Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 октября 2011 г. N Ф04-4956/11 по делу N А46-16013/2010

г. Тюмень

Дело N А46-16013/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 6 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Буракова Ю.С.

Коробейниковой О.С.

рассмотрел кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение от 28.02.2011 Арбитражного суда Омской области (судья Гущин А.И.) и постановление от 15.06.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.) по делу N А46-16013/2010 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области к обществу с ограниченной ответственностью "Сибальвер" (644024, г. Омск, ул. Думская, 1, ИНН 5504042802, ОГРН 1025500979448) о взыскании 742 336 руб. 15 коп.

Суд установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущества в Омской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сибальвер" (далее - ООО "Сибальвер", ответчик) о взыскании с 680 981,42 руб. долга, 68 354,73 руб. пени.

Решением от 28.02.2011 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 15.06.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

ТУ Росимущества в Омской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение от 28.02.2011 и постановление от 15.06.2011 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель не согласен с выводами судов об отсутствии у арендодателя возможности в одностороннем порядке изменить размер арендной платы по договору. Судам следовало руководствоваться Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Дополнительное соглашение от 01.09.2005 N 4 к договору аренды не исключает возможности арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы.

ООО "Сибальвер" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения, считая их соответствующими действующему законодательству.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке статей 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 01.09.2001 Российской Федерацией, представляемой Комитетом по управлению имуществом Омской области (в настоящее время - ТУ Росимущества в Омской области), заключен договор аренды нежилого помещения N 797 (далее - договор аренды).

По условиям договора аренды ТУ Росимущества в Омской области сдавались, а ООО "Сибальвер" принимались в аренду за плату нежилые помещения N 7-62 в подвале здания (согласно прилагаемому поэтажному плану), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Думская, 1, литера А (4п), являющегося федеральной собственностью, для использования под общественное питание (кафе), общей площадью 720,60 кв. м сроком по 31.08.2003.

Актом приема-передачи от 01.09.2001 нежилые помещения были переданы ответчику в пользование.

Пунктами 4.1, 4.2 договора было определено, что арендная плата на момент заключения договора устанавливается в размере 12 172,76 УЕ в год, 1 014,40 УЕ в месяц, которая подлежала внесению на счет федерального бюджета ежемесячно за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа.

По соглашению сторон за несвоевременное внесение арендных платежей установлено начисление пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 3.1.1).

Пунктом 5.1. договора определено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается только по письменному соглашению сторон, кроме случая, предусмотренного п. 4.4 договора.

Пунктом 4.4 договора предусматривалось, что расчет арендной платы

осуществляется в соответствии с Методикой расчета арендной платы, принятой комитетом. При внесении в установленном порядке изменений в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов) комитет вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора не менее чем за 15 дней, без обязательного оформления этого изменения дополнительным соглашением. По инициативе любой из сторон изменение может быть оформлено дополнительным соглашением.

Дополнительным соглашением от 01.09.2001 N 1 стороны определили пункт 4.1 договора читать в следующей редакции: "Арендная плата за указанный в п. 1.1 объект аренды устанавливается в размере 195,16 УЕ в месяц, 2 341,95 в год". Срок действия договора был установлен с 01.09.2001 по 31.08.2011 (дополнительным соглашением от 01.06.2002 N 2).

Дополнительным соглашением от 06.11.2003 N 3 арендная плата за указанный в пункте 1.1 объект аренды устанавливается в размере 40 268,35 УЕ в год, 3 355,70 УЕ в месяц.

В связи с проведением капитального ремонта в период с 01.09.2003 и до окончания работ по капитальному ремонту, но не более двадцати четырех месяцев, устанавливается арендная плата в размере 2 341,95 УЕ в год, 195,16 УЕ в месяц.

18.08.2010 по заказу ТУ Росимущества в Омской области была проведена оценка рыночной стоимости и рыночной ставки арендной платы за пользование арендованными ответчиком нежилыми помещениями.

Отчетом общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Константа" (далее - ООО "ЮФ "Константа") N 130/08-НИ, выполненным по состоянию на 18.08.2010, установлено, что рыночная ставка арендной платы за пользование арендуемыми ответчиком нежилыми помещениями составляет 305 руб. за 1 кв. м, или 219 783,00 руб. в месяц.

27.08.2010 ТУ Росимущества в Омской области в адрес ответчика направило уведомление об изменении размера арендной платы по истечении 15 дней с момента получения арендатором настоящего уведомления.

По расчетам истца по состоянию на 01.12.2010 за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 680 981,42 руб. и 68 354,73 руб. пени.

Предъявленная к взысканию в судебном порядке задолженность по арендной плате представляет собой разницу между суммой арендной платы, начисленной истцом по состоянию на 01.12.2010 в соответствии с отчетом ООО "ЮФ "Константа" N 130/08-НИ, и суммой арендной платы, уплаченной ответчиком согласно условиям договора аренды.

Отсутствие оплаты задолженности со стороны ответчика явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что истец не представил доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств и доказательств внесения в установленном порядке изменений в Методику расчетной платы, принятую комитетом (в том числе базовой ставки и коэффициентов). Оценка рыночной ставки арендной платы не признана судом основанием для увеличения ставки арендной платы. Также суд пришел к выводу о невозможности арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с дополнительным соглашением от 01.09.2005 N 4.

Суд апелляционной инстанции указанные выводы поддержал и, кроме этого, указал, что не подлежит применению постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции постановления Правительства от 23.03.2006 N 156), на которое ссылался истец в обоснование порядка определения размера арендных платежей с учетом рыночной оценки стоимости арендуемого имущества. Оснований для применения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ суд также не установил.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 2 статьи 424 К РФ допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон. Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Руководствуясь указанными нормами права, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец не доказал факт наличия соглашения сторон, предусматривающего размер арендной платы, указанный в исковом заявлении.

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из содержания пункта 4.4 договора аренды следует наличие у ТУ Росимущества в Омской области права на одностороннее изменение условий договора только в случае внесения изменения в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов).

Доказательств внесения таких изменений истец также не представил, дополнительно указав, что в 2008 году Методика расчета была отменена распоряжением ТУ Росимущества в Омской области от 02.10.2008.

С учетом положений статьи 431 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий договора аренды и дополнительных соглашений к нему, в совокупности с фактическими отношениями сторон, является правомерным вывод судов о том, что не усматривается возможность изменения размера арендной платы, в том числе базовой ставки и коэффициентов на основании рыночной ставки арендной платы за пользование нежилым помещением.

Вывод судов о том, что дополнительное соглашение от 01.09.2005 N 4 исключает возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, установленный пунктом 4.4 договора, не влияет на правильность решения по существу спора, поскольку истец, направив уведомление об увеличении размера арендной платы, самостоятельно в одностороннем порядке при отсутствии для этого оснований, предусмотренных законом либо договором, положил в основу определения размера арендной платы оценку рыночной стоимости арендуемого имущества.

Из положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ следует возможность изменения договора по требованию одной из сторон по решению суда при наличии предусмотренных данным пунктом оснований. Истец с таким заявлением не обращался.

Таким образом, при отсутствии оснований для вывода об изменении условия договора о размере арендной платы в предусмотренном законодательством и договором порядке в иске отказано правомерно. Иное истец не доказал (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Данная норма не устанавливает для сторон договора аренды правила об обязательности результатов проведенной оценки в отношении существующих арендных отношений в части определения (изменения) размера арендной платы или механизма ее расчета. Судами правомерно отклонен довод истца о необходимости руководствоваться указанной нормой.

ООО "Сибальвер" обратилось с заявлением о взыскании судебных расходов в сумме 30 000 руб. В соответствии с частью 2 статьи 112 АПК РФ данное заявление может быть подано в арбитражный суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции, в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела по существу. Заявителю необходимо представить документы, подтверждающие оказание юридических услуг по рассмотренному судом делу.

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, исследованы судами обеих инстанций полно, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам. Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 28.02.2011 Арбитражного суда Омской области и постановление от 15.06.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-16013/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Ю.С. Бураков О.С. Коробейникова