Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 августа 2023 г. N Ф02-2922/23 по делу N А58-9721/2022

город Иркутск

25 августа 2023 г.

Дело N А58-9721/2022

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе судьи Качукова С.Б., рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛТС-Строй" на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2023 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435134280, ОГРН 1031402045905, г. Якутск, далее также - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛТС-Строй" (ИНН 1435299910, ОГРН 1151447009680, г. Якутск, далее также - ООО "ЛТС-Строй", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.05.2018 N 09-1/2018-0184 за период с 01.07.2021 по 30.09.2022 в сумме 74 343 рублей 21 копейки и неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 16.09.2021 по 30.09.2022 в сумме 7 359 рублей 97 копеек.

В соответствии со статьями 227 и 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковое заявление принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства, дело рассмотрено по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 февраля 2023 года, принятым в порядке упрощенного производства, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2023 года, иск удовлетворен частично, с общества "ЛТС-Строй" в пользу департамента взысканы задолженность по арендной плате в сумме 74 343 рубля 21 копейка, неустойка за период с 16.09.2021 по 31.03.2022 в сумме 2 371 рубль 55 копеек и с 16.06.2022 по 30.09.2022 в сумме 906 рублей 98 копеек. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ЛТС-Строй" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт.

В поданной жалобе ответчик указал на ошибочность выводов судов о наличии оснований для взыскания с него задолженности и неустойки за названный истцом период. В частности, со ссылкой на обстоятельства незаконного отказа департамента от заключения договора аренды на новый срок, установленные судами при рассмотрении дела N А58-6470/2021, ответчик указал на то, что суды необоснованно отклонили его доводы о невозможности использования им земельного участка по назначению в спорный период, поскольку в отсутствие прав на этот участок он был лишен возможности получить разрешение на строительство и завершить строительство принадлежащего ему объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 14:36:105014:105.

Департамент отзыв на кассационную жалобу не представил.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству от 13 июня 2023 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).

В соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационные жалобы на решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде кассационной инстанции судьей единолично без вызова сторон. Указанное положение означает, что соответствующие кассационные жалобы рассматриваются судьей без проведения судебного заседания, без вызова лиц, участвующих в деле, и без осуществления протоколирования (пункт 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве").

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и ООО "ЛТС-Строй" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 03.05.2018 N 09-1/2018-0184, согласно которому арендатору, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства (многоквартирного жилого дома) с кадастровым номером 14:36:105014:105 площадью застройки 320,8 кв. м, имеющего степень готовности - 34 %, передан во временное владение и пользование сроком на три года (с 03.05.2018 по 03.05.2021) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:105030:3000 площадью 1 356 кв. м, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Шавкунова, на котором расположен этот объект, для использования в целях среднеэтажной жилой застройки.

Порядок расчета, размер и реквизиты для оплаты арендной платы за земельный участок указаны сторонами в приложении N 3 к договору. По условиям договора (пункт 2.2) внесение арендной платы должно производиться арендатором четыре раза в год равными долями - не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

По акту приема-передачи от 03.05.2018 земельный участок передан департаментом обществу.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2018.

Ссылаясь на то, что по окончании срока действия договора аренды ответчик (арендатор) названный выше земельный участок не возвратил и плату за его дальнейшее использование не вносил, департамент после реализации претензионного порядка урегулирования спора (претензия от 11.10.2022) обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в котором просил взыскать с него задолженность по арендной плате за период с 01.07.2021 по 30.09.2022 в сумме 74 343 рубля 21 копейка и неустойку за просрочку внесения арендной платы за период с 16.09.2021 по 30.09.2022 в сумме 7 359 рублей 97 копеек.

Ответчик в отношении требований по иску возражал, ссылаясь на то, что в спорный период он не имел возможности использовать названный выше земельный участок по назначению - для завершения строительства принадлежащего ему объекта незавершенного строительства - ввиду неправомерного отказа департамента от заключения договора аренды этого участка на новый срок (отказ департамента, выраженный в письме от 04.06.2021 N 2333-ДИЗО/21, признан незаконным решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23.12.2022 по делу N А58-6470/2021) и невозможности вследствие этого получить разрешение на строительство указанного объекта.

Удовлетворяя предъявленный иск частично, суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд руководствовались положениями статей 8, 329, 330, 424, 606, 609, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, изложенными в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с арендой", и, признав доказанным и установленным ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, исходили из наличия оснований для взыскания с него как задолженности по арендной плате, так и неустойки за нарушение сроков ее внесения. При этом суды отклонили возражения ответчика, указав на неисполнение им обязанности по возврату земельного участка по акту приема-передачи по окончании срока действия договора от 03.05.2018 N 09-1/2018-0184, а также на непредставление им доказательств невозможности использования этого участка в спорный период.

Между тем принятые судом первой инстанции и апелляционным судом решение и постановление подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды земельного участка, например, осуществление строительства, означает, что он не выполнил перед арендатором свою обязанность по обеспечению владения и (или) пользования переданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Соответствующая правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, и пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Указанный подход подлежит применению и в случае разрешения спора о взыскании арендной платы на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации за период после прекращения договора аренды, поскольку в силу принципа эквивалентности арендных отношений арендная плата в любом случае подлежит уплате именно за пользование имуществом (за имеющуюся фактическую и юридическую возможность пользования им в соответствии с назначением имущества и целью договора).

В рассматриваемом случае по условиям договора от 03.05.2018 N 09-1/2018-0184 земельный участок с кадастровым номером 14:36:105030:3000 площадью 1 356 кв. м фактически был предоставлен в аренду обществу "ЛТС-Строй" без проведения торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства (многоквартирного жилого дома) с кадастровым номером 14:36:105014:105, имеющего степень готовности - 34 %.

Как указано выше, возражая в отношении предъявленных требований, ответчик ссылался на то, что в спорный период (после окончания срока действия указанного выше договора аренды) он не имел возможности использовать предоставленный земельный участок по назначению - для завершения строительства принадлежащего ему объекта, поскольку департамент незаконно отказал ему в заключении договора аренды этого участка на новый срок (отказ департамента, выраженный в письме от 04.06.2021 N 2333-ДИЗО/21, признан незаконным решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23.12.2022 по делу N А58-6470/2021), вследствие чего он не мог получить разрешение на строительство объекта.

Отклоняя возражения ответчика, суды обеих инстанций признали их необоснованными, указав, что он не исполнил предусмотренную пунктом 3.2.13 договора аренды от 03.05.2018 N 09-1/2018-0184 обязанность по возврату земельного участка по акту приема-передачи по окончании срока действия этого договора, что предполагает дальнейшее использование этого участка, а также не представил доказательства невозможности использования данного участка в спорный период.

Указанные выводы судов являются ошибочными.

В частности, исходя из специфики такого объекта аренды как земельный участок, отсутствие акта его приема-передачи, составленного сторонами по окончании срока действия и прекращении договора аренды, само по себе не свидетельствует о продолжении использования такого земельного участка арендатором и наличии у него возможности такого использования. Поскольку при заключении договора аренды земельного участка неотъемлемым элементом этого договора является цель использования участка, продолжение его использования арендатором может иметь место при наличии юридической и фактической возможности его использования именно в соответствии с согласованной целью либо его фактическое использование им в соответствии с этой целью.

В данном случае по условиям договора аренды использование предоставленного земельного участка предполагалось для цели завершения строительства расположенного на нем объекта, которое согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации может быть осуществлено только при наличии разрешения на строительство. При этом в силу части 7 этой статьи обязательным условием для получения разрешения на строительство является наличие правоустанавливающего документа на земельный участок, в том числе договора аренды.

В этой связи отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок и связанная с этим невозможность получения разрешения на строительство и осуществления самого строительства, вопреки выводам судов, предполагают невозможность использования земельного участка по указанному выше назначению. По этой причине ссылки судов на непредставление ответчиком доказательств невозможности использования земельного участка в спорный период являются неверными.

В рассматриваемой ситуации ответчик имел намерение на заключение договора аренды земельного участка на новый срок с целью завершения строительства расположенного на нем объекта и до окончания срока действия договора аренды от 03.05.2018 N 09-1/2018-0184 подал в департамент заявление от 29.04.2021 о заключении такого договора. Департамент письмом от 04.06.2021 N 2333-ДИЗО/21 в заключении договора аренды на новый срок отказал, при этом решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23.12.2022 по делу N А58-6470/2021 указанный отказ признан незаконным. При рассмотрении названного дела общество ссылалось на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство объекта в период действия договора аренды от 03.05.2018, и указывало на незаконные действия (бездействие) департамента (в частности, указывало на принятые им (обществом) меры по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства, отказы в выдаче ему разрешения на строительство, противоречивое поведение департамента, обратившегося после заключения договора от 03.05.2018 в суд с иском о сносе объекта незавершенного строительства как самовольной постройки (решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 ноября 2018 года по делу N А58-7130/2018 в удовлетворении иска департамента было отказано)).

Признание отказа департамента в заключении договора аренды земельного участка на новый срок незаконным позволяет сделать вывод о том, что отсутствие у ответчика в спорный период правоустанавливающего документа на земельный участок имело место по вине департамента.

При этом применительно к обстоятельствам настоящего дела расположение на земельном участке объекта незавершенного строительства само по себе также не свидетельствует о фактическом использовании этого участка ответчиком, поскольку соответствующий объект является именно объектом незавершенного строительства и его невозможно использовать по своему назначению в качестве самостоятельного объекта недвижимости до момента окончания строительства. Соответственно, использование в этом случае земельного участка, на котором этот объект расположен, заключается именно в завершении его строительства, а не в эксплуатации расположенного на нем здания или сооружения.

В этой связи доводы департамента о том, что согласно выводам, изложенным в подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, являются неверными и подлежат отклонению. Вопреки мнению департамента, расположение на земельном участке объекта незавершенного строительства не наделяет его собственника правом на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку указанное право принадлежит лишь собственнику оконченных строительством и введенных в эксплуатацию зданий и сооружений, однако предоставляет такому лицу право на получение земельного участка в аренду на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 этого Кодекса для завершения строительства такого объекта. При этом согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022 N 19-КАД21-17-К5 и от 5 июля 2022 года N 308-ЭС22-3699, при отсутствии судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства у его собственника по окончании срока действия договора аренды земельного участка, принятого по иску уполномоченного органа (публичного собственника земельного участка) на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка для цели завершения его строительства независимо от заключения такого договора ранее (то есть, не ограничиваясь условием однократности) (на что также было обращено внимание в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 октября 2022 года по делу N А58-6470/2021).

С учетом изложенного при рассмотрении настоящего дела судам необходимо было проверить и дать оценку соответствующим возражениям ответчика, в том числе выяснить, осуществлял ли он фактически в спорный период, несмотря на отсутствие договора аренды и разрешения на строительство, действия по завершению строительства принадлежащего ему объекта (исходя из положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное обстоятельство подлежит доказыванию истцом). Однако в нарушение требований части 2 статьи 65 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды указанные обстоятельства не выяснили.

Таким образом, поскольку судами не учтены приведенные выше нормы материального права и правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, а также не включены в предмет судебного исследования и не выяснены все обстоятельства, необходимые для правильного рассмотрения настоящего дела, принятые ими решение и постановление в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего применить подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права и разрешить имеющийся спор. Кроме того, при новом рассмотрении дела суду также следует распределить расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ответчиком при подаче апелляционной и кассационной жалоб.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2023 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

С.Б. Качуков