Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 ноября 2020 г. N Ф02-4125/20 по делу N А74-11310/2019

город Иркутск

12 ноября 2020 г.

Дело N А74-11310/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 12 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.

судей Васиной Т.П., Палащенко И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Черногорска на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 05 марта 2020 года по делу N А74-11310/2019 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2020 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Черногорска (ИНН 1903006887, ОГРН 1021900697356, г. Черногорск, далее также - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Бородулину Артему Викторовичу (ИНН 190300307106, ОГРНИП 304190320800179, далее также - предприниматель Бородулин А.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.07.2014 N 7786 в сумме 1 354 639 рублей 70 копеек и неустойки за нарушение сроков оплаты за период с 16.06.2016 по 20.09.2018 в сумме 920 544 рубля 94 копейки, а также о расторжении указанного договора и обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 05 марта 2020 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2020 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просила их отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В поданной жалобе администрация сослалась на ошибочность выводов судов о необходимости применения при определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.07.2014 N 7786 указанного в этом договоре вида разрешенного использования "для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа", поскольку этот вид использования мог быть установлен в договоре только при его заключении по результатам проведения аукциона. По мнению администрации, в данном случае с учетом выводов, содержащихся во вступивших в законную силу решении Черногорского городского суда Республики Хакасия от 14 августа 2014 года по делу N 2-1205/2014 и решении Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 февраля 2016 года по делу N А74-11119/2015, при определении размера арендной платы по договору (удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, расчетных коэффициентов) подлежал применению вид разрешенного использования земельного участка "для строительства магазина и офисных помещений", сведения о котором на основании названных судебных актов внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кроме того, администрация также указала на необоснованное отклонение судами заявленных им доводов о неиспользовании ответчиком спорного земельного участка и, в частности, об отсутствии на этом участке принадлежащих ответчику капитальных строений, а также на необоснованный отказ в удовлетворении его требования о расторжении договора аренды.

Ответчик в представленном отзыве указал на несостоятельность доводов истца, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В настоящее судебное заседание стороны своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 29 октября 2020 года судом был объявлен перерыв до 05 ноября 2020 года, информация о чем размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).

После окончания перерыва 05 ноября 2020 года судебное заседание продолжено.

Стороны явку своих представителей в заседание вновь не обеспечили.

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, администрация города Черногорска (арендодатель) и предприниматель Бородулин А.В. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.07.2014 N 7786, согласно которому арендатору передан в аренду для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа земельный участок с кадастровым номером 19:02:010308:1871 площадью 2002 кв.м из категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Черногорск, ул. Красноярская, участок 96А.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, администрация просила взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате по указанному договору в сумме 1 354 639 рублей 70 копеек и неустойку за нарушение сроков оплаты за период с 16.06.2016 по 20.09.2018 в сумме 920 544 рубля 94 копейки, а также расторгнуть данный договор и обязать ответчика возвратить арендованный земельный участок.

В обоснование предъявленных требований администрация сослалась на то, что при исполнении обязательств по договору аренды от 04.07.2014 N 7786 начисление арендной платы за пользование земельным участком необоснованно производилось исходя из указанного в этом договоре вида разрешенного использования "для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа", тогда как должно было производиться исходя из вида "для строительства магазина и офисных помещений", сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (внесены в ЕГРН на основании решения Черногорского городского суда Республики Хакасия от 14 августа 2014 года по делу N 2-1205/2014, которым признаны недействительными постановления администрации от 19.03.2014 N 670-п и N 671-п об изменении вида разрешенного использования земельного участка). По утверждению администрации, использование вида разрешенного использования "для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа" неправомерно, поскольку договор аренды с таким видом использования участка мог быть заключен только по результатам проведения аукциона, который в данном случае не проводился. По расчетам администрации при применении вида разрешенного использования "для строительства магазина и офисных помещений" задолженность ответчика по арендной плате составляет 1 354 639 рублей 70 копеек. При этом, основываясь на наличии этой задолженности, администрация предъявила также требование о расторжении договора и возврате земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд руководствовались положениями статей 195, 199, 309, 310, 450, 606, 608, 611, 614, 619, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации и с учетом производившихся администрацией ранее начислений исходили из обоснованности определения размера арендной платы по договору исходя из вида разрешенного использования "для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа" и, как следствие, из отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате и, соответственно, отсутствия оснований для расторжения договора и возврата земельного участка.

Между тем принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в связи со следующим.

В рамках настоящего дела администрация предъявила требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды земельного участка, о расторжении этого договора и обязании последнего возвратить предоставленный ему земельный участок, то есть требования, основанные на ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды.

Исходя из положений действующего гражданского законодательства, споры, возникающие из договорных обязательств, подлежат разрешению на основании норм об отдельных видах договоров, содержащихся в Гражданском кодексе Российской Федерации и иных законах, а также норм раздела III этого Кодекса (общие положения об обязательствах, общие положения о договоре). Споры, возникающие из иных оснований (недействительность сделок, неосновательное обогащение, причинение вреда и т.д.), подлежат разрешению на основании других, соответствующих данным основаниям норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить характер спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, а также обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при принятии решения арбитражный суд в числе прочего определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле, по результатам чего решает, подлежит ли иск удовлетворению.

При этом ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при рассмотрении дела о взыскании по договору к обстоятельствам, имеющим значение для его правильного рассмотрения, относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения.

Как указано выше, поводом для возникновения настоящего спора явились имеющиеся между сторонами разногласия относительно подлежащего применению при определении размера арендной платы вида разрешенного использования земельного участка. При этом при обращении в суд и в ходе рассмотрения дела администрация в обоснование своей позиции о необходимости применения вида разрешенного использования "для строительства магазина и офисных помещений" ссылалась в том числе на то, что согласно действовавшему в период заключения договора аренды законодательству предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства (заключение договора аренды с таким видом разрешенного использования) могло быть произведено только по результатам проведения аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды от 04.07.2014 N 7786, предоставление земельного участка для жилищного строительства в собственность или в аренду должно было осуществляться путем проведения аукциона.

Пункт 3 этой статьи предусматривал возможность предоставления земельного участка гражданину в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона, но только в случае опубликования в установленном порядке сообщения о приеме заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду и размещения его на официальном сайте публично-правового образования в сети "Интернет", а также непоступления соответствующих заявлений от других лиц по истечении месяца со дня таких опубликования и размещения.

Таким образом, данными нормами был предусмотрен порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства посредством проведения соответствующих публичных процедур, направленных на расширение доступа заинтересованных лиц к имеющимся земельным ресурсам, на развитие конкуренции и на предотвращение возможных злоупотреблений при предоставлении земельных участков.

Нарушение установленного порядка предоставления земельного участка может свидетельствовать о недействительности (ничтожности) заключенного договора (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, как указано выше, по условиям договора аренды от 04.07.2014 N 7786 земельный участок с кадастровым номером 19:02:010308:1871 был предоставлен предпринимателю Бородулину А.В. в аренду для малоэтажного индивидуального жилищного строительства. При этом при рассмотрении настоящего дела суды в нарушение указанных выше норм материального и процессуального права при наличии соответствующих доводов истца не выяснили обстоятельства относительно того, был ли соблюден при заключении этого договора предусмотренный земельным законодательством порядок предоставления земельных участков в аренду, и не дали оценку этому договору на предмет его действительности.

Между тем указанные обстоятельства имеют значение для правильного рассмотрения дела, поскольку влияют как на квалификацию сложившихся между сторонами правоотношений, так и на возможность удовлетворения отдельных предъявленных истцом требований (являющихся последствием недействительности сделки).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды также указали на то, что на спорном земельном участке имеется принадлежащий ответчику объект недвижимости - хозяйственная постройка площадью 20 кв.м. Однако, делая данный вывод, суды в нарушение статей 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследовали и не дали оценки возражениям администрации о фактическом отсутствии на участке этого объекта и доказательствам, представленным ею в подтверждение этих возражений (акты обследования земельного участка от 29.10.2018 и от 03.06.2019). Доказательств того, что земельный участок был предоставлен предпринимателю в аренду на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции), в материалах дела также не имеется.

При таких обстоятельствах принятые по настоящему делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего разрешить имеющийся спор.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 05 марта 2020 года по делу N А74-11310/2019 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2020 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Б. Качуков

Судьи

Т.П. Васина И.И. Палащенко