Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 января 2022 г. N Ф02-7475/21 по делу N А33-30944/2020

город Иркутск

18 января 2022 г.

Дело N А33-30944/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 января 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Кушнаревой Н.П., Яцкевич Ю.С.

при ведении протокола и обеспечении использования систем видеоконференц-связи помощником судьи Сковородиным А.С.

при участии в заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителя прокуратуры Красноярского края Васильевой О.В. (служебное удостоверение, распоряжение от 02.12.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бирель Логистика" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 06 июля 2021 года по делу N А33-30944/2020 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2021 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Красноярского края, действующий в интересах муниципального образования Емельяновский район в лице администрации Емельяновского района Красноярского края (далее также - прокурор), обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации Емельяновского района Красноярского края (далее также - администрация), муниципальному казенному учреждению "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" (ИНН 2411001082, ОГРН 1022400663581, пгт Емельяново Емельяновского района Красноярского края, далее также - учреждение) и обществу с ограниченной ответственностью "Бирель Логистика" (ИНН 2404005544, ОГРН 1032400566956, адрес юридического лица: г. Красноярск, далее также - ООО "Бирель Логистика", общество; ранее имело наименование - общество с ограниченной ответственностью "Стройтранс-2") о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка от 12.02.2019 N 18 и договора аренды земельного участка от 07.12.2017 N 360 и применении последствий их недействительности в виде прекращения права собственности и аренды ООО "Бирель Логистика" на земельный участок с кадастровым номером 24:11:0090101:534.

В ходе рассмотрения дела прокурор заявил об отказе от иска в части требования о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка от 07.12.2017 N 360 в виде прекращения права аренды ООО "Бирель Логистика" на земельный участок с кадастровым номером 24:11:0090101:534.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 24 февраля 2021 года заявленный прокурором отказ от иска в указанной части принят, производство по делу в этой части прекращено.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06 июля 2021 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2021 года, иск удовлетворен - суд признал недействительными договор купли-продажи земельного участка от 12.02.2019 N 18 и договор аренды земельного участка от 07.12.2017 N 360 и в порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи прекратил право собственности ООО "Бирель Логистика" на спорный земельный участок.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Бирель Логистика" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт.

В поданной жалобе ответчик сослался на ошибочность выводов судов о значительном превышении площади земельного участка, приобретенного им по оспариваемым договорам без проведения торгов, над площадью расположенного на нем недвижимого имущества, а также на необоснованное отклонение судами его доводов о нахождении на этом земельном участке единого недвижимого комплекса - растворобетонного завода. Кроме того, ответчик также указал на отсутствие, по его мнению, у прокурора материально-правового интереса в оспаривании названных выше договоров.

В судебном заседании представитель прокуратуры указал на несостоятельность доводов общества, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 01 декабря 2021 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 29 декабря 2021 года судом был объявлен перерыв до 11 января 2022 года, информация о чем размещена в указанном выше порядке.

После окончания перерыва 11 января 2022 года судебное заседание продолжено.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в заседание не обеспечили.

На основании части 5 статьи 163 и части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации Емельяновского района от 06.10.2011 N 2818 администрация в лице учреждения (арендодатель) и ООО "Торговый Дом" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 06.10.2011 N 2343, согласно которому арендатору передан в аренду сроком на четыре года для строительства (эксплуатации) растворобетонного завода земельный участок с кадастровым номером 24:11:0090101:534 общей площадью 50 000 кв.м, имеющий местоположение: Красноярский край, Емельяновский район, западная часть промышленной зоны п. Солонцы.

В последующем на основании договора от 29.05.2012 N 1/121022-1 общество "Торговый Дом" передало права и обязанности арендатора по указанному выше договору обществу "Стройтранс-2".

В соответствии с разрешением на строительство от 06.08.2015, выданным администрацией Солонцовского сельсовета обществу "Стройтранс-2" сроком на два года, последнему разрешено строительство на указанном выше земельном участке объекта капитального строительства - "Растворобетонный завод" в виде двух объектов: ангара для хранения средств малой механизации и оборудования (склад) общей площадью 437,4 кв.м (впоследствии наименование этого объекта изменено на "здание ангара для хранения средств малой механизации и оборудования 2 этап") и нежилого здания общего назначения общей площадью 132 кв.м (наименование этого объекта изменено на "нежилое здание общего назначения 1 этап"). Впоследствии срок действия указанного разрешения продлен до 06.08.2019.

Общество "Стройтранс-2" возвело на арендованном земельном участке и 04.09.2015 зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства (ангар) в виде ленточного фундамента общей площадью застройки 457 кв.м степенью готовности - 20 %.

На основании постановления администрации Емельяновского района от 06.12.2017 N 3352 для завершения строительства указанных объектов учреждение и ООО "Стройтранс-2" заключили договор аренды от 07.12.2017, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 24:11:0090101:534 предоставлен обществу в аренду сроком на три года.

В 2018 году общество "Стройтранс-2" возвело на арендованном земельном участке нежилое здание общего назначения площадью 132 кв.м. На основании разрешения от 12.11.2018 N RU24837001-58 данное здание введено в эксплуатацию, а 13.12.2018 на него зарегистрировано право собственности общества.

В последующем, ссылаясь на наличие в его собственности двух названных выше объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке, общество "Стройтранс-2" обратилось в администрацию с заявлением о выкупе этого участка без проведения торгов в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с постановлением администрации от 14.12.2018 N 2061 администрация в лице учреждения и ООО "Стройтранс-2" заключили договор купли-продажи земельного участка от 12.02.2019 N 18, согласно которому обществу передан в собственность земельный участок с кадастровым номером 24:11:0090101:534 общей площадью 50 000 кв.м, имеющий местоположение: Красноярский край, Емельяновский район, западная часть промышленной зоны п. Солонцы.

Переход к обществу права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном порядке 22.02.2019.

Ссылаясь на то, что в связи со значительным превышением площади спорного земельного участка над площадью принадлежащих обществу объектов указанные договор купли-продажи и договор аренды земельного участка заключены в нарушение требований, установленных статьями 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, прокурор в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 11.2, 11.9, 15, 35, 37, 39.3, 39.6, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 166, 167, 168, 273, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 74, 75, 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и исходил из наличия указанных прокурором оснований для признания оспариваемых договора купли-продажи земельного участка от 12.02.2019 N 18 и договора аренды земельного участка от 07.12.2017 N 360 недействительными (ничтожными) сделками и применения последствий недействительности договора купли-продажи.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, и о применении последствий недействительности таких сделок, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Суды обоснованно отклонили доводы общества об отсутствии у прокурора материально-правового интереса в оспаривании заключенных ответчиками договоров, поскольку он обратился с исковыми требованиями в защиту интересов муниципального образования Емельяновский район в целях обеспечения эффективного использованиям земельных участков, а также в защиту интересов неопределенного круга лиц - хозяйствующих субъектов, которые могли бы стать потенциальными участниками торгов по продаже спорного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

В рассматриваемом случае суды установили, что площадь расположенного на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 24:11:0090101:534 завершенного строительством объекта недвижимости, находящегося в собственности общества "Бирель Логистика", составляет 132 кв.м (нежилое здание общего назначения с кадастровым номером 24:11:0090101:1878), тогда как площадь приобретенного по оспариваемому договору купли-продажи от 12.02.2019 N 18 земельного участка - 50 000 кв.м, что значительно - в 379 раз - превышает размер этого объекта. При этом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не представило в материалы дела достаточных доказательств, подтверждающих необходимость предоставления ему для целей размещения и эксплуатации указанного выше объекта земельного участка именно этой площадью.

Установив указанные обстоятельства и применив названные выше нормы материального права, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правильному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 24:11:0090101:534 общей площадью 50 000 кв.м предоставлен обществу "Бирель Логистика" неправомерно - в нарушение требований, установленных пунктом 1 статьи 39.3, статьями 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем заключенные договор купли-продажи от 12.02.2019 N 18 и договор аренды от 07.12.2017 N 360 этого участка являются недействительными (ничтожными) сделками.

В ходе рассмотрения дела, возражая относительно предъявленных требований, общество "Бирель Логистика" ссылалось на то, что испрашиваемый участок предоставлялся для эксплуатации растворобетонного завода, представляющего собой имущественный комплекс общей площадью 37 596 кв.м, включающий в себя помимо нежилого здания общего назначения и незавершенного строительством ангара для хранения средств малой механизации также парковку для спецтехники, площадку для размещения бетонно-смесительной установки, площадку для ремонта спецтехники и оборудования, открытый склад инертных материалов и КТПН. В подтверждение своих доводов общество сослалось на заключение АО "Красноярскгражданпроект" 2016 года по обоснованию площади земельного участка с кадастровым номером 24:11:0090101:534 и экспертное заключение о площади земельного участка от 18.05.2021 N З-1-05/2021.

Между тем ответчик не представил в материалы дела доказательств фактического наличия на спорном земельном участке имущественного комплекса (растворобетонного завода) в названном составе. При этом прокуратура, напротив, представила акт осмотра спорного земельного участка от 12.05.2020 (составлен с участием и.о. начальника отдела муниципального земельного контроля МКУ "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края"), согласно которому этот участок не используется обществом в соответствии с его целевым назначением и на нем расположены объект незавершенного строительства в виде ленточного фундамента и деревянное здание.

Представленные ответчиком заключение АО "Красноярскгражданпроект" 2016 года по обоснованию площади земельного участка и экспертное заключение о площади земельного участка от 18.05.2021 N З-1-05/2021 содержат лишь обоснование площади земельного участка, необходимой для размещения растворобетонного завода, но не подтверждают фактическое наличие на спорном участке такого завода в виде имущественного комплекса. В этой связи данные заключения судами были обоснованно отклонены.

Как указано выше, на спорном земельном участке наряду с нежилым зданием площадью 132 кв.м находится принадлежащий обществу объект незавершенного строительства в виде ленточного фундамента, имеющий площадь застройки 457 кв.м и степень готовности - 20%.

Вместе с тем согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10, от 19.03.2013 N12668/12 и от 19.11.2013 N 8536/13, в случае, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых был предоставлен земельный участок, не завершено, выкуп такого земельного участка не допускается. Участки, занятые объектами незавершенного строительства, не могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному для лиц, которые имеют исключительное право на приватизацию участков.

В этой связи суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленного прокурором требования в части признания недействительным договора купли-продажи также в связи с наличием на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного, суды правомерно признали оспариваемые договор купли-продажи земельного участка от 12.02.2019 N 18 и договор аренды от 07.12.2017 N 360 недействительными (ничтожными) сделками и применили последствия их недействительности.

Вопреки доводам кассационной жалобы, указанные выводы суда первой инстанции и апелляционного суда являются обоснованными и соответствуют представленным в материалы дела доказательствам, оценка которых произведена в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах предоставленных им полномочий.

В целом доводы, изложенные обществом в кассационной жалобе, по существу сводятся к его несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Однако, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные обществом расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 06 июля 2021 года по делу N А33-30944/2020 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Б. Качуков

Судьи

Н.П. Кушнарева Ю.С. Яцкевич