Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 октября 2021 г. N Ф02-4296/21 по делу N А74-11310/2019

город Иркутск

21 октября 2021 г.

Дело N А74-11310/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 октября 2021 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Загвоздина В.Д., Кушнаревой Н.П.

при ведении протокола и обеспечении использования систем видеоконференц-связи помощником судьи Сковородиным А.С.

при участии в заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Хакасия представителя индивидуального предпринимателя Бородулина Артема Викторовича Куранакова А.Ю. (доверенность от 13.12.2018) и представителя администрации города Черногорска Манахова Д.М. (доверенность от 30.04.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бородулина Артема Викторовича на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 февраля 2021 года по делу N А74-11310/2019 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2021 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Черногорска (ИНН 1903006887, ОГРН 1021900697356, г. Черногорск, далее также - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Бородулину Артему Викторовичу (ИНН 190300307106, ОГРНИП 304190320800179, далее также - предприниматель Бородулин А.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.07.2014 N 7786 в сумме 1 354 639 рублей 70 копеек и неустойки за нарушение сроков оплаты за период с 16.06.2016 по 20.09.2018 в сумме 920 544 рубля 94 копейки, а также о расторжении указанного договора и обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 05 марта 2020 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2020 года, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 ноября 2020 года указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

При новом рассмотрении дела администрация уточнила исковые требования и просила признать договор аренды земельного участка от 04.07.2014 N 7786 расторгнутым, обязать ответчика передать в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии земельный участок и взыскать с него задолженность в сумме 1 354 639 рублей 70 копеек и неустойку за период с 16.06.2016 по 20.09.2018 в сумме 920 544 рубля 94 копейки.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 февраля 2021 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2021 года, иск удовлетворен частично - с предпринимателя Бородулина А.В. в пользу администрации взыскано 47 657 рублей 37 копеек и на него возложена обязанность в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу освободить и возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 19:02:010308:1871 площадью 2 002 кв.м. В удовлетворении остальной части иска, а также в удовлетворении ходатайства ответчика о передаче дела для рассмотрения в суд общей юрисдикции отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель Бородулин А.В. обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и прекратить производство по делу.

В поданной жалобе (с учетом дополнения к ней) ответчик сослался на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам и, как следствие, на ошибочность их выводов о наличии оснований для взыскания с него платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:02:010308:1871 и возложения на него обязанности возвратить этот участок.

В частности, по утверждению ответчика, суды не учли, что договор аренды земельного участка от 04.07.2014 N 7786 был заключен с ним как с собственником хозяйственной постройки, расположенной на указанном участке, в порядке реализации предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) исключительного права на получение этого участка в аренду, что свидетельствует об отсутствии оснований для признания названного договора недействительным. Кроме того, ответчик также указал, что суды не учли частичное погашение им задолженности по договору (квитанция от 17.02.2021 N 350731520 на сумму 23 000 рублей) и необоснованно отклонили заявленное им ходатайство о передаче дела для рассмотрения в суд общей юрисдикции.

В настоящем судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель администрации в представленном отзыве и в устных пояснениях указал на несостоятельность доводов ответчика, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, администрация города Черногорска (арендодатель) и предприниматель Бородулин А.В. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.07.2014 N 7786, согласно которому арендатору передан в аренду для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа земельный участок с кадастровым номером 19:02:010308:1871 площадью 2 002 кв.м из категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Черногорск, ул. Красноярская, участок 96А (акт приема-передачи от 04.07.2014).

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, администрация просила взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате по указанному договору в сумме 1 354 639 рублей 70 копеек и неустойку за нарушение сроков оплаты за период с 16.06.2016 по 20.09.2018 в сумме 920 544 рубля 94 копейки, а также расторгнуть данный договор и обязать ответчика возвратить арендованный земельный участок.

В обоснование предъявленных требований администрация сослалась на то, что при исполнении обязательств по договору аренды от 04.07.2014 N 7786 начисление арендной платы за пользование земельным участком необоснованно производилось исходя из указанного в этом договоре вида разрешенного использования "для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа", тогда как должно было производиться исходя из вида "для строительства магазина и офисных помещений", сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (внесены в ЕГРН на основании решения Черногорского городского суда Республики Хакасия от 14 августа 2014 года по делу N 2-1205/2014, которым признаны недействительными постановления администрации от 19.03.2014 N 670-п и N 671-п об изменении вида разрешенного использования земельного участка). По утверждению администрации, использование вида разрешенного использования "для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа" неправомерно, поскольку договор аренды с таким видом использования участка мог быть заключен только по результатам проведения аукциона, который в данном случае не проводился. По расчетам администрации при применении вида разрешенного использования "для строительства магазина и офисных помещений" задолженность ответчика по арендной плате составляет 1 354 639 рублей 70 копеек. При этом, ссылаясь на письмо от 23.09.2020 N 2552 о прекращении договора аренды на основании статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация предъявила также требование о признании этого договора расторгнутым и возврате земельного участка.

Удовлетворяя предъявленный иск частично, суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд руководствовались положениями статей 166, 168, 195, 199, 309, 310, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", и, установив наличие оснований для признания договора аренды от 04.07.2014 N 7786 недействительной (ничтожной) сделкой ввиду его заключения без проведения предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, исходили из обоснованности требований администрации в части взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком и обязании его возвратить этот участок. При этом суды признали правомерными возражения ответчика о пропуске администрацией срока исковой давности в части требований о взыскании за период с 2014 по 2016 годы.

Между тем принятые судом первой инстанции и апелляционным судом решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

В рамках настоящего дела администрация предъявила требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды земельного участка, о признании этого договора расторгнутым и обязании последнего возвратить предоставленный ему земельный участок, то есть требования, основанные на ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды и последствиях его прекращения.

Исходя из положений действующего гражданского законодательства, споры, возникающие из договорных обязательств, подлежат разрешению на основании норм об отдельных видах договоров, содержащихся в Гражданском кодексе Российской Федерации и иных законах, а также норм раздела III этого Кодекса (общие положения об обязательствах, общие положения о договоре). Споры, возникающие из иных оснований (недействительность сделок, неосновательное обогащение, причинение вреда и т.д.), подлежат разрешению на основании других, соответствующих данным основаниям норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить характер спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, а также обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при принятии решения арбитражный суд в числе прочего определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле, по результатам чего решает, подлежит ли иск удовлетворению.

При этом ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при рассмотрении дела о взыскании по договору к обстоятельствам, имеющим значение для его правильного рассмотрения, относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения.

Как указано выше, поводом для возникновения настоящего спора явились имеющиеся между сторонами разногласия относительно подлежащего применению при определении размера арендной платы вида разрешенного использования земельного участка. При этом при обращении в суд и в ходе рассмотрения дела администрация в обоснование своей позиции о необходимости применения вида разрешенного использования "для строительства магазина и офисных помещений" ссылалась в том числе на то, что согласно действовавшему в период заключения договора аренды законодательству предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства (заключение договора аренды с таким видом разрешенного использования) могло быть произведено только по результатам проведения аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды от 04.07.2014 N 7786, предоставление земельного участка для жилищного строительства в собственность или в аренду должно было осуществляться путем проведения аукциона.

Пункт 3 этой статьи предусматривал возможность предоставления земельного участка гражданину в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона, но только в случае опубликования в установленном порядке сообщения о приеме заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду и размещения его на официальном сайте публично-правового образования в сети "Интернет", а также непоступления соответствующих заявлений от других лиц по истечении месяца со дня таких опубликования и размещения.

Таким образом, данными нормами был предусмотрен порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства посредством проведения соответствующих публичных процедур, направленных на расширение доступа заинтересованных лиц к имеющимся земельным ресурсам, на развитие конкуренции и на предотвращение возможных злоупотреблений при предоставлении земельных участков.

Нарушение установленного порядка предоставления земельного участка может свидетельствовать о недействительности (ничтожности) заключенного договора (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, давая оценку заключенному сторонами договору аренды от 04.07.2014 N 7786, суды пришли к выводу о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 19:02:010308:1871 площадью 2 002 кв.м был передан предпринимателю Бородулину А.В. в аренду неправомерно - в обход законодательно установленной процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства по результатам проведения аукциона, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали этот договор недействительной (ничтожной) сделкой. При этом суды также признали обоснованными требования администрации о взыскании с ответчика 47 657 рублей 37 копеек - суммы платы за пользование земельным участком (с учетом частичной оплаты ответчиком), рассчитанной в том числе с учетом вида разрешенного использования "для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа", а также об обязании его возвратить арендованный участок.

Между тем при повторном рассмотрении дела, возражая относительно требований администрации, предприниматель Бородулин А.В. указывал на то, что спорный земельный участок был предоставлен ему на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, предусматривающей исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках. В обоснование наличия у него такого права ответчик указал на приобретение им у Косова А.С. (предыдущего арендатора земельного участка) по договору купли-продажи от 29.05.2014 расположенного на этом участке объекта недвижимости - хозяйственной постройки площадью 20 кв.м. При этом ответчик представил в материалы дела свидетельство о государственной регистрации права собственности на эту постройку от 17.06.2014, а также постановление администрации города Черногорска от 04.07.2014 N 1807-п об изъятии спорного земельного участка с кадастровым номером 19:02:010308:1871 у Косова А.С. и передаче его в аренду Бородулину А.В., на основании которого был заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2014 N 7786 и в преамбуле которого имеется ссылка на договор купли-продажи от 29.05.2014.

Указанные обстоятельства имеют значение для правильного рассмотрения настоящего дела и, в частности, для оценки действительности договора аренды, однако, несмотря на это, суды в нарушение части 2 статьи 65 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дали им соответствующей оценки. В частности, суды не выяснили, в каком порядке (по какому основанию) ответчику был предоставлен земельный участок, соответствует ли указанная в договоре цель использования земельного участка примененному порядку его предоставления, соответствует ли площадь предоставленного ответчику участка (2 002 кв.м) той площади, которая необходима для размещения и эксплуатации указанного выше объекта (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года N 309-ЭС15-11394), допустимо ли с учетом видов разрешенного использования спорного земельного участка размещение на нем соответствующей постройки в отсутствие основного строения.

При этом ссылки судов на то, что согласно актам обследования земельного участка от 29.10.2018 и от 03.06.2019 на нем не выявлено наличие указанной выше хозяйственной постройки, являются несостоятельными, поскольку названные акты свидетельствуют о состоянии участка только на момент проведения этих обследований. В данном же случае значение имеет факт наличия или отсутствия соответствующего объекта на дату предоставления спорного земельного участка ответчику.

Определяя размер подлежащей взысканию с ответчика платы за пользование земельным участком и указывая на возможность применения коэффициента, предусмотренного для вида разрешенного использования "для строительства магазина и офисных помещений", суды не обосновали соответствующие выводы и не приняли во внимание фактическую цель использования ответчиком предоставленного ему участка.

Доводы ответчика о том, что настоящее дело должно быть передано на рассмотрение в суд общей юрисдикции ввиду заключения им договора аренды как физическим лицом, подлежат отклонению, поскольку он не заявлял их при первоначальном рассмотрении дела (в настоящее время дело находится на повторном рассмотрении).

На основании изложенного, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего применить подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права и разрешить имеющийся спор. Кроме того, по результатам рассмотрения дела суду также необходимо распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ответчиком при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 февраля 2021 года по делу N А74-11310/2019 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2021 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Б. Качуков

Судьи

В.Д. Загвоздин Н.П. Кушнарева