Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2019 г. N 04АП-4276/19

г. Чита

19 сентября 2019 г.

Дело N А19-29449/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Каминского В.Л., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пальшиной Е.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кротенко Николая Сергеевича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 04 июня 2019 года по делу N А19-29449/2018 по иску индивидуального предпринимателя Бриток Дмитрия Николаевича (ОГРНИП 309385036500075, ИНН 380800963948) к индивидуальному предпринимателю Кротенко Сергею Николаевичу (ОГРНИП 316385000074619, ИНН 381205078792) о взыскании 584 483 руб. 04 коп., объединенному с делом по иску индивидуального предпринимателя Кротенко Николая Сергеевича (ОГРНИП 316385000074619, ИНН 381205078792) к индивидуальному предпринимателю Бриток Дмитрию Николаевичу (ОГРНИП 309385036500075, ИНН 380800963948) о взыскании 7 245 000 рублей,

(суд первой инстанции - Ю.С. Яцкевич),

при участии в судебном заседании:

от истца: Морозова А.Н. (доверенность от 28.01.2019 N 8);

от ответчика: Кротенко Н.С. (личность установлена по паспорту);

установил:

Индивидуальный предприниматель Бриток Дмитрий Николаевич (далее - истец, ИП Бриток Д.Н., арендодатель) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к Индивидуальному предпринимателю Кротенко Сергею Николаевичу (далее - ответчик, ИП Кротенко С.Н., арендатор) с требованием:

- об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 21;

- о взыскании части задолженности по договору аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б от 23.05.2018, в том числе: 516 294 руб. - задолженность по арендной плате за период: с июля 2018 по 20.12.2018 - дату возврата помещения; 10 789 руб. - неустойку за просрочку внесения арендных платежей за период с 30.06.2018 по 19.12.2018; 57 400 руб. 04 коп. - задолженность по оплате коммунальных услуг за период: с октября 2018 по декабрь 2018 года, а так же расходы по оплате государственной пошлине в размере 8 000 руб.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29.01.2019 объединено с данным иском для совместного рассмотрения исковое заявление ИП Кротенко С.Н. о расторжении договора аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б от 23.05.2018, заключенного между ИП Бриток Д.Н. и ИП Кротенко С.Н. и о взыскании 7 245 000 руб., в том числе: 7 000 000 руб. - штраф, предусмотренный при расторжении договора, 245 000 руб. - понесенные убытки.

Решением Арбитражного суда Иркутской области иск Индивидуального предпринимателя Бриток Дмитрия Николаевича к Индивидуальному предпринимателю Кротенко Николаю Сергеевичу удовлетворен. Взыскано с индивидуального предпринимателя Кротенко Николая Сергеевича в пользу Индивидуального предпринимателя Бриток Дмитрия Николаевича всего 592 483 руб. 04 коп., в том числе: 573 694 руб. 04 коп. - основной долг, 10 789 руб. - пени, 8000 руб. -расходы на оплату государственной пошлины. В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Кротенко Николая Сергеевича к Индивидуальному предпринимателю Бриток Дмитрию Николаевичу отказано. Взыскано с индивидуального предпринимателя Кротенко Николая Сергеевича в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 65 915 руб.

В обосновании суд первой инстанции указал, что недостатки арендованного имущества носили явный характер, а договор был расторгнут по инициативе арендатора, поэтому оснований для удовлетворения встречных требований не имеется, а плата за пользование подлежит взысканию до момента возврата помещения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 04.06.2019 г. по делу N А19-29449/2018 о взыскании с Индивидуального предпринимателя Кротенко Николая Сергеевича в пользу Индивидуального предпринимателя Бриток Дмитрия Николаевича суммы в размере 592 483 руб. 04 коп., в том числе 573 694 руб.04. коп.-основной долг, 10 789 руб.-пени, 8000 руб. -расходы на оплат государственной пошлины, и о взыскании с ИП Кротенко Н.С. в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 65 915 руб., и об отказе в удовлетворении иска Индивидуального Предпринимателя Кротенко Н.С. к Индивидуальному Предпринимателю Бриток Д.Н. Взыскать с Индивидуального Предпринимателя Бриток Д.Н. в пользу Индивидуального Предпринимателя Кротенко Н.С. понесенные убытки в сумме 245 000 руб., штраф предусмотренный договором в размере 7000 000 руб.

Полагает, что недостатки арендованного имущества носили скрытый характер, а суд первой инстанции при рассмотрении дела необоснованно принял во внимание заключение эксперта, который не обладал надлежащими познаниями. Считает, что инициатива расторжения договора исходила от арендодателя.

На апелляционную жалобу ответчика поступил отзыв истца, в котором он просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 судебное заседание отложено до 12 сентября 2019 года.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2019 года в составе суда произведена замена судьи Ломако Н.В. на судью Каминского В.Л.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 18.07.2019, 17.08.2019.

Ответчик в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы и дополнительным пояснениям. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца дала пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу и дополнительным пояснениям. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании 12 сентября 2019 года в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о проведении экспертизы отказано, поскольку согласно пояснениям истца строение уже продано, имеет иного владельца, и в нем произведен ремонт, таким образом, возможность получения объективного заключения утрачена.

Кроме того, ответчику отказано в приобщении к материалам дела паспорта системы приточно-вытяжной вентиляции, уведомления ООО "Вентиндустрия" от 06.04.2017, договора подряда от 06.04.2017, поскольку уважительные причины их непредставления суду первой инстанции отсутствуют.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.05.2017 между ИП Бриток Д.Н. (арендодателем) и ИП Кротенко Н.С. (арендатором) был заключен предварительный договор б/н аренды нежилого помещения и земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора аренды нежилого помещения, находящегося в 2-х этажном здании, расположенного по адресу: Иркутская области, г. Иркутск, ул. Байкальская, д. 21 (кадастровый номер 38:36:000000:0:5441, инв N 40, лит. А,А1,А2,А3,а,а2,а3) площадью 194,2 кв.м. имущественный состав и технические характеристики, состояние которого приведены в акте приема-передачи (Приложение N 1), а так же земельного участка общей площадью 486 кв.м. (Кадастровый номер 38:36:000034:15088, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: для эксплуатации административного здания), занятого помещением и необходимого для его использования.

Указанные в п. 1.1 договора помещение и земельный участок переданы ИП Бриток Д.Н. ИП Кротенко Н.С. 01.05.2017 по акту приема-передачи к предварительному договору б/н аренды нежилого помещения и земельного участка от 01.05.2017, подписанному обеими сторонами без разногласий (т. 3 л.д.15).

Впоследствии 23.05.2018 между сторонами заключен договор аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б, предметом которого в силу п. 1.1 договора является нежилое здание и земельный участок, характеристики которых согласованы сторонами в предварительном договоре от 01.05.2017.

В пункте 1.3 договора предусмотрено, что административное здание будет использоваться арендатором для размещения гостиницы (хостел), а так же (при необходимости) для проведения обучающих мероприятий, размещения точек общественного питания. 23.05.2018 между сторонами подписан акт приема - передачи (Приложение N 1), который каких-либо замечаний, разногласий относительно состояния передаваемого имущества не содержит (т. 1 лд.16).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП Бриток Д.Н. указал на ненадлежащее исполнение ИП Кротенко Н.С. обязательств по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг, что явилось основанием для предъявления настоящего иска.

ИП Кротенко Н.С. против удовлетворения настоящего иска возражал, указал, что переданное ему по договору аренды имущество имеет недостатки, не позволяющие его эксплуатировать для целей, указанных в договоре, в связи с чем ИП Кротенко Н.С. просил суд, признать договор расторгнутым по вине арендодателя и взыскать убытки, в виде уплаченных арендных платежей, а так же штраф, предусмотренный п. 5.4 договора.

Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены, встречные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, дополнительных пояснений, заслушав пояснения сторон в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В силу п.1 статьи 439 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

* потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

* непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

* потребовать досрочного расторжения договора.

Как следует из пояснений ИП Кротенко НС, арендатор после передачи ему нежилого здания и земельного участка, неоднократно обращался к арендодателю по вопросам устранения недостатков, имеющихся в переданном здании.

В материалы сторонами представлена переписка сторон, из содержания которой следует, что 09.07.2018 ИП Кротенко Н.С. обращался к ИП Бриток Д.Н. по вопросу отсутствия ливневой канализации и неровности земельного участка, в ответе на которое 16.07.2018 ИП Бриток Д.Н., в целях урегулирования конфликтной ситуации, предложил ИП Бриток Д.Н. произвести строительство системы дождевой (ливневой) канализации, а так же выполнить земляные работы за счет собственных средств либо расторгнуть договор аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б от 23.05.2018 по соглашению сторон (т. 1 л.д.21).

Апелляционному суду Кротенко Н.С. пояснил, что письмо от 09.07.2018 г. в материалы дела представлялось, но суд первой инстанции необоснованно не рассмотрел данное ходатайство.

Апелляционным судом по материалам дела было установлено, что такого ходатайства ни устно, ни письменно представителем арендатора не заявлялось. Вместе с тем, апелляционный суд приобщил к материалам дела данное письмо, поскольку в материалах дела имеется ответ на него, с целью более полного представления о материалах дела.

Согласно указанному письму Кротенко Н.С. сообщает арендодателю о наличии разрушений в душевых кабинках, причину которых он видит в многолетнем переувлажнении грунта, планировке прилегающей территории с контруклоном к зданию, отсутствии ливневой канализации. Кротенко Н.С, просит разобраться в ситуации, указывает на невозможность ведения предпринимательской деятельности.

Далее, как правильно установлено судом первой инстанции, 11.09.2018, ИП Кротенко Н.С. направил в адрес ИП Бриток Д.Н. письмо, поименованным как "письмо о расторжении договора аренды", в котором потребовал произвести капитальный ремонт здания и инженерных коммуникаций, а в случае несогласия с указанными требованиями, предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды и выплатить сумму штрафа в размере, оговоренном в договоре (т. 1 л.д.20).

В ответе на указанное письмо (от 11.09.2018), ИП Бриток Д.Н. относительно расторжения договора не возражал и, приложив к ответу соглашение о расторжении договора в 2-х экземплярах, предложил ИП Кротенко Н.С. подписать его, поставить печать (при наличии) и направить один экземпляр в течение пяти рабочих дней с момента получения данного письма. Кроме того, указал, что в случае невыполнения данного требования договор будет считаться расторгнутым с 16.11.2018 года, в связи с чем, предложил ИП Кротенко Н.С. в срок до 19.11.2018 освободить здание и земельный участок, а так же передать недвижимое имущество по акту приема-передачи (т. 1 л.д.25).

10.10.2018 ИП Бриток Д.Н. повторно направил в адрес арендатора письмо (Исх. N 04/юр от 10.10.2018), в котором указал на необоснованность предъявленных ИП Кротенко Н.С. требований об устранении недостатков имущества, а так же на то обстоятельство, что с учетом ранее состоявшейся между сторонами переписки, договор считается расторгнутым с 16.11.2018 (по истечении двух месяцев с момента получения арендодателем уведомления об одностороннем отказе арендатора от исполнения договора).

Оценивая данные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского Кодекса Российской федерации (ГК РФ) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, с соответствующим уведомлением второй стороны, в письменной форме, за два месяца до даты расторжения.

Суд первой инстанции, проанализировав переписку сторон, пришел к правильному выводу о том, что 11.09.2018 арендатор фактически заявил об отказе от договора аренды, потребовав в указанном письме, в случае несогласия арендодателя с требованием о проведении капитального ремонта, расторжения договора.

При этом арендодатель с требованием арендатора в части расторжения договора согласился, указав в ответе от 29.09.2018 со ссылкой на п. 5.3 договора, на отсутствие возражений относительно расторжения договора с 16.11.2018.

Согласно пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В рамках рассматриваемого спора оснований считать договор аренды действующим после 16.11.2018 у не имеется, поскольку ни одна из сторон после 16.11.2018 действие договора не подтвердила, напротив, 20.12.2018 между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого здания и земельного участка, являющихся предметом договора аренды от 23.05.2018 (т. 1 л.д.83).

Вместе с тем, ИП Кротенко Н.С., настаивая на удовлетворении исковых требований, уточненных в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с ИП Бриток Д.Н. штрафа и убытков, просил суд признать договор аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б от 23.05.2018 расторгнутым по вине и инициативе арендодателя, в связи с невозможностью использования арендуемых помещения и земельного участка по целевому назначению и на основании злоупотребления правами и недобросовестностью арендодателя - ИП Бриток Д.Н. (т. 3 л.д.92-94).

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения данных исковых требований по следующим мотивам.

В соответствии с пунктом 2 статьей 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Обращаясь в суд с иском, и ссылаясь на наличие недостатков, препятствующих использованию преданного по договору аренды здания и земельного участка по назначению, ИП Кротенко Н.С. представил технических отчет, подготовленный ООО "Северный ветер", согласно которому, строительные конструкции здания и хостела "Ягода" по ул. Байкальская в г. Иркутске Иркутской области находятся в работоспособном и ограниченно- работоспособном техническом состоянии. Так же специалистами ООО "Северный ветер" указан перечень мероприятий, подлежащих выполнению для восстановления работоспособного состояния здания. Так, специалистом, в том числе, рекомендовано осуществить устройство системы организованного водосбора и водоотведения ливневых и талых вод с прилегающей территории, ремонт отделочного слоя полов в санузлах первого этажа с восстановлением герметичности покрытия (т. 2 л.д.71-123).

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что те недостатки передаваемого имущества, на наличие которых ссылается ИП Кротенко Н.С. и которые, в том числе, отражены в техническом отчете, как то: отсутствие ливневой канализации, неровность земельного участка, промерзание труб, коробление плитки и т.д., носили явный характер и могли быть установлены в ходе осмотра здания и земельного участка при подписании акта приема-передачи 23.05.2018. Кроме того, о наличии данных недостатков арендатор должен был быть осведомлен и в связи с тем, что владел указанным зданием в период с 01.05.2017 по 23.05.2018 на основании предварительного договора аренды.

Апелляционный суд в целом полагает, что лицо, при аренде недвижимого имущества должен действовать разумно и должной степенью осмотрительности, поэтому при необходимости оценки состояния объекта может привлекать специалиста. Апелляционный суд полагает, что лицо, берущее в аренду старое строение должно понимать, что у него будут отдельные недостатки.

Ссылка ИП Кротенок Н.С. на то обстоятельство, что переданное по договору нежилое здание и земельный участок не могли быть использованы арендатором в целях предусмотренных договором - для размещения гостиницы (хостела), ввиду скрытия ИП Бриток Д.Н. сведений о виде разрешенного использования земельного участка (для эксплуатации административного здания), судом первой инстанции также была правильно отклонена, поскольку данные сведения были отражены не только в п. 1.1.2, заключенного между сторонами договора аренды, но и в пункте 1.1 предварительного договора.

Довод ИП Кротенко Н.С. о злоупотреблении ИП Бриток Д.Н. правом, ввиду того, что последний умышлено с целью извлечения выгоды в виде арендной платы, скрыл от арендатора факт наличия административного производства о нецелевом использовании арендуемого ИП Кротенко Н.С. земельного участка, суд первой инстанции также правильно отклонил, поскольку из представленных самим ИП Кротенко Н.С. документов - постановления от 21.09.2019 о назначении административного наказания, следует, что внеплановая выездная проверка соблюдения требований земельного законодательства в отношении ИП Бриток Д.Н. при использовании земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, 21, кадастровый номер 38:36:000034:15088, была проведена заместителем начальника отдела земельного контроля по правобережному и Октябрьскому округам управления земельного контроля комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутская Ненаховым В.О. 02.07.2018. то есть уже после заключения договора аренды.

Таким образом, ИП Кротенко Н.С., будучи лицом, осуществляющим коммерческую деятельность, в качестве индивидуального предпринимателя и проявляя должную степень внимательности и разумности, был вправе отказаться от заключения основного договора аренды на стадии переговоров.

Судом первой инстанции обоснованно учтено и то, что в силу п. 1.8 предварительного договора аренды от 01.05.2017, для реализации проекта, указанного в п. 1.1 договора, в помещении будут произведены ремонтно-отделочные работы, согласно проектно-сметной документации, согласованной со Стороной -1 (т.е. ИП Бриток Д.Н.). Указанные работы направлены на адаптацию помещения под проект, будут произведены в срок с 01.05.2017 по 31.12.2017. Ремонтно-отделочные работы помещения, а так же приобретение строительных и отделочных материалов производит Сторона-2 (ИП Кротенко Н.С.) за собственный счет, который учитывается как оплата аренды помещения и земельного участка до подписания основного договора.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что, пользуясь зданием более года (с 01.05.2017 - даты заключения предварительного договора до 23.05.2018 - заключения основного договора) и проводя ремонтно-отделочные работы, арендатор не мог не знать о наличии указанных недостатков.

Более того, из представленного ИП Бриток Д.Н. заключения о техническом состоянии объекта недвижимости, подготовленного специалистом ООО "УКП Макте" Кузнецовым В.И., следует, что выявленные в ходе осмотра недостатки - вспучивание кафельной плитки в душевых и подтекание воды связано с нарушением режима эксплуатации помещений, поскольку после эксплуатации не производится сушка и проветривание помещения. В целом же по результатам исследования специалистом установлено, что по состоянию на 18.09.2018 степень физического износа нежилого здания кад. N 38:36:000034:2376, составляет не более 40% и не может являться основанием для пересмотра размера рыночной стоимости и/или размера арендной платы (т. 3 л.д.52-91).

При этом из материалов дела следует, что арендатор не только принял арендуемое помещение без замечаний (п. 2, 3 акта содержит указание на то, что электрификация здания, системы водоснабжения и отопления, внешнее подключение к сетям электроснабжения приняты арендатором в завершенном виде), но и регулярно (вплоть до октября 2018 года) вносил арендную плату.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, отсутствие доказательств несоблюдения арендодателем обязанности предоставления арендатору помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества на момент заключения договора - 23.05.2018, а так же учитывая то обстоятельство, что арендатор владел и пользовался спорным помещением с 01.05.2017, суд первой инстанции правильно посчитал, что довод ответчика о наличии недостатков, препятствующих использованию помещения по назначению является необоснованным, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований в размере 245 000 руб. - убытков, в виде уплаченной арендной платы, не имеется, в том числе в силу того, что после получения помещения оно использовалось арендатором по назначению.

Рассмотрев требование ИП Кротенко Н.С. о взыскании с ИП Бриток Д.Н. штрафа в размере 7 000 000 руб., предусмотренного п. 5.4 договора, первой инстанции правильно исходил из следующего.

В силу абз. 2 п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

В п. 5.4 договора сторонами согласовано условие о том, что в случае расторжения договора, без указания причин, по инициативе арендодателя, последний обязан предварительно уведомить арендатора в срок не менее одного месяца до расторжения договора и уплатить арендатору штраф в размере 7 000 000 руб.

Истолковав условия заключенного сторонами договора по правилам ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции правильно посчитал, что штраф, предусмотренный п. 5.4 договора, подлежит уплате арендодателем арендатору только в случае одностороннего немотивированного отказа арендодателя от исполнения договора.

Однако согласно материалам дела инициатором расторжения договора аренды от 23.05.2018 был ИП Кротенко Н.С. (письмо от 11.09.2018), арендатор, лишь согласился на его досрочное расторжение (письмо от 29.09.2018).

Таким образом, учитывая установленный судом факт расторжения договора аренды от 23.05.2018, на основании п. 5.3 договора, т.е. по инициативе арендатора, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для взыскания штрафа.

Учитывая, что спорное нежилое здание и земельный участок фактически находились во владении и пользовании ИП Кротенко Н.С. по 20.12.2018, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что требование ИП Бриток Д.Н. о внесении ИП Кротенко Н.С. арендной платы по договору до 16.11.2018 и за фактическое пользование после 16.11.2018, а так же требование о взыскании коммунальных платежей, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно расчету, представленному ИП Бриток Д.Н., задолженность арендатора перед арендодателем составляет 573 694 руб. 04 коп., из которых: 55 000 руб. - задолженность по арендной плате за июль 2018 года; 100 000 руб. - задолженность по арендной плате за август 2018 года; 100 000 руб. - задолженность по арендной плате за сентябрь 2018 года; 100 000 руб. - задолженность по арендной плате за октябрь 2018 года; 100 000 руб. - задолженность по арендной плате за ноябрь 2018 года; 61 294 руб. - задолженность по арендной плате за декабрь 2018 года; 11 915 руб. 35 коп. - задолженность по коммунальным платежам за октябрь 2018 года; 21 153 руб. 77 коп. - задолженность по коммунальным платежам за ноябрь 2018 года; 24 330 руб. 92 коп. - задолженность по коммунальным платежам за декабрь 2018 года.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку доказательств оплаты долга по арендной плате, фактическое пользование и коммунальным платежам в сумме 573 694 руб. 04 коп. ответчиком не представлено, то с уд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требование ИП Бриток Д.Н. о взыскании с ИП Кротенко Н.С. суммы основного долга по договору аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б от 23.05.2018 подлежит удовлетворению в сумме 573 694 руб. 04 коп. (516 294 руб. - задолженность по арендной плате + 57 400 руб. 04 коп. - задолженность по коммунальным платежам).

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п. 4.2 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за каждый день просрочки перечисления арендатором арендной платы, а так же платы, установленной договором за предоставление коммунальных и/или эксплуатационных услуг в виде пени в размере 0,05% от суммы неисполненного платежа за каждый день просрочки.

Заключая договор аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б от 23.05.2018, арендатор (ИП Кротенко Н.С.) был уведомлен и согласен с недопустимостью совершения нарушений условий договора, в том числе сроков внесения арендной платы и с мерами ответственности (п. 4.2 договора).

Условие договора - п. 4.2 не противоречит нормам ГК РФ; договор аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б от 23.05.2018 в установленном законом порядке недействительным не признан.

Согласно расчету, представленному ИП Бриток Д.Н., сумма пени за период с 30.06.2018 по 16.11.2018 составила 10 789 руб.

Судом первой инстанции расчеты признаны верными, апелляционным судом ошибок в расчетах не обнаружено.

Размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Согласно части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку соответствующее ходатайство ИП Кротенко Н.С. не заявлялось, то у суда первой инстанции отсутствовали основания для снижения неустойки, предъявленной к взысканию. Соответственно, с ИП Кротенко Н.С. за просрочку уплаты арендных платежей по договору аренды нежилого здания и земельного участка N 01-18Б от 23.05.2018 подлежат взысканию пени в сумме 10 789 руб.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 04 июня 2019 года по делу N А19-29449/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Д.В.Басаев В.Л.Каминский