Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 июля 2022 г. N Ф02-2729/22 по делу N А33-9970/2021

город Иркутск

05 июля 2022 г.

Дело N А33-9970/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 05 июля 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Бронниковой И.А., Кушнаревой Н.П.

при ведении протокола и обеспечении использования систем видеоконференц-связи помощником судьи Сковородиным А.С.

при участии в заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителя общества с ограниченной ответственностью "Море Недвижимости" Пузыревой О.А. (доверенность от 23.11.2018) и представителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска Пелыха О.Ю. (доверенность от 30.12.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Море Недвижимости" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 августа 2021 года по делу N А33-9970/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2022 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, г. Красноярск, далее также - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Море Недвижимости" (ИНН 2466265817, ОГРН 1132468050021, г. Красноярск, далее также - ООО "Море Недвижимости", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 21.07.2017 по 31.10.2020 в сумме 3 008 273 рубля 90 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2017 по 31.10.2020 в сумме 309 927 рублей 52 копейки.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 августа 2021 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2022 года, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Море Недвижимости" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить.

В обоснование доводов жалобы ответчик сослался на неправильное применение судами норм материального права и, как следствие, на ошибочность выводов судов о наличии на его стороне неосновательного обогащения. В частности, ответчик указал на недопустимость применения к спорным отношениям норм о неосновательном обогащении ввиду наличия заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 28.08.2017 N 798, арендная плата по которому является регулируемой и определена с учетом повышающего коэффициента, учитывающего срок, по истечении которого арендатором предоставленного для строительства земельного участка не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого этот участок был предоставлен.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель департамента в представленном отзыве и в устных пояснениях указал на несостоятельность доводов ответчика, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (протокол о результатах аукциона от 21.07.2014) департамент (арендодатель) и ООО "Инвест Недвижимость-Капитал", являвшееся победителем этого аукциона (арендатор), заключили договор аренды земельного участка от 05.08.2014 N 1266, согласно которому арендатору предоставлен в аренду сроком на три года - с 21.07.2014 по 20.07.2017 - в целях строительства зданий, сооружений одно-, многоуровневых подземных и многоуровневых надземных автостоянок земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400386:3098 общей площадью 1 523 кв.м, имеющий местоположение: г. Красноярск, Советский район, ул. Космонавтов (акт приема-передачи от 21.07.2014).

По условиям договора (раздел 3) размер арендной платы, определенный с учетом предложения победителя аукциона, составил 85 833 рубля 33 копейки в месяц.

Впоследствии ООО "ИнвестНедвижимость-Капитал" изменило свое наименование на ООО "Добродом" и в дальнейшем на основании договора об уступке прав и обязанностей от 29.09.2016 передало права и обязанности арендатора по указанному выше договору обществу "Море Недвижимости".

Ввиду незавершения строительства объекта по истечении предусмотренного этим договором срока аренды департамент (арендодатель) и ООО "Море Недвижимости" (арендатор) на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 29 Административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельного участка для строительства без проведения торгов, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.11.2012 N 234-р, заключили договор аренды указанного земельного участка на новый срок - с 31.07.2017 по 30.07.2020 (договор аренды от 28.08.2017 N 798, акт приема-передачи от 21.07.2014).

В соответствии с данным договором (пункт 3.1) размер арендной платы составил 8 132 рубля 50 копеек в месяц. Указанный размер арендной платы определен на основании статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" и решения Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 "Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (приложение N 2 к договору).

На основании статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" дополнительным соглашением от 29.07.2020 N 1321 стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка от 28.08.2017 N 798 до 30.07.2023.

Ссылаясь на то, что размер арендной платы за земельный участок, право аренды которого изначально приобретено обществом посредством проведения открытого аукциона, не может быть меньше размера, определенного по результатам этого аукциона, департамент после реализации претензионного порядка урегулирования спора (предарбитражное предупреждение от 12.11.2020 N 25793-ги) обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ООО "Море Недвижимости" неосновательного обогащения за период с 21.07.2017 по 31.10.2020 в сумме 3 008 273 рубля 90 копеек в виде разницы между размером арендной платы, определенной по результатам проведения аукциона, и размером арендной платы, указанной в договоре аренды от 28.08.2017 N 798, и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 448, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 25, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и исходил из обоснованности требований департамента и наличия оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения, составляющего разницу в размерах арендной платы, и процентов.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2, подпунктов 1, 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Согласно части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Как указано выше, право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400386:3098, предназначенного для строительства зданий, сооружений одно-, многоуровневых подземных и многоуровневых надземных автостоянок, приобретено обществом "Море Недвижимости" в 2014 году на аукционе (протокол о результатах аукциона от 21.07.2014). Однако в период действия заключенного по результатам аукциона договора аренды от 05.08.2014 N 1266 общество освоение земельного участка не завершило и заявленный к строительству объект не возвело. Впоследствии для завершения строительства объекта земельный участок был предоставлен обществу в аренду на новый срок в льготном порядке - без проведения торгов.

Заключая последующий договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, арендатор предполагает использовать этот земельный участок в целях, определенных при заключении первоначального договора аренды с проведением торгов, поэтому правомерным является сохранение принципа расчета арендной платы применительно к сложившимся между арендатором и арендодателем отношениям и оснований для изменения стоимости арендной платы, определенной по результатам аукциона, не имеется.

С учетом этого, принимая во внимание указанные выше нормы материального права, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости без проведения торгов по существу является льготным порядком предоставления такого участка лицу, не успевшему завершить строительство в первоначально установленные сроки, в силу чего условия такого договора об арендной плате должны соответствовать размеру арендной платы, указанному в предыдущем договоре аренды и определенному изначально по результатам проведения торгов. В данном случае невыполнение таким лицом обязанности по завершению строительства в первоначальный срок аренды не может предоставлять ему права пользоваться земельным участком на более льготных условиях, в том числе в части размера арендной платы.

В этой связи у сторон по договору аренды земельного участка от 28.08.2017 N 798 отсутствовали правовые основания для изменения существенных условий договора, ранее заключенного ими по итогам проведенных торгов, в части изменения размера арендной платы в отношении того же земельного участка, предоставленного для строительства того же объекта недвижимости.

При этом апелляционный суд обоснованно исходил из того, что факт заключения договора аренды для завершения строительства объекта на следующий период не свидетельствует о том, что размер арендной платы, которой изначально был определен по результатам проведения аукциона, при заключении этого договора должен определяться иным образом.

По указанной причине доводы ответчика о регулируемом характере арендной платы и о применении при определении размера этой платы повышающего коэффициента, установленного решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 (в том числе коэффициента К3), подлежат отклонению.

Таким образом, учитывая, что ответчик как фактический пользователей земельного участка не вправе претендовать на установление арендной платы в ином размере, нежели было определено по результатам проведения торгов в договоре аренды от 05.08.2014 N 1266, требование департамента о взыскании с него разницы между этим размером арендной платы и размером арендной платы, указанным в последующем договоре аренды от 28.08.2017 N 798, является обоснованным.

По расчетам истца, подлежащая взысканию с ответчика сумма неосновательного обогащения за период с 21.07.2017 по 31.10.2020 составила 3 008 273 рубля 90 копеек, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2017 по 31.10.2020 - 309 927 рублей 52 копейки.

Указанные расчеты судом первой инстанции и апелляционным судом проверены и признаны правильными.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы ответчика о том, что к отношениям сторон не подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, поскольку размер арендной платы согласован сторонами в договоре аренды от 28.08.2017 N 798, являются несостоятельными, ввиду того, что, как указано выше, плата за пользование земельным участком, предоставленным в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта, не может отличаться от платы за пользование участком, определенной в ранее заключенном по результатам открытого аукциона договоре аренды от 05.08.2014 N 1266. По этой причине, поскольку ответчик являлся фактическим пользователем земельного участка, при этом правовые основания для установления в договоре аренды и применения в расчетах иного, отличного от установленного на торгах размера арендной платы, отсутствовали, истребуемая сумма является неосновательным обогащением ответчика и подлежит взысканию в пользу истца на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 августа 2021 года по делу N А33-9970/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Б. Качуков

Судьи

И.А. Бронникова Н.П. Кушнарева