Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 октября 2013 г. N Ф04-6295/13 по делу N А27-16914/2012

г. Тюмень

25 октября 2013 г.

Дело N А27-16914/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Тамашакина С.Н.,

Тихомирова В.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района (истца) и открытого акционерного общества "Горнопромышленная финансовая компания" (ответчика) на решение от 14.05.2013 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Аникина Н.А.) и постановление от 17.07.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Мухина И.Н., Сухотина В.М., Ярцев Д.Г.) по делу N А27-16914/2012 по иску комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района (650099, г. Кемерово, ул. Совхозная, дом 1 "А", ОГРН 1084205006951, ИНН 4205153887) к открытому акционерному обществу "Горнопромышленная финансовая компания" (107078, г. Москва, переулок Докучаев, 3, стр.1, ОГРН 1027739131562, ИНН 7727033837) о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка.

В заседании приняли участие представители открытого акционерного общества "Горнопромышленная финансовая компания" (ответчика) - Беслекоев М.З. по доверенности от 28.12.2012 N О-214; Табаровский В.А. по доверенности от 15.07.2013 N О-178.

Суд установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Горнопромышленная финансовая компания" (далее - ОАО "ГПФК") о взыскании 1 552 502 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.04.2013, а также 1 035 050 руб. 10 коп. неустойки за просрочку платежей в период с 11.11.2011 по 30.04.2013.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 12.09.2007 N 07-3630-ю/н (далее - договор аренды).

Решением от 14.05.2013 Арбитражного суда Кемеровской области иск удовлетворен частично. С ОАО "ГПФК" в пользу комитета взыскано 679 602 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате и 57 013 руб.50 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением от 17.07.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение изменено. С ответчика в пользу истца взыскано 175 515 руб. основного долга и 57 013 руб.50 коп. неустойки, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе комитет просит отменить постановление апелляционного суда, решение суда первой инстанции оставить силе.

По мнению подателя жалобы, апелляционным судом не учтено, что поскольку на основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и правоприменительной практики ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны должны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Ссылаясь на изменение постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 15.05.2012 N 176 (далее - постановление коллегии от 15.05.2012 N 176) кадастровой стоимости арендуемого ответчиком земельного участка, заявитель считает, что при расчете арендной платы правомерно применил измененный размер кадастровой стоимости, вследствие чего апелляционный суд необоснованно принял во внимание утверждение ОАО "ГПФК" о неизвещении его комитетом об изменении размера арендной платы и уменьшил взыскиваемые суммы.

ОАО "ГПФК" в кассационной жалобе просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Заявитель полагает, что суд первой инстанции в нарушение статьи 49 АПК РФ принял к рассмотрению дополненные требования истца, которые свидетельствуют об одновременном изменении им предмета и основания иска, что вытекает из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2011 N 161/10.

По мнению ответчика, расчет арендной платы по состоянию на 01.01.2012 произведен комитетом в нарушение условий договора аренды не на основании соответствующих нормативных актов.

Неправомерной находит ОАО "ГПФК" примененную истцом методику при расчете арендной платы, так как она была изменена в одностороннем порядке. Кроме того, считает, что расчет произведен истцом не на основании кадастровой стоимости земельного участка, а исходя из рыночно обоснованного размера арендной платы, что не соответствует условиям договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу комитета ответчик просит оставить ее без удовлетворения.

Комитет о времени и месте слушания дела извещен, однако своих представителей в судебное заседание не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании представители ОАО "ГПФК" поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, от ходатайства о прекращении производства по кассационной жалобе комитета отказались.

Выслушав пояснения представителей ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и отзыва на кассационную жалобу комитета, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает подлежащим отмене постановление апелляционного суда по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между комитетом (арендодателем) и ОАО "ГПФК" (арендатором) договором аренды арендодатель предоставил арендатору по акту приема-передачи от 12.09.2007 земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, с кадастровым номером 42:04:02 06 002:0069, общей площадью 3 га, расположенный по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, 0,4 км восточнее р.п. Кедровка, на землях СЗФ Кемеровского района, для использования под размещение открытой площадки складирования автотракторной техники.

Срок действия договора аренды установлен с 01.08.2007 по 01.08.2010 (пункт 2.1 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (уведомление о государственной регистрации договора аренды от 10.12.2007 N 01/262/2007-152).

По условиям пунктов 3.1-3.3 договора аренды размер арендной платы составляет 78 400 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10-го числа месяца, за который производится оплата. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора

Согласно пункту 3.4 договора аренды изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы или земельного налога. Условия о размере арендной платы считаются измененными по истечении 10-дневного срока с момента направления арендатору (заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо вручения под роспись) уведомления арендодателя об одностороннем изменении размера арендной платы по договору.

Пунктом 5.2 договора аренды на арендатора за нарушение срока внесения арендной платы возложена ответственность в виде пеней из расчета 0,3 процента от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

После истечения срока договора ОАО "ГПФК" продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя.

С 01.01.2011 арендатор уплачивал арендную плату в размере 7 538 руб. 60 коп. в месяц в соответствии с расчетом арендной платы, полученным 25.01.2011.

С письмом от 13.12.2011 N 10620 комитет направил ответчику для подписания новый расчет арендной платы на 2012 год, в соответствии с которым размер арендной платы составляет 90 833 руб. 33 коп. в месяц. Расчет размера арендной платы был произведен комитетом на основании отчета муниципального унитарного предприятия "Архитектуры, технической инвентаризации и землеустройства Кемеровского района" от 27.10.2011 N 117/11 (далее - отчет N 117/11) об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 42:04:0206002:0069, площадью 3 000 мI, расположенный по адресу: Кемеровская область, Кемеровский района, 0,4 км восточнее р.п. Кедровка на землях СЗФ Кемеровского района, и получен ответчиком 14.12.2011.

Письмами от 20.12.2011 N 502-со, от 29.03.2012 N 083-со арендатор выразил несогласие с существенным увеличением арендной платы и продолжал уплачивать в 2012 году арендную плату в размере 7 538 руб. 60 коп. в месяц.

Данное обстоятельство послужило основанием для предъявления комитетом в суд настоящего иска.

В ходе рассмотрения дела истец письмом от 18.04.2013 N 08-01/1760 направил ответчику расчет арендной платы на 2013 год, в соответствии с которым размер арендной платы увеличен до 144 530 руб. 14 коп. в месяц. Расчет размера арендной платы произведен с учетом кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением коллегии от 15.05.2012 N 176.

В связи с этим комитет уточнил свои исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за 2012 год исходя из размера арендной платы, установленного на основании отчета оценщика, и за 2013 год - исходя из размера арендной платы, установленного на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Взыскивая с ответчика в пользу комитета 679 602 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате и 57 013 руб. 50 коп. неустойки, суд первой инстанции счел правомерным определение размера арендной платы в 2012 году исходя из рыночного размера арендной платы и в 2013 году - исходя из кадастровой стоимости участка ввиду отсутствия оценки на 2013 год. При этом рыночный размер арендной платы определен судом по результатам судебной экспертизы, а размер неустойки уменьшен по правилам статьи 333 ГК РФ.

Изменяя решение суда, апелляционный суд пришел к выводу, что комитетом изменена методика расчета арендной платы без уведомления об этом арендатора.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 АПК РФ).

В силу правовой позиции, сформулированной в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Следовательно, стоимость аренды земли, находящейся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Судами установлено, что расчет арендной платы на 2012, 2013 годы осуществлен комитетом по правилам, предусмотренным Порядком определения размера арендной платы, порядка и условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденным постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 (далее - Порядок).

В соответствии с пунктом 1.3. Порядка использование земельных участков осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами Кемеровской области.

Размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области в расчете на год определяется органами местного самоуправления одним из следующих способов:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков;

- по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

- на основании рыночно обоснованного размера арендной платы, определяемого в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2.1 Порядка).

Согласно пункту 2.11 Порядка размер арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, в отношении которых проведена оценка рыночной стоимости арендной платы, устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельными участками проводится по инициативе органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными участками.

Поскольку отчет N 117/11, на основании которого комитет рассчитал арендную плату на 2012 год, был признан судом первой инстанции не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, то в процессе судебного разбирательства обществу с ограниченной ответственностью "Маркетинг" (далее - ООО "Маркетинг") было поручено определить рыночную стоимость годовой арендной платы арендуемого ответчиком земельного участка.

В соответствии с заключением ООО "Маркетинг" от 07.03.2013 N 08-01-13 размер рыночной стоимости годовой арендной платы на 2012 год для арендованного ответчиком земельного участка составляет 222 100 руб.

Исходя из указанной годовой рыночной стоимости арендной палаты, арендная плата в месяц в 2012 году определена судом в размере 18 508 руб. 33 коп., а размер задолженности ОАО "ГПФК", подлежащий взысканию за указанный год - в размере 131 636 руб. 76 коп.

Установив, что комитет заблаговременно письмом от 13.12.2011 N 10620 известил ответчика об изменении арендной платы с 01.01.2012, апелляционный суд признал обоснованным вывод суда первой инстанции о возникшей у ОАО "ГПФК" задолженности по арендной плате в названной сумме и правомерным ее взыскание.

Поскольку рыночная стоимость годовой арендной платы на 2013 года комитетом не определялась, то при расчете арендной платы истцом применена кадастровая стоимость, утвержденная постановлением коллегии от 15.05.2012 N 176 в размере 2 475 300 руб.

Вместе с тем апелляционный суд, учитывая условия пункта 3.4 договора аренды и придя к выводу о том, что комитет не уведомил ответчика о рассчитанной им на 2013 года арендной плате с учетом указанной кадастровой стоимости земельного участка, посчитал необоснованным взыскание с ОАО "ГПФК" арендной платы за январь - апрель 2013 года.

Однако данный вывод апелляционного суда является ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права и сделанным без учета обстоятельств дела и правоприменительной практики.

Принимая во внимание, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Такой подход сформирован в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11 и в постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73.

Поэтому апелляционный суд необоснованно изменил решение суда, уменьшив взысканный с ответчика в пользу комитета долг по арендной плате, и постановление подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права, а решение - оставлению в силе.

Доводы ОАО "ГПФК" о нарушении судом первой инстанции норм статьи 49 АПК РФ, одностороннем изменении методики определения размера арендной платы не принимаются во внимание суда кассационной инстанции.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.05.2011 N 161/10, на которое сослалось ОАО "ГПФК", указано, что не является достаточным основанием для отмены судебного акта вышестоящей инстанцией принятие судом уточненных требований, если того требует принцип эффективности судебной защиты. В связи с этим рассмотрение судом первой инстанции уточненных требований не может служить основанием для отмены решения суда.

Что касается одностороннего изменения комитетом методики при расчете арендной платы, то она не изменялась. Расчет комитетом произведен в соответствии с Порядком, применение при расчете арендной платы рыночной стоимости годовой арендной платы и новой кадастровой стоимости не противоречит указанному Порядку.

Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 17.07.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-16914/2012 отменить.

Решение от 14.05.2013 Арбитражного суда Кемеровской области по этому же делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

С.Н. Тамашакин В.В. Тихомиров