Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 декабря 2021 г. N Ф02-6525/21 по делу N А33-37210/2020

город Иркутск

08 декабря 2021 г.

Дело N А33-37210/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Качукова С.Б., Кушнаревой Н.П.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 07 июня 2021 года по делу N А33-37210/2020, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2021 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (далее также - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к индивидуальному предпринимателю Фоос Анжелике Николаевне (ОГРНИП 304244315300034, г. Ачинск Красноярского края, далее также - предприниматель Фоос А.Н., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 352-АЗ за период с 16.10.2019 по 11.08.2020 в сумме 385 411 рублей 10 копеек и пени в сумме 70 192 рубля 70 копеек.

Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Коротиной А.Н., общества с ограниченной ответственностью "Теплосеть", МОСП по Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07 июня 2021 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2021 года, в иске иск отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, принять новый судебный акт об отказе удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы комитет сослался на то, что возможность использования земельного участка в соответствии с его назначением в данный момент обеспечена. Так, в рамках рассмотренного Ачинским городским судом дела N 2-2572 на Коротину А.Н. возложена обязанность перенести водопровод, присоединенный к принадлежащему ей на праве собственности жилому дому за пределы земельного участка с кадастровым номером 24:43:0109004:138. Исполнительное производство N 15378/20/24016-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа, выданного Ачинским городским судом, прекращено в связи с фактическим исполнением.

Кроме того, по мнению заявителя жалобы, продажа ответчиком в августе 2020 года объекта незавершенного строительства подтверждает возможность его достройки и, как следствие, возможность использования земельного участка по назначению.

В представленном отзыве предприниматель Фоос А.Н. с доводами кассационной жалобы не согласилась, сославшись на их необоснованность.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 14 октября 2021 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 июля 2018 года по делу N А33-6884/2018 комитету отказано во взыскании с предпринимателя Фоос А.Н. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 352-АЗ за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 и пени за период с 11.06.2016 по 21.03.2018.

При рассмотрении дела N А33-6884/2018 установлено, что на основании решения архитектурно-планировочной комиссии при администрации г. Ачинска от 23.05.2012, акта выбора и обследования земельного участка под строительство нежилого здания от 21.12.2012, распоряжения администрации г. Ачинска от 23.04.2013 N 1352-р о предварительном согласовании места размещения нежилого здания на земельном участке и распоряжения администрации г. Ачинска от 15.05.2013 N 1564-р о предоставлении земельного участка в аренду для строительства комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (арендодатель) и Городалов А.Г.о. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 06.06.2013 N 1296-АЗ, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду на срок с 15.05.2013 по 14.05.2016 для строительства нежилого здания торгового назначения земельный участок общей площадью 1 040 кв.м с кадастровым номером 24:43:0109004:138 из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Красноярский край, город Ачинск, ул. Щетинкина, в 14 м на северо-запад от жилого дома N 2.

В соответствии с соглашением от 01.07.2013 о передаче прав и обязанностей Городалов А.Г.о. передал все права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды предпринимателю Фоос А.Н. (новый арендатор).

Распоряжением администрации г. Ачинска от 04.06.2014 N 2018-р утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:43:0109004:138, к которому приложен чертеж с обозначенными на нем линиями градостроительного регулирования и местом размещения объекта строительства. Наличие каких-либо ограничений в использовании земельного участка в градостроительном плане не указано.

23 июня 2014 года администрация г. Ачинска выдала предпринимателю Фоос А.Н. разрешение на строительство N RU 24301000-62 одноэтажного здания общей площадью 337,7 кв.м сроком действия - до 23.04.2015.

После получения указанных документов предприниматель приступил к возведению на названном выше земельном участке нежилого здания торгового назначения и возвел его до степени готовности - 39 %. На данный объект незавершенного строительства (г. Ачинск, ул. Щетинкина, д. 2а) 06.04.2015 за предпринимателем зарегистрировано право собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 06.04.2015).

Соглашением от 10.05.2016 N 127/16 комитет и предприниматель Фоос А.Н. расторгли договор аренды земельного участка от 06.06.2013 N 1296-АЗ с 21.04.2016.

Одновременно с этим комитет (арендодатель) и предприниматель Фоос А.Н. (арендатор) заключили аналогичный договор аренды от 10.05.2016 N 352-АЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:43:0109004:138 сроком действия с 21.04.2016 по 20.04.2019. В договоре указано, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства общей площадью 337,7 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды участка установлен с 21 апреля 2016 года по 20 апреля 2019 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы на 2016 год составил 105 521 рубль 52 копейки в квартал, при этом в пункте 3.5 стороны установили, что арендная плата подлежит оплате арендатором ежеквартально в срок до 10-го числа первого месяца текущего периода.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

К договору сторонами оформлен акт приема-передачи земельного участка, согласно которому арендодатель 21.04.2016 передает арендатору земельный участок площадью 1 040, кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером - 24:43:0109004:138 находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Российская Федерация, Красноярский край, город Ачинск, ул. Щетинкина, участок N 2А, с разрешенным использованием для строительства нежилого здания торгового назначения. В результате осмотра земельного участка установлено, что земельный участок соответствует его количественным и качественным характеристикам согласно условиям вышеназванного договора; в момент передачи земельный участок находится в удовлетворительном состоянии пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления. Взаимных претензий у сторон не имеется.

01.06.2016 предприниматель Фоос А.Н. обратилась в администрацию г. Ачинска с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося под зданием расположенным по адресу: г. Ачинск, ул. Щетинкина, 2А в собственность.

Администрация 24.06.2016 отказала предпринимателю Фоос А.Н. в предоставлении в собственность земельного участка, сославшись на наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы по данному договору и, как следствие, на наличие у него задолженности за период с 16.10.2019 по 11.08.2020 в сумме 385 411 рублей 10 копеек, а также на наличие у него обязанности по уплате пени в сумме 70 192 рубля 70 копеек, комитет после реализации претензионного порядка урегулирования спора (претензия от 01.06.2020) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против предъявленного иска, предприниматель Фоос А.Н. указала на отсутствие у нее обязанности по внесению арендной платы ввиду невозможности использования предоставленного земельного участка по назначению по причине прохождения под ним в непосредственной близости от фундамента возведенного строения незаконно проложенной гражданкой Коротиной А.Н. водопроводной сети. При этом в подтверждение данных обстоятельств предприниматель представила в материалы дела техническое заключение ООО "Елена" от 10.05.2016 по результатам обследования строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Щетинкина, д. 2а, заключение ООО Научно-производственное предприятие "Прогресс" от 14.06.2018 N 22-18-ОР и заключение кадастрового инженера Клаповой И.А. от 18.07.2018. Предприниматель также указал, что, несмотря на его неоднократные обращения к администрации г. Ачинска и комитету с просьбами об урегулировании сложившейся ситуации (письма от 09.06.2016, от 10.07.2016, от 21.07.2016, от 26.12.2016, от 05.04.2017), каких-либо мер со стороны последних не принято.

В ответ на заявление ответчика комитет указал, что на момент предоставления вышеуказанного земельного участка у администрации города Ачинска отсутствовали сведения о прохождении водопроводной сети по данному участку. В комитет с заявлением о предоставлении информации о наличии на вышеуказанном земельном участке водопроводных сетей ответчик не обращался, на основании заявления ответчика от 21.04.2016 о заключении договора аренды на новый срок, комитетом заключен договор аренды земельного участка от 10.05.2016 N 352-АЗ с кадастровым номером 24:43:0109004:138, с целью завершения строительства нежилого здания торгового назначения, расположенного по адресу: Красноярский край город Ачинск, ул. Щетинкина, участок N 2А, сроком с 21.04.2016 по 20.04.2019. комитет также указал, что расторжение договора аренды земельного участка от 10.05.2016 N 352-АЗ возможно по соглашению сторон, в случае передачи (возврата) вышеуказанного земельного участка комитету (арендодателю) в состоянии и качестве не хуже первоначального, а именно, необходимо предварительно демонтировать незавершенный строительством объект и исключить его из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также комитет также сослался на решение Ачинского городского суда от 15 сентября 2016 года по делу N 2-3051/2016, которым установлено отсутствие оснований для возложения на администрацию города Ачинска ответственности по возмещению ущерба предпринимателю Фоос А.Н.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по Ачинску, Ачинскому и Большеулуйскому районам на основании исполнительного листа серии ФС 0332766251 от 12.12.2019, выданного Ачинским городским судом по делу N 2-2572 от 25.11.2019 об обязании Коротиной А.Н. перенести водопровод, присоединенный к принадлежащему ей на праве собственности жилому дому N 2 по ул. Щетинкина в городе Ачинск, за пределы земельного участка с кадастровым номером 24:43:0109004:138, возбуждено исполнительное производство N 15378/20/24016-ИП. Постановлением от 25.02.2020 исполнительное производство N 15378/20/24016-ИП окончено в связи с полным исполнением требований исполнительного производства.

Уведомлением от 06.04.2021 предприниматель Фоос А.Н. сообщила администрации г. Ачинска о продаже принадлежащего ей объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Щетинкина, 2А на основании договора купли-продажи от 22.03.2021.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 328, 405, 606, 612, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, принял во внимание обстоятельства, установленные в рамках рассмотрения дела N А33-6884/2018, разъяснениями Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017, и, признав обоснованными и доказанными возражения ответчика, который длительное время пытался добросовестно осуществить предоставленные ему права, исходил из отсутствия оснований для взыскания с него задолженности по арендной плате и пени.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из указанных норм, договор аренды носит взаимный характер и невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (в том числе техническое заключение ООО "Елена" от 10.05.2016 по результатам обследования строительных конструкций нежилого здания, заключение ООО Научно-производственное предприятие "Прогресс" от 14.06.2018 N 22-18-ОР и заключение кадастрового инженера Клаповой И.А. от 18.07.2018), принимая во внимание обстоятельства, установленные решениями Ачинского городского суда от 17 марта 2016 года по делу N 2-400/2016 и от 15 сентября 2016 года по делу N 2-3051/2016, суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что предоставленный по договору аренды от 10.05.2016 N 352-АЗ земельный участок не мог быть использован предпринимателем Фоос А.Н. как ранее, так и в спорный период по целевому назначению, указанному в этом договоре - для осуществления (продолжения) строительства соответствующего нежилого здания торгового назначения, вследствие прохождения под этим земельным участком в непосредственной близости от фундамента возведенного строения незаконно проложенной Коротиной А.Н. водопроводной сети. Установив указанное обстоятельство и правильно применив названные выше нормы права и разъяснения, суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и начисленной истцом пени.

При этом суды на основании оценки доказательств пришли к правомерному выводу, согласно которому, исполнение решения Ачинского городского суда по делу N 2-2572 и отключение 16.10.2019 старого водопровода, а также последующее выполнение в марте 2021 года видимого разрыва на трубопроводе, не свидетельствует об устранении обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка с кадастровым номером 24:43:0109004:138 по целевому назначению.

Довод истца о том, что неисполнение мероприятий по переносу системы водопровода не препятствует нормальному использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, был предметом рассмотрения в апелляционном суде и обоснованно им отклонен как недоказанный.

Вопреки мнению истца, факт продажи ответчиком объекта незавершенного строительства не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку как обоснованно отметил апелляционный суд, данное обстоятельство не подтверждает возможность завершения строительства и использование спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 07 июня 2021 года по делу N А33-37210/2020 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.С. Яцкевич

Судьи

С.Б. Качуков Н.П. Кушнарева