Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 августа 2012 г. N Ф04-3175/12 по делу N А46-1185/2011

г. Тюмень

14 августа 2012 г.

Дело N А46-1185/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Тамашакина С.Н.

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Берег" на решение Арбитражного суда Омской области от 19.12.2011 (судья Яркова С.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 (судьи Шарова Н.А., Еникеева Л.И., Зиновьева Т.А.) по делу N А46-1185/2011

по иску общества с ограниченной ответственностью "Берег" (644545, Омская обл., Омский р-н, с. Ракитинка, ИНН 5528204428, ОГРН 1095543027128)

к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (644043, Омская обл., г. Омск, ул. Красногвардейская, 42, ИНН 5503101004, ОГРН 1065503057443)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

В заседании принял участие представитель:

от общества с ограниченной ответственностью "Берег" - Микрюков С.А. по доверенности от 28.12.2010.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Берег" (далее - ООО "Берег", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (далее - Управление) о признании условий договора в части определения стоимости арендной платы от кадастровой стоимости не соответствующими положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации; о признании законными требования по установлению базовой стоимости для расчета в размере 10 000 000 руб.; о понуждении Управления к обязанности подписать дополнительное соглашение к договору аренды N ДГУ-Ц-13-744 от 09.06.2008 земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 01 01:3038 об изменении условий договора в части установления базовой стоимости для расчета арендной платы.

Решением от 19.12.2011, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Берег" в кассационной жалобе просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принять новый судебный акт.

Податель жалобы указывает на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 131 511 198,30 руб. значительно превышает установленную по отчету оценщика рыночную стоимость 10 000 000 руб. этого земельного участка. Изложив вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, общество сослалось на то, что на момент вынесения арбитражным судом решения постановлением правительства Омской области была установлена новая кадастровая стоимость земельного участка и размер был установлен 10 650 078,36 руб. что более соответствует установленной заявляемой рыночной стоимости. При этом общество не указало реквизиты (дату, номер) такого постановления.

В дополнении к кассационной жалобе ООО "Берег" в подтверждение обоснованности предъявленного требования об изменении условий договора в части размера арендной платы указало на принятие правительством Омской области постановления от 21.12.2011 N 254-п "О внесении изменений в постановление правительства Омской области от 07.12.2005 N 133-П и признание утратившим силу отдельных постановлений правительства Омской области", согласно которому, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена равной в размере 34 024 473,48 руб.

Отзыв на кассационную жалобу в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлен.

Представитель общества повторил содержание кассационной жалобы и дополнения к жалобе, поддержал требования об отмене судебных актов.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя Управления, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по делу, в том числе и публично путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Проверив по правилам статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела следует и как установлено судами, Управление по договору аренды земельного участка от 09.06.2008 N ДГУ-Ц-13-744 (далее - договор аренды) предоставило ООО "Сибирский бетон" в аренду сроком на 49 лет находящийся в государственной собственности земельный участок общей площадью 27 282 кв.м, с кадастровым номером 55:36:12 01 01:3038, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Центральный административный округ, улица 10 лет Октября, дом 195, для производственных целей.

Соглашением к договору аренды все права и обязанности арендатора по указанному выше договору с 20.10.2009 перешли к ООО "Берег".

Согласно пункту 2.1 договора аренды, размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение N 3 к настоящему договору) и составляет 356 548,44 руб. в год.

Пунктом 2.2 договора аренды определено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях предусмотренных законодательством.

Согласно отчету от 26.10.2010 N 441, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт" по заявлению общества, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 01 01:3038 определена в размере 10 000 000 руб., значительно меньшем, чем размер кадастровой стоимости.

Письмом от 29.10.2010 N 32 общество обратилось в Управление с предложением внести изменение в условия договора аренды в части установления базового значения стоимости земельного участка не из суммы, указанной в кадастровом паспорте, а из ее рыночной стоимости.

Управление в ответ письмом от 12.11.2010 N 0201/9997 указало на отсутствие оснований для изменения расчета арендной платы, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.

Отказ Управления внести изменения в условия договора аренды явился основанием ООО "Берег" для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд, исследовав обстоятельства возникшего спора в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доводы сторон, применив положения статей 421, 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11, а также положений статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом арбитражный суд исходил из того, что договор аренды не содержит условий, предоставляющих право арендатору на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы, общество отказалось от проведения экспертизы отчета определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, поддержав выводы суда, отметил, что до внесения в установленном порядке в государственный земельный кадастр соответствующих изменений о кадастровой стоимости земельного участка оснований для изменения платы в зависимости от рыночной стоимости не имеется.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, отклонив довод общества о противоречии закону условия договора аренды в части согласованного размера арендной платы, указал на то, что договор аренды заключен в соответствии с нормами законодательства, действующими на момент его заключения, а именно, в соответствии с постановлением правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске".

С указанными выводами следует согласиться.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Судами установлено, что размер арендной платы по спорному договору аренды определен сторонами в соответствии с постановлением правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, с применением кадастровой стоимости земельного участка 131 511 198,30 руб.

Стороны пунктом 2.2 договора аренды согласовали, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях предусмотренных законодательством.

Таким образом, заключенным между сторонами договором аренды не установлена возможность изменения арендной платы в зависимости от рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 указал, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

При заключении спорного договора аренды размер арендной платы был рассчитан с применением кадастровой стоимости, утвержденной постановлением правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36".

Материалы дела не содержат доказательств внесения в указанное постановление правительства Омской области изменений относительно кадастровой стоимости спорного земельного участка на момент обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями и до принятия судом решения.

Заявленные обществом требования об изменении размера арендной платы основаны на определении независимым оценщиком рыночной стоимости арендуемого земельного участка в размере 10 000 000 руб., которая значительно меньше установленной кадастровой стоимости земельного участка 131 511 198,3 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 09.06.2008) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Вместе с тем, общество по настоящему делу непосредственно требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком по отчету от 26.10.2010 N 441, и внесении изменений в кадастровую стоимость в государственный кадастр недвижимости не заявляло.

Судом апелляционной инстанции правильно указано, что до внесения в установленном порядке в государственный земельный кадастр соответствующих изменений о кадастровой стоимости земельного участка оснований для изменения арендной платы в зависимости от рыночной стоимости земельного участка не имеется.

С учетом названных обстоятельств у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных требований. Суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

В дополнении к кассационной жалобе общество сообщило о принятии правительством Омской области постановления от 21.12.2011 N 254-п "О внесении изменений в постановление правительства Омской области от 07.12.2005 N 133-П и признание утратившим силу отдельных постановлений правительства Омской области", которым изменена кадастровая стоимость арендуемого земельного участка.

Суд кассационной инстанции в силу ограничений процессуальных полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не вправе давать оценку указанному постановлению правительства Омской области, поскольку данный акт принят после вынесения арбитражным судом решения по данному делу и не являлся предметом оценки суда.

У суда кассационной инстанции в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется оснований для иной оценки выводов судов и установленных по делу обстоятельств.

Кассационная жалоба общества не содержит доводов, опровергающих выводы судов, свидетельствующих о неправильном применении норм права.

При проверке материалов дела судом кассационной инстанции не установлено определенных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушений для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.12.2011 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 по делу N А46-1185/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Бушмелева

Судьи

С.Н. Тамашакин В.В. Тихомиров