Раздел 5

5. О необходимости включения в предмет судебного исследования вопроса о целевом использовании земельного участка

Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ, одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

В соответствии с Обзором судебной практики от 19.03.2014, при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

Так, в рамках дела N А19-3960/2015 судами как самовольная постройка было квалифицировано трехэтажное здание, используемое под магазин автозапчастей, в то время как разрешенное использование земельного участка включало эксплуатацию индивидуального жилого дома со служебно-хозяйственными постройками (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 марта 2016 года по делу N А19-3960/2015).

По делу N А19-14853/2013 в числе признаков самовольной постройки судами установлен факт возведения ответчиком строения в границах зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории города Иркутска и нарушение им положений пунктов 1 и 2.4 Режима использования земель и градостроительного регламента границ зон охраны объектов культурного наследия, установленного постановлением администрации Иркутской области от 12.09.2008 N 254-ПА "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории города Иркутска, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон". Такие нарушения повлекли (создали) угрозу повреждения находящихся под охраной объектов культурного наследия федерального и регионального значения (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 ноября 2014 года по делу N А19-14853/2013).

Исследование судом вопроса о целевом использовании земельного участка сводится к установлению факта соблюдения собственником земельного участка правового режима земель, установленного ЗК РФ и правил зонирования территории, установленных ГрК РФ.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 того же Кодекса).

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ).

Исходя из изложенного, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35-40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).