Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2022 г. N 03АП-4401/22 по делу N А74-11310/2019

г. Красноярск

02 ноября 2022 г.

Дело N А74-11310/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2022 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дамбарова С.Д.,

судей: Белан Н.Н., Парфентьевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания Солдатовой П.Д.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бородулина Артема Викторовича (ИНН 190300307106, ОГРНИП 304190320800179)

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от "14" июня 2022 года по делу N А74-11310/2019,

при участии в судебном заседании с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания):

от ответчика - индивидуального предпринимателя Бородулина Артема Викторовича: Куранаков А.Ю., представитель по доверенности от 13.12.2018 серии 19 АА 0537965, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Черногорска (ИНН 1903006887, ОГРН 1021900697356, г. Черногорск, далее также - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Бородулину Артему Викторовичу (ИНН 190300307106, ОГРНИП 304190320800179, далее 2 А74-11310/2019 также - предприниматель Бородулин А.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.07.2014 N 7786 в сумме 1 354 639 рублей 70 копеек и неустойки за нарушение сроков оплаты за период с 16.06.2016 по 20.09.2018 в сумме 920 544 рубля 94 копейки, а также о расторжении указанного договора и обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 05 марта 2020 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2020 года, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 ноября 2020 года указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

При новом рассмотрении дела администрация уточнила исковые требования и просила признать договор аренды земельного участка от 04.07.2014 N 7786 расторгнутым, обязать ответчика передать в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии земельный участок и взыскать с него задолженность в сумме 1 354 639 рублей 70 копеек и неустойку за период с 16.06.2016 по 20.09.2018 в сумме 920 544 рубля 94 копейки.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 февраля 2021 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2021 года, иск удовлетворен частично - с предпринимателя Бородулина А.В. в пользу администрации взыскано 47 657 рублей 37 копеек и на него возложена обязанность в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу освободить и возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 19:02:010308:1871 площадью 2 002 кв.м. В удовлетворении остальной части иска, а также в удовлетворении ходатайства ответчика о передаче дела для рассмотрения в суд общей юрисдикции отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 октября 2022 года указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 июня 2022 года исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчика в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу освободить и возвратить по акту приёма-передачи администрации г. Черногорска земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 2002 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010308:1871, расположенный по адресу г. Черногорск, ул. Красноярская, участок 96А. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование довод жалобы ответчик ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела в части установления факта наличия или отсутствия хозяйственной постройки на момент предоставления спорного земельного участка в аренду ответчику; несогласие с выводом суда первой инстанции о допустимости и достоверности предоставленных истцом доказательств (космосники, осуществленные программой "Googl Earth Pro"); неправильное применение судом первой инстанции норма материального права относительно условий предоставления земельного участка лицу, имеющему на указанном земельном участке принадлежащий на праве собственности объект недвижимости.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, возражает против доводов жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.07.2022 апелляционная жалоба принята к производству. В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти" предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 28.07.2022, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Не согласен с решением суда первой инстанции. Изложил доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Определением Третьего Арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 в составе суда произведена замена, судья Петровская О.В. заменена на судью Белан Н.Н.

Учитывая замены в составе судей, на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы осуществлялось с самого начала.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между администрацией г. Черногорска и Косовым Александром Семеновичем (далее - Косов А.С) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 19:02:010308:1032, площадью 3000 кв.м., переданного администрацией для строительства магазина и офисных помещений. Вид разрешенного использования (далее ВРИ) - для строительства магазина и офисных помещений.

Решением Черногорского городского суда от 18.10.2012 по делу N 2-863/12 на администрацию возложена обязанность по разделению вышеуказанного земельного участка. При этом в удовлетворении требований Косова А.С. о признании права на изменение ВРИ участка, об обязании принять решение об изменении ВРИ земельных участков, отказано. Также судом отказано в удовлетворении встречных требований администрации о признании договора аренды недействительным (притворной сделкой). Апелляционным определением Верховного суда РХ от 23.01.2013 по делу N 33-118/2013 решение Черногорского городского суда оставлено в силе, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

По итогам вступившего в силу судебного акта и заявления Косова А.С. о расторжении указанного договора, 11.02.2013 администрацией с ним заключено соглашение о расторжении и заключены новые договоры аренды:

- N 2618ю от 12.02.2013 относительно земельного участка по адресу: Республика Хакасия, г.Черногорск, ул. Красноярская, участок 96, кадастровый номер 19:02:010308:1872, площадью 1000 кв.м, указан ВРИ - для строительства магазина и офисных помещений;

- N 2619ю от 12.02.2013 относительно земельного участка по адресу: Республика Хакасия, г.Черногорск, ул. Красноярская, участок 96А, кадастровый номер 19:02:010308:1871, площадью 2002 кв.м, указан ВРИ - для строительства магазина и офисных помещений.

Постановлениями администрации N 670-п и N 671-п "О внесении изменений в сведения на земельный участок" 19.03.2014 изменен ВРИ земельных участков с кадастровыми номерами 19:02:010308:1872 и 19:02:010308:1871, расположенных по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Красноярская, участок 96 и участок N 96А, с ВРИ "для строительства магазина и офисных помещений" заменен на "для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа".

Как следует из материалов дела, 24.05.2014 Косов А.С. перед тем как продать объект ответчику обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росрееста по РХ) с заявлением о регистрации права собственности на задание площадью 20 кв.м., по адресу: г.Черногорск, ул. Красноярская, д. 96А, представив декларацию об объекте недвижимого имущества, указав на наличие здания - хозяйственной постройки, назначение объекта - нежилое, техническое описание - общая площадь 20 кв.м., этажность 1, год создания 2014, материал наружных стен - деревянный. Иных документов на регистрацию права собственности на указанный объект не предоставлялось.

Затем 29.05.2014 между Косовым А.С. (продавец) и Бородулиным А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец передал покупателю здание хозяйственной постройки, 20 кв.м., расположенной по адресу: г. Черногорск, ул. Красноярская, участок 96А, на земельном участке, 2002 кв.м., предоставленном в аренду.

Указанный договор 31.05.2014 был предоставлен в Управление Росрееста по РХ для одновременной регистрации перехода права собственности на Бородулина А.В.

Администрацией г. Черногорска 25.06.2014 Косову А.С. сроком до 24.06.2024 было выдано разрешение на строительство 2-х этажного индивидуального жилого дома с гаражом индивидуальной постройки, общей площадью 284,07кв.м., жилая площадь - 97,95 кв.м., площадь земельного, 2002кв.м., расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Красноярская, участок 96А.

Бородулин А.В. 25.06.2014 обратился с заявлением в администрацию г. Черногорска, о предоставлении в аренду для индивидуального жилищного строительства земельного участка площадью 2002 кв.м., расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Красноярская, участок 96А, в качестве основания указав договор купли-продажи от 29.05.2014 и что на земельном участке с кадастровым номером 19:02:010308:1871, находится объект - хозяйственная постройки, общей площадью 20кв.м.

Соглашением от 04.07.2014 между администрацией г. Черногорска (арендодатель) и Косовым А.С. с 17.06.2014 был расторгнут договор аренды на земельный участок N 2619ю от 11.02.2013.

Постановлением главы г. Черногорска "Об изъятии и предоставлении земельного участка" от 04.07.2014 N 1807-П, на основании п. 2 ст. 22. ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации у Косова А.С. изъят земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, 2002 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010308:1871, расположенный по адресу: г. Черногорск, ул. Красноярская, участок 96А, и предоставлен в аренду Бородулину А.В. для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа.

Между администрацией г. Черногорска (арендодатель) и ИП Бородулиным А.В. заключён договор аренды на земельный участок N 7786 от 04.07.2014, согласно которому истец передал ответчику в аренду земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, 2002 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010308:1871, расположенный по адресу г.Черногорск, ул. Красноярская, участок 96А, предоставленный для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора.

Срок действия договора с 04.07.2014 до 01.01.2015 (п.2.1. договора).

В связи с тем, что ни одна из сторон не заявляла о прекращении действия договора, договор считаться возобновленным и его действие устанавливалось с 01 января по 30 декабря финансового года (пункт 2.6. договора).

Сторонами был согласован размер годовой арендной платы в сумме 7 506 рублей 14 копеек.

Стороны 04.07.2014 подписали акт приема-передачи земельного участка (приложение N 1).

Согласно постановлению главы г. Черногорска от 04.07.2014 N 1807-П, земельный участок предоставлен Бородулину А.В. на основании решения органа местного самоуправления с предварительным согласованием места размещения объекта и без проведения аукциона.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.02.2016 по делу N А74- 11119/2015 с учётом судебных актов Черногорского городского суда (Решением Черногорского городского суда от 14.08.2014 по делу N 2-1205/2014; Апелляционным определением Верховного суда РХ от 02.12.2014 по делу N 33- 2913/2014) было отказано в удовлетворении требований администрации о признании незаконным решения УФАС по РХ от 07.10.2015 по делу N 26-А-15, признавшим действия администрации относительно внесения изменения в ВРИ (на ИЖС) переданных Косову А.С. вышеуказанных земельных участков без торгов нарушающими требования антимонопольного законодательства.

Таким образом, в решении Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-11119/2015 констатируется невозможность изменения вида разрешенного использования участков, в том числе при соблюдении градостроительных регламентов, без проведения аукциона, а значит законным ВРИ, содержащимся в кадастровых сведениях о рассматриваемом в настоящий момент земельном участке с кадастровым номером 19:02:010308:1871 по прежнему является "под строительство магазина и офисных помещений" вопреки имеющемуся в договоре с Бородулиным А.В. видом разрешенного использования "для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа" и исчислять арендную плату надлежит исходя из размера коэффициента, соответствующего законному виду использования, установленному в постановлениях администрации г. Черногорска N 4408-П и N 1568-П.

Как следует из пояснений ответчика, на указанном земельном участке имеется объект недвижимости - хозяйственная постройка, площадью 20 кв.м., построенный Косовым А.С., право собственности, на который перешло к ответчику на основании договора купли-продажи.

Истец письмом исх. N 1215 06.05.2019 уведомил о расторжении договора аренды, предложив ответчику явиться 10.07.2019 для расторжения договора и возвращения земельного участка, а также повторно потребовал оплатить задолженность в добровольном порядке со сроком до 31.05.2019. Согласно почтовому уведомлению сообщение было получено арендатором 25.05.2019.

Истец письмом N 2552 от 23.09.2020 со ссылкой на положения статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уведомил ответчика о расторжении договора аренды N 7786 от 04.07.2014 и предложил передать земельный участок 26.01.2021. Письмо получено ответчиком 01.10.2020.

Ввиду нарушения порядка предоставления земельного участка в аренду, а также систематического нарушения сроков оплаты, администрация обратилась с исковым заявлением.

Суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований: договор аренды от 04.07.2014 N 7786, на земельный участок с кадастровым номером 19:02:010308:1871, предоставленный ответчику в аренду для малоэтажного индивидуального жилищного строительства является недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, с учётом требований истца, земельный участок в течении одного месяца с момента вступления решения в законную силу подлежит ответчиком освобождению и возврату истцу по акту приёма-передачи в силу положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ. В удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 19.11.2015 по 31.12.2019 отказано ввиду погашения задолженности в полном объеме, а также применении положений о сроке исковой давности.

Повторно проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заключаемые договоры должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим на момент их возникновения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Как следует из материалов дела, между администрацией и Косовым А.С.. а впоследствии и между администрацией и Бородулиным А.С. были заключены договоры аренды земельного участка с ВРИ "для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа".

В соответствии с пунктом 1 статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей в период внесения 19.03.2014 постановлением администрации N 671-п сведений об изменении ВРИ земельного участка с кадастровым номером 19:02:010308:1871 ВРИ "для строительства магазина и офисных помещений" заменен на "для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа" в отношении договора заключённого с Косовым А.С., а также в отношении договора аренды от 04.07.2014 N7786 с Бородулиным А.В., предоставление земельного участка для жилищного строительства в собственность или в аренду должно было осуществляться путем проведения аукциона.

Пункт 3 статьи 30.1 ЗК РФ предусматривал возможность предоставления земельного участка гражданину в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона, но только в случае опубликования в установленном порядке сообщения о приеме заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду и размещения его на официальном сайте публично-правового образования в сети "Интернет", а также не поступления соответствующих заявлений от других лиц по истечении месяца со дня опубликования и размещения.

Нарушение установленного порядка предоставления земельного участка может свидетельствовать о недействительности (ничтожности) заключенного договора (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, какие-либо торгов по предоставлению указанного земельного участка произведено не было.

Вместе с тем, ответчика ссылается на обстоятельства предоставления земельного участка на основании статьи 36 ЗК РФ, поскольку в заявлении от 25.06.2014 о предоставлении в аренду для индивидуального жилищного строительства земельного участка площадью 2002 кв.м., расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Красноярская, участок 96А, в качестве основания указан договор купли-продажи от 29.05.2014 и что на земельном участке с кадастровым номером 19:02:010308:1871, находится объект - хозяйственная постройки, общей площадью 20 кв.м.

Суд первой инстанции, отклоняя указанное обстоятельство, пришел к выводу о том, что размер предоставленного земельного участка не соответствует размеру занимаемого им объекта недвижимости.

Ответчик, возражая против указанного довода, в апелляционной жалобе указывает, что после приобретения права аренды на спорный участок им планировалось приступить к строительству жилого дома, в соответствии условиями договора аренды.

Как следует из пояснений ответчика, для этих целей в 2014 году им была демонтирована постройка в ходе подготовительных работ, однако ввиду неблагоприятных финансовых и личных обстоятельств указанный жилой дом не был возведен.

Вместе с тем, после обращения истца с соответствующими письмами к ответчику о расторжении договора аренды (в 2020 году) рассмотрения спора в суде, ответчиком на спорном участке вновь была возведена постройка.

Из пояснений свидетелей Сургутского Р.О. и Абдина В.П., опрошенных в судебном заседании 01.04.2022, следует, что в декабре 2021 года к ним обратился гражданин Куранаков А.Ю. с заказом о постройке строения 20 кв. м., размером 4х5, указал точки для постройки объекта, когда начали делать разметки, столкнулись с остатками "стоечного" фундамента на месте постройки в виде бетона и кирпичной кладки. Свидетели в отношении вновь возведённого строения пояснили, что в качестве основания-фундамента возведены шесть "столбов из кирпича и цемента" на котором размещено деревянное строение с металлической крышей, в данной постройке можно жить летом, зимой нельзя. Строение держится за счёт собственного веса, местами его "заанкерили" с возведённым основанием-фундаментом. Представленные сторонами акты и фотографии подтверждают наличие указанного строения.

Истец возражал против данного объекта и обстоятельств его возведения, просил максимально критически отнестись к показаниям свидетелей, учитывая, что, по его мнению, из проведенных органом местного самоуправления актов обследований земельных участков от 29.10.2018, от 03.06.2019, от 27.01.2021, следует, что какой-либо фундамент на территории рассматриваемого земельного участка отсутствовал. При этом видно, что вся площадь участка всегда оставалась густо заросшей травой, без каких-либо пробелов, что позволяло бы говорить о наличии на таком "клочке" чего-то, что мешало бы траве произрастать.

Кроме того, истцом в материалы дела представлены космоснимки - 26 шт., осуществленные программой "Google Earth Pro" за период с 2013 по 2021 год.

На спорном участке в период с 2014 по 2021 каких-либо построек и иных объектов недвижимости возведено не было. Равно как и не было выполнено ответчиком мер по снятию с учета объекта недвижимости, демонтированного им в 2014 году.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции указывает следующее.

Статьей 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды с ответчиком, предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ указывает, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утверждённых в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

На момент предоставления земельного участка в аренду на территории муниципального образования город Черногорск действовали решение Совета депутатов г. Черногорска от 17.12.2009 N 127 "Об утверждении Правил землепользования и застройки северо-восточной части Муниципального образования город Черногорск", в редакции от 28.06.2012, решение Совета депутатов т. Черногорска от 25.11.2010 N 156 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Черногорска (за исключением северо-восточной части города)", в редакции от 19.09.2013.

В соответствии с картой градостроительного зонирования г. Черногорска, спорный земельный участок находится в "Зоне малоэтажной жилой застройки усадебного и коттеджного типов Ж-1" и расположен в северо-восточной части города, а значит, в отношении участка применяются положения Решения Совета депутатов г. Черногорска от 17.12.2009. N 127, что подтверждается как приложенными в рамках дела ответами отдела по строительству и архитектуре администрации, а также судебными актами Черногорского городского суда.

В соответствии с разделом "Предельные значения параметров зон" решения N 127 статьи 4.2 указанных Правил указана лишь минимальная площадь участка в зоне "Ж-1" - 450 кв.м. и коэффициент использования участка - 75 %.

В тоже время на территории муниципального образования г. Черногорск действовало дополняющее его Решение Совета депутатов г. Черногорска от 29.11.2007 N 107 "Об установлении предельных размеров земельных участков" (утратило силу с 24.10.2017), пункт 1 которого устанавливал предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, а именно минимальный размер - 450 кв. м, и максимальный размер - 2000 кв. м.

Следовательно, на момент заключения договора аренды с ответчиком земельные участки с ВРИ под ИЖС могли предоставляться администрацией если площадь испрашиваемого земельного участка была в пределах от 400 до 2 000 кв.м. Использованная в таком случае площадь планируемого для строительства объекта под ИЖС могла быть до 1 500 кв.м. (70 % застройки о 2000 кв.м.).

Вместе с тем, необходимо учитывать также и предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости, назначение объекта недвижимости.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В силу правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 13 Постановления от 24.03.2005 N 11, предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. При этом, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не является основанием для предоставления данного земельного участка в заявленном заявителем размере.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно указанным положениям действующего на тот момент законодательства во взаимосвязи с статьей 36 ЗК РФ размеры земельного участка, предоставляемого собственнику объекта недвижимости в аренду, определяются необходимостью использования этих объектов.

По смыслу приведенных правовых норм, а также подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Таким образом, предоставление земельного участка при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость его в испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, являет незаконной.

Исходя из материалов дела, площадь объекта 20 кв.м., при размер предоставленного земельного участка в 2 002 кв.м., что является в 100 раз больше предоставленного земельного участка.

Само по себе намерение в будущем заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее заявителю имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов. Следовательно, предположение по возможному использованию участка не может являться основанием для его приобретения в большем, чем это нужно, размере.

Испрашиваемый земельный участок должен был быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Сходный вывод содержится, в том числе, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 N 309-КГ16-15020 по делу N А60-41815/2015.

В связи с чем, указанный выше довод заявителя апелляционной жалобы является необоснованным.

Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у постройки признаков объекта недвижимости.

Хозяйственная постройка, площадью 20 кв.м., была зарегистрирована с одновременной постановкой на кадастровый учёт и перерегистрацией прав Косова А.С. на Бородулина А.В. и регистрация права была реализована в упрощённом порядке посредством подачи декларации об объекте недвижимого имущества.

Однако как после постановки на кадастровый учёт и после регистрации права собственности, так и после того как объект перестал существовать в 2014 года, в связи с намерением ответчика осуществить строительство жилого дома в соответствии с разрешением на строительство, никакого решения о сносе принадлежащего ответчику имущества, никаких документов не составлялось, кадастровые работы не проводились, акты обследования не составлялись, объект с кадастрового учёта не снимался, право собственности ответчика не прекращено.

Не предоставляется возможным установить и соотнести с зарегистрированным объектом недвижимости объект, который был возведён (восстановлен) ответчиком исходя из площади 20 кв.м., согласно свидетельству о праве собственности, в конце 2021 года.

Как следует из пояснений истца, постройка является вспомогательной, предназначена для хранения различной утвари, "летнего проживания".

Строения, сооружения вспомогательного использования в зависимости от их соответствия положениям статьи 130 могут являться или не являться объектами недвижимости.

Согласно сложившейся судебной практике (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункт 2.4. Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 годы, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2014, Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, пункт 25 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016) вопрос об отнесении конкретного имущества к недвижимому должен разрешаться на стадии его создания (в соответствии с положениями ГрК РФ, применяемыми в отношении объектов капитального строительства), а также с учетом наличия самостоятельного назначения этого имущества (по отношению к земельному участку, на котором такое имущество расположено) и способности выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Таким образом, бесспорных доказательств, что новая постройка является объектом недвижимости и идентична объекту, право на который зарегистрировано по декларации об объекте недвижимого имущества, в материалы дела не представлено.

Как установлено судом первой инстанции, каких-либо документов о технических характеристиках объекта (технический, кадастровый планы), месте его расположения на земельном участке, в материалы дела не представлялось.

Каких-либо иных объектов на спорном земельном участке ответчиком за все время возведено не было, не предпринимались попытки для освоения участка в соответствии с предоставленными целями.

Из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ, статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости.

Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414).

При указанных обстоятельствах, учитывая фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции о ничтожности договора и применении соответствующих последствий.

Оснований для занятия спорного земельного участка у ответчика не имеется.

Довод ответчика о невозможности применении к нему указанной в решении суда первой инстанции судебной практики ввиду того, что в приведенных судебных актах речь о передачи земельного участка в собственности, в то время как спорный земельный участок передан ответчику по договору аренду, является несостоятельным.

В соответствии с пунктом 1 статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей на момент заключения договоров, предоставление земельного участка для жилищного строительства в собственность или в аренду должно было осуществляться путем проведения аукциона.

Действующая редакция пункта 1 статьи 39.20 предусматривает также исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, положения подлежат применению к отношениям, связанным с приобретением в собственность земельного участка, находящего в муниципальной или государственной собственности, так и к отношениям по аренде.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправомерно отклонены доводы о недопустимости и недостоверности данных комосников и приняты в качестве доказательств, судом апелляционной инстанции также отклоняются как необоснованные.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, о том, что специальных требований к доказательствам по данной категории споров не предусмотрено.

Каждая из сторон представляет доказательства в обоснование своей позиции, которые суд в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Запрета или иных препятствий в предоставлении предоставлению сторонами любых доказательств не предусмотрено. Программа "Google Earth Pro" является открытым источником информации, а используемые снимки размещены на серверах компании, а не на устройстве пользователя программы, в связи с чем могут быть представлены истцом в обоснование своих требований и оценены судом.

При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание, что суд оценивает как каждое доказательство в отдельности, так все доказательства и обстоятельства дела в совокупности.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что доводы жалобы дублируют доводы, приведенные в суде первой инстанции, в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12).

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 июня 2022 года по делу N А74-11310/2019 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы с учетом результатов ее рассмотрения относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 июня 2022 года по делу N А74-11310/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

С.Д. Дамбаров

Судьи

Н.Н. Белан О.Ю. Парфентьева