Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 января 2020 г. N Ф02-6731/19 по делу N А33-8620/2019

город Иркутск

27 января 2020 г.

Дело N А33-8620/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2020 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А.,

при ведении протокола в Арбитражном суде Восточно-Сибирского округа помощником судьи Норбоевой Д.А.,

при участии в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края прокурора Федорченко М.С. (удостоверение) и представителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска Вагаповой А.В. (доверенность N 30 от 14.01.2020, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 июня 2019 года по делу N А33-8620/2019 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2019 года по тому же делу,

установил:

первый заместитель прокурора Красноярского края в интересах муниципального образования г. Красноярск обратился в арбитражный суд с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "Региональное объединение строй бизнесс компани" (далее - общество) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 02.11.2017 N 1174 и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, акционерное общество "Территориальный градостроительный институт "Красноярскгражданпроект".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 июня 2019 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2019 года, иск удовлетворен, договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой, применены последствия недействительности сделки в виде гашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500213:31; на департамент возложена обязанность возвратить обществу денежные средства, полученные от продажи земельного участка в размере 738 600 рублей.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В кассационной жалобе приведены доводы о том, что оспариваемые судебные акты приняты без учета выводов, отраженных в заключении акционерного общества "Территориальный градостроительный институт "Красноярскгражданпроект". Судами к рассматриваемым правоотношениям неправильно применены положения статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Требование о признании недействительной сделки может быть заявлено лишь в отношении части земельного участка, не находящейся под объектом общества.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Присутствовавшие в судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а прокурор возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.06.2012 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2849, согласно которому общество приняло во временное владение и пользование земельный участок, площадью 10 000 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500213:31, находящийся по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Айвазовского, 4, для использования в целях строительства административного здания, гаража, склада с инженерным обеспечением.

По договору от 13.04.2016 департамент повторно предоставил обществу в аренду данный земельный участок для завершения строительства объекта - здания склада.

15.09.2017 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500213:31, на котором располагается принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости - здание склада, с кадастровым номером 24:50:0500213:626, площадью 430,3 кв.м.

На основании договора купли-продажи от 02.11.2017 N 1174 департамент без проведения торгов передал обществу в собственность за плату земельный участок, общей площадью 10 000 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500213:31, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Айвазовского, 4, для эксплуатации нежилого здания (склад).

Цена земельного участка установлена в размере 738 600 рублей, что составляет 15% от его кадастровой стоимости (пункт 2.1 договора).

Справкой от 07.11.2017 департамент подтвердил факт оплаты обществом земельного участка.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2017.

Ссылаясь на ничтожность указанного договора в связи с его несоответствием требованиям земельного законодательства в части площади необходимой для эксплуатации объекта, расположенного на земельном участке, прокурор в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя иск, суды исходили из того, что площадь земельного участка, приобретенного обществом, несоразмерна площади участка необходимого для эксплуатации расположенного на нем здания. Руководствуясь положениями статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о существенном нарушении норм земельного законодательства, влекущим признание договора ничтожной сделкой.

Суд кассационной инстанции считает необходимым согласиться с указанными выводами.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Оценив представленные доказательства, суды сделали правомерные суждения о том, что общество не построило иные объекты (административное здание, гараж) для возведения которых спорный земельный участок был изначально предоставлен ему в аренду.

При этом доказательств, свидетельствующих о том, что для использования склада (430,3 кв.м) необходим земельный участок площадью в заявленном размере (10000кв.м.), обществом не представлено.

Кроме того, суды правильно отметили, что указанный земельный участок в целях эксплуатации размещенного в его границах нежилого здания склада ответчика, не формировался (статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

В этой связи обоснованными являются выводы судов о том, что приобретение обществом земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Исходя из этого, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением указанных требований земельного законодательства, посягает на публичные интересы и правомерно признали его ничтожным. Выводы судов подтверждены надлежащими доказательствами, которым дана объективная и всесторонняя оценка.

Вопреки доводам кассационной жалобы общество не доказало, что принадлежащий ему на праве собственности склад зарегистрирован как единый имущественный комплекс, включающий в себя иные объекты (открытые склады, автопарковка и другие площадки), учтенные экспертами при осуществлении расчета площади земельного участка, необходимого для его обслуживания.

Суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить, что общество не лишено права обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации существующего здания склада, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

Приведенные в кассационной жалобе доводы основаны на неправильном толковании норм земельного законодательства и в связи с этим подлежат отклонению как несостоятельные.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 июня 2019 года по делу N А33-8620/2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2019 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.П. Кушнарева

Судьи

О.Н. Буркова М.А. Первушина