Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2022 г. N 03АП-6160/21 по делу N А33-9970/2021

г. Красноярск

10 марта 2022 г.

Дело N А33-9970/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2022 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Белоглазовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Солдатовой П.Д.,

при участии:

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Море Недвижимости": Пузыревой О.А., представителя по доверенности от 23.11.2018 серии 3453189,

от истца - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Пелых О.Ю., представителя по доверенности от 30.12.2021 N 151,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Море Недвижимости" (ИНН 2466265817, ОГРН 1132468050021),

на решение Арбитражного суда Красноярского края от "30" августа 2021 года по делу N А33-9970/2021,

УСТАНОВИЛ:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Море Недвижимости" (ИНН 2466265817, ОГРН 1132468050021, далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за период с 21.07.2017 по 31.10.2020 в размере 3 008 273,90 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2017 по 31.10.2020 в размере 309 927,52 руб.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от "30" августа 2021 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

- стороной истца в обоснование своей позиции не представлены какие-либо доказательства неосновательного обогащения;

- наличие между сторонами заключенного договора земельного участка N 798 от 28.08.2017 исключает возможность удовлетворения требования по неосновательному обогащению.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.11.2021 апелляционная жалоба принята к производству, с учетом отложения на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство назначено на 03.03.2022.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

Согласно отзыву на апелляционную жалобу истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.08.2014, по итогам проведенных 21.07.2014 торгов, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ИнвестНедвижимость-Капитал" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 1266, в соответствии с которым, арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, территориальной зоны производственных предприятий III класса опасности непищевого профиля (П.2), с кадастровым номером 24:50:0400386:3098, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Космонавтов, (далее - участок), для использования в целях строительства зданий, сооружений одно- многоуровневых подземных и многоуровневых надземных автостоянок в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 1523 (одна тысяча пятьсот двадцать три целых) кв.м. (приложение 1) (пункт 1.1.). В соответствии с пунктом 2.1. договора, срок аренды участка установлен с 21.07.2014 по 20.07.2017 (три года).

В соответствии с разделом 3 договора аренды, размер арендной платы за участок составляет 85 833,33 руб. в месяц, годовой размер арендной платы определен в 1 030 000 руб. Расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.6. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата.

Впоследствии арендатор - общество с ограниченной ответственностью "ИнвестНедвижимость-Капитал" (ИНН 2462225436), изменило наименование на общество с ограниченной ответственностью "Добродом" (ИНН 2462225436).

29.09.2016 между обществом с ограниченной ответственностью "Добродом" и обществом с ограниченной ответственностью "Море недвижимости" подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2014, который прошел процедуру государственной регистрации.

28.08.2017, на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 29 Административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельного участка для строительства без проведения торгов, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.11.2012 N 234-р между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Море недвижимости" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N798. В соответствии с пунктом 1.1. данного договора, арендодатель предоставляет арендатору земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400386:3098, находящийся в охранной зоне инженерных сетей: канализации, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Космонавтов, общей площадью 1 523,00 кв.м., в границах, указанных в выписке ЕГРН, для использования в целях завершения строительства ОНС - здания многоуровневой надземной автостоянки.

Как следует из договора аренды, земельный участок передан по акту приема-передачи 21.07.2014 по договору аренды от 05.08.2014 N 1266.

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды, срок аренды участка установлен с 31.07.2017 по 30.07.2020 (три года). Разделом 3 договора аренды (пункт 3.1.) от 28.08.2017 определен размер арендной платы составляет 8 132,50 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата (пункт 3.5. договора).

Дополнением от 29.07.2020 N 1321 к договору аренды земельного участка от 28.08.2017 N 798, на основании заявления ООО "Море Недвижимости" от 14.07.2020 N 15388-ги и статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных па обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции", пункт 2.1 договора аренды дополнен вторым абзацем следующего содержания: "Срок действия договора аренды увеличивается на 3 (три) года по 30.07.2023". Дополнение прошло процедуру государственной регистрации.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Море Недвижимости" о взыскании неосновательного обогащения за период с 21.07.2017 по 31.10.2020 в размере 3 008 273,90 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2017 по 31.10.2020 в размере 309 927,52 руб.

В качестве оснований для взыскания неосновательного обогащения истец указал следующие обстоятельства:

1) Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 05.08.2014 N 1266 (для строительства) арендная плата установлена по результатам аукциона и составила 85 833,33 рублей в месяц.

2) Арендная плата по действующему договору аренды земельного участка от 28.08.2017 N 798 (для завершения строительства) установлена на основании ст. 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае", решения Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 NВ-43 "Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена",

По формуле: А = Кс х Kl х К2, где

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей)

КС - кадастровая стоимость земельного участка

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора

К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства, не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Указывая на то обстоятельство, что размер арендной платы за земельный участок, право аренды на которые приобретено посредством проведения открытого аукциона не может быть меньше определенного аукционом, истец предъявляет к взысканию с ответчика неосновательное обогащение в виде разницы размеров арендной платы определенной посредством проведения аукциона и установленной в договоре аренды земельного участка от 28.08.2017, согласно приведенному в обжалуемом решении расчету.

Истцом предъявлены к взысканию с ответчика также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2017 по 31.10.2020 в размере 309 927 руб. 52 коп.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Действующим земельным законодательством установлены процедуры предоставления земельных участков из публичной собственности на торгах и без проведения торгов, направленные на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и лиц, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

По общему правилу согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из материалов дела, право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400386:3098, предназначенного для строительства недвижимости, приобретено правопредшественником ответчика в 2014 году на торгах. Договор аренды заключен сроком с 21.07.2014 по 20.07.2017. Однако в период действия договора аренды освоение земельного участка не завершено, заявленный к строительству объект не сдан в эксплуатацию.

Впоследствии, как следует из материалов дела, между сторонами по делу 28.08.2017 подписан договор аренды N 798 с целью завершения строительства на основании положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Вышеуказанный порядок приобретения прав на земельные участки (не на торгах) однократно на три года для достройки таких объектов по существу является льготным.

Следовательно, при заключении с обществом договора аренды от 28.08.20217 N 798 в отношении земельного участка для целей достройки объекта недвижимого имущества по смыслу вышеприведенных положений закона в льготном порядке (не на торгах) правовых оснований для изменения стоимости аренды по сравнению с условиями, определенными в договоре аренды от 05.08.2014, согласно требованиям аукциона, судом первой инстанции правомерно не установлено.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию ответчика с указанным выводом суда первой инстанции. Ответчик полагает, что наличие между сторонами заключенного договора аренды земельного участка N 798 от 28.08.2017 исключает возможность удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения, поскольку указанный договор является самостоятельным, указанные в договоре от 05.08.2014 N 1266 условия о цене к новому договору не применимы.

Указанная позиция основана на неправильном толковании норм материального права с учетом следующего.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Подпункт 3 части 8 статьи 448 ГК РФ уточняет, что изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, допускается только в том случае, если такие изменения не повлияют на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Учитывая вышеуказанные нормы, у сторон по договору аренды от 28.08.2017 N 798 отсутствовали правовые основания изменения существенных условий договора, ранее заключенного по итогам проведенных торгов в части изменения размера арендной платы.

По своей сути, действующее земельное законодательство в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 21 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ закрепляет право собственника объекта незавершенного строительства на преимущественное заключение (по сути "однократную пролонгацию" отношений) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Действующее законодательство устанавливает льготный порядок приобретения прав на земельные участки (не на торгах) лицами, являющимися собственниками объектов незавершенного строительства.

Заключая договор аренды для завершения строительства, арендатор предполагает использовать земельный участок в целях, определенных при заключении договора аренды с проведением торгов, поэтому правомерным является сохранение принципа расчета арендной платы применительно к сложившимся между арендатором и арендодателем отношениям, и оснований для изменения стоимости арендной платы, определенной по итогам аукциона, не имеется.

Следовательно, размер арендной платы в договоре, заключаемом сторонами для завершения строительства объектов (многоквартирных домов), должен соответствовать размеру арендной платы, указанному в предыдущем договоре от 05.08.2014 N 1266, заключенном по результатам аукциона. Основания для изменения условий, определяющих размер арендной платы, установленных договором, заключенным по результатам торгов, отсутствуют.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами в широком понимании, что означает, что они не могут быть произвольно согласованы в таком договоре аренды, стороны обязаны руководствоваться определенном по результатам торгов размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

При этом, заключение иного договора аренды в льготном порядке, не изменяет существа правоотношения сторон, сложившихся в рамках аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и не может рассматриваться в качестве основания для изменения цены аренды, как соразмерной платы за пользование муниципальным имуществом.

Изменение арендной платы в договоре от 28.08.2017 N 798 по сравнению с платой, установленной в договоре от 05.08.2014 N 1266, фактически направлено на изменение условий проведенного аукциона и заключенного по его результатам договора, что не может быть признано правомерным.

Сам факт заключения ответчиком с департаментом нового договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства в более поздний, чем это предусмотрено первоначальным договором аренды срок, не свидетельствует о том, что арендная плата, размер которой ранее определялся по результатам торгов, должна определяться иным, чем на торгах, образом.

Правомерность данной правовой позиции поддержана в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28 января 2022 года N 308-ЭС21-26943.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательно обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что предметом настоящего иска является требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде сбереженных сумм арендной платы в виде разницы между арендной платы определенной по результатам торгов и установленной в договоре аренды от 05.08.2014 N 1266 и указанной в договоре аренды от 28.08.2017. Согласно представленному истцом расчету размер неосновательного обогащения на стороне ответчика составил 3 008 273,90 руб., требование о взыскании которого правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Пунктом 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила предусмотренные главой Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Истец предъявляет к взысканию с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2017 по 31.10.2020 г. в размере 309 927 руб. 52 коп. Представленный расчет проверен судом и признан правильным. Доказательств своевременной оплаты арендной платы определенной условиями договор аренды N 1266 от 05.08.20214, заключенного по итогам проведенного аукциона, суду не представлено, следовательно, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ссылка на то, что ответчик добросовестно уплачивал арендную плату в размере, установленном договором от 28.08.2017 N 798, в связи с чем ему не может быть поставлена в вину просрочка ее уплаты, подлежит отклонению, поскольку арендная плата не могла быть изменена по основаниям, указанным выше, а размер на торгах установленной арендной платы ответчику был известен.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "30" августа 2021 года по делу N А33-9970/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан Е.В. Белоглазова