Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 декабря 2019 г. N Ф02-6870/19 по делу N А19-29449/2018

город Иркутск

19 декабря 2019 г.

Дело N А19-29449/2018

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Первушиной М. А.,

судей: Бурковой О.Н., Кушнаревой Н.П.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Бриток Дмитрия Николаевича - Морозовой А.Н. (доверенность от 28.01.2019, паспорт, диплом),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика- индивидуального предпринимателя Кротенко Николая Сергеевича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 04 июня 2019 года по делу N А19-29449/2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2019 года по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель Бриток Дмитрий Николаевич (ОГРНИП 309385036500075, г.Иркутск, далее - предприниматель Бриток Д.Н., истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Кротенко Сергею Николаевичу (ОГРНИП 316385000074619, г.Иркутск, далее - предприниматель Кротенко С.Н., ответчик) о взыскании части задолженности по договору аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б от 23.05.2018, в том числе: 516 294 рублей - задолженности по арендной плате за период с июля 2018 по 20.12.2018 - дату возврата помещения; 10 789 рублей - неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 30.06.2018 по 19.12.2018; 57 400 рублей 04 копейки - задолженности по оплате коммунальных услуг за период с октября 2018 по декабрь 2018 года, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29 января 2019 года объединено с данным иском для совместного рассмотрения исковое заявление предпринимателя Кротенко С.Н., о расторжении договора аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б от 23.05.2018, заключенного между предпринимателями Бриток Д.Н. и Кротенко С.Н. и о взыскании 7 245 000 рублей, в том числе:

7 000 000 рублей - штрафа, предусмотренного при расторжении договора N 01-18Б от 23.05.2018, 245 000 рублей - понесенных убытков.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 04 июня 2019 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2019 года, исковые требования предпринимателя Бриток Д.Н. удовлетворены, в удовлетворении исковых требований предпринимателя Кротенко Н.С. отказано.

Предприниматель Кротенко С.Н., не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратился в Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 04 июня 2019 года и постановление суда апелляционной инстанции от 19 сентября 2019 года отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом норм процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области в ином судебном составе.

Из кассационной жалобы следует, что недостатки арендованного имущества носили скрытый характер. Суды необоснованно приняли во внимание заключение эксперта ООО "УКП Макте", не обладающим специальными познаниями. Суд апелляционной инстанции необоснованно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы. Судами неверно распределено бремя несения рисков и при соблюдении принципа добросовестности участников гражданского оборота, возлагать ответственность за ненадлежащее состояние объекта аренды в полной мере на арендатора является недопустимым. Инициатива расторжения договора исходила от арендодателя.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Бриток Д.Н. считает доводы изложенные в ней, несостоятельными, судебные акты законными и обоснованными.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.05.2017 между предпринимателями Бриток Д.Н. (арендодателем) и Кротенко Н.С. (арендатором) был заключен предварительный договор б/н аренды нежилого помещения и земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора аренды нежилого помещения, находящегося в 2-х этажном здании, расположенного по адресу: Иркутская области, г. Иркутск, ул. Байкальская, д. 21 (кадастровый номер 38:36:000000:0:5441, инв N 40, лит. А, А1, А2, А3, а, а2, а3) площадью 194,2 кв. м имущественный состав и технические характеристики, состояние которого приведены в акте приема-передачи (Приложение N 1), а также земельного участка общей площадью 486 кв. м (кадастровый номер 38:36:000034:15088, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: для эксплуатации административного здания), занятого помещением и необходимого для его использования.

Указанные в п. 1.1 договора помещение и земельный участок переданы предпринимателем Бриток Д.Н. предпринимателю Кротенко Н.С. 01.05.2017 по акту приема-передачи к предварительному договору б/н аренды нежилого помещения и земельного участка от 01.05.2017, подписанному обеими сторонами без разногласий.

Впоследствии 23.05.2018 между сторонами заключен договор аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б, предметом которого в силу п. 1.1 договора является нежилое здание и земельный участок, характеристики которых согласованы сторонами в предварительном договоре от 01.05.2017.

В пункте 1.3 договора предусмотрено, что административное здание будет использоваться арендатором для размещения гостиницы (хостел), а также (при необходимости) для проведения обучающих мероприятий, размещения точек общественного питания.

Согласно пункту 4.2 договора за каждый день просрочки перечисления арендатором арендной платы, а также платы, установленной договором за предоставление коммунальных и/или эксплуатационных услуг в соответствии с пунктом 3.2 договора, начисляется пени в размере 0,05% от суммы неисполненного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, с соответствующим уведомлением второй стороны, в письменной форме, за два месяца до даты расторжения.

В пункте 5.4 договора сторонами согласовано условие о том, что в случае расторжения договора, без указания причин, по инициативе арендодателя, последний обязан предварительно уведомить арендатора в срок не менее одного месяца до расторжения договора и уплатить арендатору штраф в размере 7 000 000 рублей.

23.05.2018 между сторонами подписан акт приема - передачи (Приложение N 1), который каких-либо замечаний, разногласий относительно состояния передаваемого имущества не содержит.

Предприниматель Бриток Д.Н., указывая на ненадлежащее исполнение предпринимателем Кротенко Н.С. обязательств по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Предприниматель Кротенко Н.С., обращаясь в арбитражный суд с исковым заявлением, указал на то, что переданное ему по договору аренды имущество имеет недостатки, не позволяющие его эксплуатировать для целей, указанных в договоре.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования предпринимателя Бриток Д.Н., исходил из наличия задолженности по договору аренды и оснований для взыскания неустойки. Установив, что недостатки арендованного имущества носили явный характер, а договор был расторгнут по инициативе арендатора, отказал в удовлетворении исковых требований предпринимателя Кротенко Н.С..

Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского Кодекса Российской федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Суды двух инстанций, проанализировав переписку сторон (письма от 09.07.2018, 16.07.2018, 11.09.2018, 29.09.2018, 10.10.2018) пришли к правильному выводу о том, что 11.09.2018 арендатор фактически заявил об отказе от договора аренды, потребовав в указанном письме, в случае несогласия арендодателя с требованием о проведении капитального ремонта, расторжения договора.

При этом арендодатель с требованием арендатора в части расторжения договора согласился, указав в ответе от 29.09.2018 со ссылкой на пункт 5.3 договора, на отсутствие возражений относительно расторжения договора с 16.11.2018.

Согласно пункту 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Как правильно указали суды, в рамках рассматриваемого спора оснований считать договор аренды действующим после 16.11.2018 не имеется, так как ни одна из сторон после 16.11.2018 действие договора не подтвердила, напротив, 20.12.2018 между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого здания и земельного участка, являющихся предметом договора аренды от 23.05.2018.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Исследовав материалы дела, суды пришли к обоснованному выводу о том, что те недостатки передаваемого имущества, на наличие которых ссылается предприниматель Кротенко Н.С. и которые, в том числе, отражены в техническом отчете, подготовленным ООО "Северный ветер": отсутствие ливневой канализации, неровность земельного участка, промерзание труб, коробление плитки и т.д., носили явный характер и могли быть установлены в ходе осмотра здания и земельного участка при подписании акта приема-передачи 23.05.2018. Кроме того, о наличии данных недостатков арендатор должен был быть осведомлен и в связи с тем, что владел указанным зданием в период с 01.05.2017 по 23.05.2018 и проводил ремонтно-отделочные работы на основании пункта 1.8 предварительного договора аренды.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, лицо при аренде недвижимого имущества должно действовать разумно и должной степенью осмотрительности, поэтому при необходимости оценки состояния объекта может привлекать специалиста. Лицо, берущее в аренду старое строение должно понимать, что у него будут отдельные недостатки.

Ссылка предпринимателя Кротенко Н.С. на то обстоятельство, что переданное по договору нежилое задние и земельный участок не могли быть использованы арендатором в целях предусмотренных договором - для размещения гостиницы (хостела), ввиду скрытия предпринимателем Бриток Д.Н. сведений о виде разрешенного использования земельного участка (для эксплуатации административного здания), судами правомерно отклонена, поскольку данные сведения были отражены не только в пункте 1.1.2 договора аренды, но и в пункте 1.1 предварительного договора.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу, что предприниматель Кротенко Н.С. будучи лицом, осуществляющим коммерческую деятельность, в качестве индивидуального предпринимателя и проявляя должную степень внимательности и разумности, был вправе отказаться от заключения основного договора аренды на стадии переговоров.

Кроме того, из представленного предпринимателем Бриток Д.Н. заключения о техническом состоянии объекта недвижимости, подготовленного специалистом ООО "УКП Макте" Кузнецовым В.И., следует, что выявленные в ходе осмотра недостатки - вспучивание кафельной плитки в душевых и подтекание воды связано с нарушением режима эксплуатации помещений, поскольку после эксплуатации не производится сушка и проветривание помещения. В целом же по результатам исследования специалистом установлено, что по состоянию на 18.09.2018 степень физического износа нежилого здания кад. N 38:36:000034:2376, составляет не более 40% и не может являться основанием для пересмотра размера рыночной стоимости и/или размера арендной платы.

При этом как установлено судами и следует из материалов дела, арендатор не только принял арендуемое помещение без замечаний (пункт 2, 3 акта содержит указание на то, что электрификация здания, системы водоснабжения и отопления, внешнее подключение к сетям электроснабжения приняты арендатором в завершенном виде), но и регулярно (вплоть до октября 2018 года) вносил арендную плату.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, отсутствие доказательств несоблюдения арендодателем обязанности предоставления арендатору помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества на момент заключения договора - 23.05.2018, а также учитывая то обстоятельство, что арендатор владел и пользовался спорным помещением с 01.05.2017, суды первой и апелляционной инстанций правомерно посчитали довод ответчика о наличии недостатков, препятствующих использованию помещения по назначению необоснованным и отказали в удовлетворении исковых требований о взыскании с предпринимателя Бриток Д.Н. убытков в размере 245 000 рублей в виде уплаченной арендной платы.

В силу абзаца 2 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Истолковав условия заключенного сторонами договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражные суды правильно посчитали, что штраф, предусмотренный пунктом 5.4 договора, подлежит уплате арендодателем арендатору только в случае одностороннего немотивированного отказа арендодателя от исполнения договора.

Однако согласно материалам дела инициатором расторжения договора аренды от 23.05.2018 был предприниматель Кротенко Н.С. (письмо от 11.09.2018), арендодатель, лишь согласился на его досрочное расторжение (письмо от 29.09.2018).

Таким образом, учитывая установленный судом факт расторжения договора аренды от 23.05.2018, на основании пункта 5.3 договора, т.е. по инициативе арендатора, суды обоснованно не нашли оснований для взыскания штрафа.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что спорное нежилое здание и земельный участок фактически находились во владении и пользовании предпринимателя Кротенко Н.С. по 20.12.2018, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств оплаты долга по арендной плате за период с июля 2018 года по 20.12.2018 и коммунальным платежам за период с октября по декабрь 2018 года, проверив расчет задолженности и признав его верным, суды двух инстанций правомерно удовлетворили требования предпринимателя Бриток Д.Н. о взыскании с предпринимателя Кротенко Н.С. задолженности по договору аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б от 23.05.2018 в сумме 573 694 рублей 04 копеек (516 294 рублей - задолженность по арендной плате + 57 400 рублей 04 копейки - задолженность по коммунальным платежам).

Согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Учитывая установленный факт просрочки внесения арендной платы, пункт 4.2 договора, проверив расчет неустойки и признав его верным, суды обоснованно взыскали с предпринимателя Кротенко С.Н. неустойку в заявленном размере.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно отказал предпринимателю Кротенко С.Н. в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы, отклоняется судом округа, поскольку возможность получения объективного заключения утрачена, в связи с тем, что строение уже продано, имеет нового владельца и в нем произведен ремонт.

Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа указанные доводы не могут быть приняты во внимание.

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно - Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 04 июня 2019 года по делу N А19-29449/2018 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2019 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 04 июня 2019 года по делу N А19-29449/2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2019 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Первушина

Судьи

О.Н. Буркова Н.П. Кушнарева