Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 ноября 2022 г. N Ф02-5124/22 по делу N А10-4407/2021

город Иркутск

08 ноября 2022 г.

Дело N А10-4407/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Ананьиной Г.В., Качукова С.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Имущественная компания - Байкал" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2022 года по делу N А10-4407/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2022 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ" (далее - комитет) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Партнёр-Инвест" (далее - общество) о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2019 N 19-631 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 03:24:34301:102 площадью 15 985 кв.м, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ст. Медведчиково, в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2022 года (с учетом определения об исправлении описки) иск удовлетворен, договор купли-продажи от 11.09.2019 N 19-631 признан недействительной (ничтожной) сделкой, применены последствия недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 03:24:034301:1102, в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

21 июня 2022 года произведена замена ответчика по делу - общество с ограниченной ответственностью "Партнёр-Инвест" на его правопреемника общество с ограниченной ответственностью "Имущественная компания - Байкал" (далее - ООО "ИК- Байкал").

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2022 года решение суда изменено в части применения последствий недействительности сделки, с комитета в пользу ООО "ИК-Байкал" взыскано 549 085,66 рублей. В остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судами требований статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку действующее законодательство не возлагает на заинтересованное лицо обязанность обосновывать соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости. При этом судами неверно распределено бремя доказывания указанного обстоятельства. Представленный истцом акт обследования не может являться надлежащим доказательством несоразмерности площади земельного участка. Размер денежных средств, подлежащих возвращению ответчику в порядке двусторонней реституции, произведенный судом апелляционной инстанции, является ошибочным, сделанным без учета оплат 13 марта и 26 июня 2020 года.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.07.2017 на основании договора купли-продажи общество с ограниченной ответственностью "Финансово-промышленная компания" (далее - ООО "ФПК") приобрело в собственность тупиковый железнодорожный путь с кадастровым номером 03:24:000000:9359, нежилое здание и земельный участок под ним с кадастровым номером 03:24:034301:1102 по адресу:

г. Улан-Удэ, ст. Медведчиково.

По договору аренды от 12.12.2017 N 17-114 комитет передал во временное владение и пользование ООО "ФПК" земельный участок с кадастровым номером 03:24:034301:1102 площадью 15 985 кв.м на 3 года для завершения строительства базы и железнодорожных подъездных путей.

03.12.2018 между ООО "ФПК" и Куличковым Д.А. заключен договор купли-продажи нежилого здания площадью 71,1 кв.м с кадастровым номером 03:24:031301:1252, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ст. Медведчиково.

27.12.2018 Куличков Д.А. продал указанное нежилое здание ООО "Партнер-Инвест".

21.05.2019 между ООО "ФПК" (продавец) и ООО "Партнер-Инвест" (покупатель) заключен договор купли-продажи N НИ21052019, предметом которого является сооружение - железнодорожные пути протяженностью 150 м с кадастровым номером 03:24:034301:1266, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ст. Медведчиково.

27.03.2019, 11.07.2019 зарегистрировано право собственности ООО "Партнер-Инвест" на нежилое здание и железнодорожные пути.

На основании договора купли-продажи от 11.09.2019 N 19-631 комитет без проведения торгов передал обществу в собственность за плату земельный участок общей площадью 15 985 кв.м, с кадастровым номером 03:24:034301:1102, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ст. Медведчиково.

Цена земельного участка составила 835 184, 28 рублей, срок оплаты установлен по 25.09.2019 включительно (раздел 2 договора).

Ссылаясь на недействительность указанного договора купли-продажи земельного участка в связи с нарушением при его заключении порядка его предоставления, комитет обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что площадь земельного участка, приобретенного обществом, несоразмерна площади участка необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов. В связи с чем на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.16, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации признал указанный договор ничтожным и применил последствия недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности возвратить комитету земельный участок.

Изменяя решение суда в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешил вопрос о возвращении обществу перечисленных по ничтожной сделке денежных средств за вычетом стоимости фактического использования земельного участка.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

С учетом изложенного обязанность по предоставлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в выкупе земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Судами установлено, что общая площадь принадлежащих обществу и находящихся на испрашиваемом земельном участке объектов составляет менее 10 % от всего участка.

Надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что для использования здания площадью 71,1 кв.м и железнодорожных путей протяженностью 150 м необходим земельный участок площадью 15 985 кв.м, обществом не представлено.

Само по себе формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка с видом разрешенного использования - под строительство базы и железнодорожных подъездных путей, не может являться достаточным основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без торгов.

Вопреки доводам заявителя, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующее в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, а суд обязан оказывать им содействие только в случае невозможности получения доказательств при наличии соответствующего ходатайства. В этой связи суды обоснованно разрешили спор по имеющимся в деле доказательствам.

Составленная обществом схема расположения на спорном земельном участке недвижимого и движимого имущества (складирование металлолома, размещение грузоподъемных и самоходного кранов) не определяет предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка необходимого для эксплуатации здания и тупикового железнодорожного пути в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, а также доводы и возражения сторон, арбитражные суды установили, что указанный земельный участок в целях эксплуатации размещенных в его границах объектов ответчика не формировался и площадь его в установленном законом порядке не определена, поэтому договор купли-продажи от 11.09.2019 противоречит требованиям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и является ничтожной сделкой.

В этой связи обоснованными являются выводы судов о том, что приобретение обществом земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов, расположенных на испрашиваемом участке, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов.

Таким образом, суды на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к правильному выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований земельного законодательства, посягает на публичные интересы и правомерно признали его ничтожным. Выводы судов подтверждены надлежащими доказательствами, которым дана объективная и всесторонняя оценка.

Суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить, что общество не лишено права обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации существующих объектов, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Выводы суда апелляционной инстанции в части определения размера подлежащих возвращению обществу денежных средств, перечисленных по ничтожной сделке, являются преждевременными, сделанными без учета всех имеющих значение для правильного рассмотрения спора обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств в связи со следующим.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленный истцом расчет и признав его верным, определил размер подлежащей возврату обществу денежной суммы исходя из стоимости уплаченной покупателем цены договора купли-продажи за минусом стоимости аренды (фактического пользования земельным участком) с 11.11.2019 по 05.03.2022 (дата вынесения судебного акта по настоящему делу), что составило 549 085,66 рублей (835 184,28 - 286 098,62 = 549 085,66).

Между тем, суд апелляционной инстанции в нарушение статей 71, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемом постановлении не оценил имеющиеся в материалах дела платежные поручения от 05.09.2019, от 10.10.2019, от 18.11.2019, от 04.12.2019, от 26.12.2019, от 13.03.2020, письмо от 26.02.2020, представленные ответчиком в качестве доказательств произведенной оплаты за фактическое пользование земельным участком в сумме 46 983,86 рублей за период с 11.09.2019 (дата подписания договора) по 12.02.2020 (дата государственной регистрации права собственности) (т.2, л.д. 195).

Поскольку выводы суда основаны на неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции в части применения последствий недействительности сделки не может быть признано законным и обоснованным, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в указанной части с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего применить подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права и разрешить имеющийся спор.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2022 года по делу N А10-4407/2021 Арбитражного суда Республики Бурятия отменить в части применения последствий недействительности сделки путем взыскания с муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Имущественная компания - Байкал" 549 085,66 рублей.

В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2022 года по делу N А10-4407/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.П. Кушнарева

Судьи

Г.В. Ананьина С.Б. Качуков