. 112, стр. 1 - в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 площадью 10 920 кв.м.

Как следует из проектной документации "Комплекс индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры по ул. Линейная в г. Красноярске" шифр 18-28/13, выполненной ООО "МС Проект", указанные выше земельные участки формировались в целях строительства целого комплекса индивидуальных жилых домов, а не только домов, приобретенных в собственность ООО "ГСК "АРБАН".

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. При этом, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации (подпункт 2 пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из указанных норм, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае суды установили, что земельные участки в целях эксплуатации приобретенных ООО "ГСК "АРБАН" жилых домов сформированы не были, соответственно, не были поставлены на государственный кадастровый учет. В этой связи суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что предоставление обществу "ГСК "АРБАН" спорных земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0300305:0037, 24:50:0300305:0038 и 24:50:0300305:182, имеющих площадь, намного превышающую площадь названных выше жилых домов, было произведено с нарушением процедуры формирования земельных участков, необходимых для эксплуатации этих домов.

Кроме того, суды также установили, что данные земельные участки после их приобретения были использованы ООО "ГСК "АРБАН" не только для эксплуатации находящихся в его собственности жилых домов, но и в основном для осуществления строительства многоквартирных жилых домов, что подтверждается представленными разрешениями на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, а также выписками из ЕГРП.

В соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 этого Кодекса.

Руководствуясь названной нормой, суды правильно указали, что заключение оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков от 28.08.2013 N 68, N 69 и N 70 для фактического осуществления в границах этих участков строительства многоквартирных жилых домов произведено с нарушением положений статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть в обход законодательно установленной процедуры предоставления земельных участков по результатам проведения аукциона.

С учетом изложенного, на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правильному выводу о том, что указанные выше договоры являются недействительными (ничтожными) сделками. При этом, поскольку земельные участки, занятые приобретенными ООО "ГСК "АРБАН" жилыми домами и необходимые для их использования, не сформированы, суды обоснованно сочли правила статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежащими применению.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемых сделок) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Рассматривая требование о применении последствий недействительности оспариваемых договоров, суды правомерно пришли к выводу о невозможности возложения на ООО "ГСК "АРБАН" обязанности по возврату муниципальному образованию г. Красноярска спорных земельных участков. При этом суды обоснованно исходили из того, что после заключения этих договоров ООО "ГСК "АРБАН" произвело отчуждение этих земельных участков обществу "Адамант" (по договорам купли-продажи от 09.12.2013), которое в свою очередь передало их ООО "ГСК "АРБАН" в аренду (по договору аренды от 10.12.2013). Кроме того, делая указанный вывод, суды также учли, что на момент принятия решения данные земельные участки фактически заняты объектами жилищного строительства и обременены многочисленными правами третьих лиц (в том числе участников долевого строительства). В частности, согласно представленных в материалы дела сведений филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:0037 зарегистрировано 244 записи об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона, на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:0038 зарегистрировано 315 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона, на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:182 зарегистрировано 245 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона.

В связи с изложенным суды правомерно указали на необходимость взыскания с ООО "ГСК "АРБАН" в порядке применения последствий недействительности сделок рыночной стоимости спорных земельных участков.

Для определения указанной стоимости земельных участков судом первой инстанции по ходатайству ООО "ГСК "АРБАН" была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Траст-Аудит" Лукину А.А. В соответствии с представленным заключением эксперта от 16.01.2017 N 1-2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0037 по состоянию на 28.08.2013 составила 17 875 225 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 по состоянию на 28.08.2013 составила 16 992 408 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38 по состоянию на 28.08.2013 составила 22 708 168 рублей.

С учетом результатов проведенной судебной оценочной экспертизы, а также размера ранее уплаченных ООО "ГСК "АРБАН" за проданные земельные участки денежных средств сумма, подлежащая взысканию с него в пользу департамента, составила: по договору купли-продажи от 28.08.2013 N 68 - 20 304 821 рубль 86 копеек, по договору купли-продажи от 28.08.2013 N 69 - 15 427 200 рублей 72 копейки и по договору купли-продажи от 28.08.2013 N 70 - 15 964 738 рублей 39 копеек.

Доводы ответчика о том, что при определении рыночной стоимости спорных земельных участков должно было учитываться наличие их обременения его правами аренды и выданным разрешением на строительство, являлись предметом рассмотрения судов обеих инстанций и были ими обоснованно отклонены. В частности, суды правильно указали на то, что приведенные ответчиком обременения исключают возможность реализации спорных земельных участков на открытом рынке в условиях конкуренции третьим лицам, что делает невозможным определение рыночной стоимости этих участков. При этом данное обстоятельство не может являться основанием освобождения ответчика от выплаты денежных средств в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы ответчика относительно необоснованности возвращения судом первой инстанции поданного им встречного искового заявления подлежат отклонению. В частности, возвращая встречный иск, суд первой инстанции и поддержавший его апелляционный суд правомерно исходили из отсутствия предусмотренных статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для принятия его к рассмотрению совместно с первоначальным, поскольку требование по встречному иску фактически заключается в применении иных последствий недействительности оспариваемых сделок, нежели просил прокурор. Между тем определение подлежащих применению конкретных последствий недействительности сделки производится судом, рассматривающим соответствующее дело, независимо от содержания предъявленного истцом требования об этом.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационных жалобах, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые определение, решение и постановления следует оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные ООО "ГСК "АРБАН" расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на решение суда первой инстанции от 28 июня 2017 года и постановление апелляционного суда от 24 ноября 2017 года подлежат отнесению на него.

На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 3 000 рублей, уплаченная обществом (заявителем) при подаче кассационной жалобы на определение суда первой инстанции от 28 июня 2017 года и постановление апелляционного суда от 04 сентября 2017 года, подлежит возврату, поскольку согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче кассационной жалобы на определение о возвращении искового заявления и постановление апелляционного суда об оставлении такого определения без изменения государственная пошлина уплате не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от 28 июня 2017 года, решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 июня 2017 года по делу N А33-14590/2015 и постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2017 года и от 24 ноября 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Группа строительных компаний "АРБАН" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 рублей, уплаченную по платежному поручению от 12.09.2017 N 1926.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Б. Качуков

Судьи

Д.Н. Бандуров М.А. Первушина