Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2014 г. N Ф04-3027/14 по делу N А27-8456/2013

г. Тюмень

10 апреля 2014 г.

Дело N А27-8456/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Орловой Н.В., Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ответчика) на решение от 07.10.2013 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Ходякова О.С.) и постановление от 09.01.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ходырева Л.Е., Кривошеина С.В., Марченко Н.В.) по делу N А27-8456/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСмарт" (125362, г. Москва, ул. Свободы, 35, стр. 18, ОГРН 1077757586686, ИНН 7733613240) к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, г. Кемерово, проспект Советский, 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

В заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСмарт" (истца) - Муравьёва А.П. по доверенности от 28.03.2014.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЭкоСмарт" (далее - ООО "ЭкоСмарт") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - КУГИ) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 04.07.2006 N 06-0445 (далее - договор аренды) в редакции дополнительных соглашений от 12.07.2006 N 1, от 25.05.2009 N 2 и N 2/1, от 01.12.2009 N 3, от 24.09.2010 N 4, от 29.12.2011 N 5 и соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2010, изложив протокол определения величины арендной платы в следующей редакции: "С 22.03.2013 арендная плата устанавливается в сумме 120 704 руб. 54 коп. в месяц и определяется по формуле: 14 211 000 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 7,78 процента (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка) х 1,1 х 1,065 х 1,06 х 1,055 (коэффициенты, учитывающие уровень инфляции за 2010-2013 годы)/12 (количество периодов внесения арендной платы в году) = 120 704 руб. 54 коп.".

Исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная решением суда, должна применяться для расчета арендной платы с момента вступления решения суда в законную силу и последующего внесения изменений в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН).

Решением от 07.10.2013 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 09.01.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить вынесенные судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "ЭкоСмарт".

Податель жалобы ссылается на то, что ни договором аренды, ни Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - Порядок N 62), не предусмотрено изменение арендной платы путем внесения изменений в договор в виде изложения протокола определения арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора в определенной редакции.

Арендная плата, считает КУГИ, может быть изменена только в соответствии с пунктом 2.11 Порядка N 62 в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении арендной платы в случаях изменения кадастровой стоимости, а также принятия законов и иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы.

Ответчик полагает, что суды не применили пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), не учли абзац 2 пункта 2.11, пункт 2.13 Порядка, пункт 9 Основных правил определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Основные правила).

В отзыве на кассационную жалобу ООО "ЭкоСмарт" просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

КУГИ о времени и месте слушания дела извещен, однако своих представителей в судебное заседание не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ООО "ЭкоСмарт" возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее - КУМИ, арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА АВ-Премьер 1" (далее - ООО "ФИРМА АВ-Премьер 1", арендатором) договором аренды арендодатель для проектирования базы складирования и комплектации промышленных товаров из земель поселений передал в пользование арендатора земельный участок площадью 14 462,53 мI, находящийся по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, северо-западнее автомобильного рынка по ул. Терешковой.

Срок действия договора аренды установлен сторонами с момента его заключения и по 31.12.2006 (пункт 2.12).

Дополнительным соглашением от 25.05.2009 N 2, подписанным КУМИ и КУГИ, арендодателем по договору аренды с 20.07.2006 определен КУГИ.

Дополнительным соглашением от 24.09.2010 N 4 срок действия договора аренды продлен по 11.06.2015.

Заключенным ООО "ФИРМА АВ-Премьер 1" и ООО "ЭкоСмарт" соглашением от 01.07.2010 с согласия КУГИ к истцу перешли все права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды.

Вступившим в законную силу решением от 21.02.2013 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-22443/2012 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201009:844, общей площадью 14 428 мI, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Терешковой, 66, в размере его рыночной стоимости, равной 14 211 000 руб.

С учетом того, что указанным решением суда уменьшена кадастровая стоимость земельного участка, ООО "ЭкоСмарт" предложило КУГИ внести изменения в договор аренды земельного участка.

На обращение истца о перерасчете арендной платы по договору аренды КУГИ сообщил письмом от 17.05.2013 N 9-6-05/886, что арендная плата на 2013 год установлена на основании уведомления от 16.01.2013 N 5, изменение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка произошло с 21.03.2013, арендная плата будет пересмотрена с 01.01.2014, с учетом положений пункта 9 Основных правил.

Данное обстоятельство явилось основанием для предъявления истцом настоящего иска.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что перерасчет ООО "ЭкоСмарт" арендной платы не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку порядок расчета не изменился.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 3.6 договора аренды закреплено право арендодателя изменять в одностороннем порядке размер арендной платы в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы (земельного налога), или в случае изменения вида деятельности арендатора.

В силу пункта 10 статьи 3 Вводного закона порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, суды правомерно отметили, что стоимость аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Данная правовая позиция получила дальнейшее развитие в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 и постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, исходя из которой стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 16), поэтому нормативное изменение методики расчета арендной платы в данном случае не требует внесения изменений в договор аренды (пункт 19).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 указано, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пункте 2.4 Порядка N 62, приложениях N 1 и N 2 к Порядку определено, что расчет арендной платы производится по предусмотренной им формуле с применением кадастровой стоимости земельного участка. Нормативный правовой акт об утверждении новой кадастровой стоимости земельного участка исполнительным органом субъекта Российской Федерации в спорный период не принимался.

На основании установленных по делу обстоятельств, с учетом приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации суды, принимая во внимание, что кадастровая стоимость используемого ООО "ЭкоСмарт" земельного участка изменилась в связи с заменой ее рыночной стоимостью по решению суда, вступившего в законную силу 22.03.2013 и подлежащего учету при расчете арендной платы по установленной Порядком N 62 формуле, пришли к обоснованному выводу, что для определения арендной платы с 22.03.2013 подлежит применению показатель кадастровой стоимости земельного участка, замененный его рыночной стоимостью.

Исходя из расчета истца, осуществленного с применением новой кадастровой стоимости земельного участка в виде его рыночной стоимости, суды признали правомерным установление с 22.03.2013 размера арендной платы за земельный участок в сумме 120 704 руб. 54 коп. в месяц.

Довод КУГИ о том, что договором аренды и Порядком N 62 не предусмотрено изменение арендной платы путем внесения изменений в договор, отклонен.

Как верно отмечено судами, арендная плата согласно пункту 3.1 договора аренды установлена протоколом определения ее величины, который является неотъемлемой частью договора, следовательно, изменение арендной платы должно быть осуществлено посредством изложения указанного протокола в новой редакции.

Не принята во внимание судов и ссылка заявителя на пункт 9 Основных правил, действие которых распространяется только на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации (пункт 1), так как КУГИ не представил доказательств нахождения спорного земельного участка в собственности Российской Федерации.

При этом судами правильно указано, что обязанность арендодателя по изменению размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка прямо установлена абзацем 2 пункта 2.11 Порядка N 62.

Кроме того, ООО "ЭкоСмарт" не требует внесения изменений в саму формулу, а лишь просит применить актуальное значение одной из переменных в формуле определения размера арендной платы, а именно нового значения кадастровой стоимости.

Таким образом, сущностью заявленного требования является не изменение условий договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а только исполнение согласованного сторонами условия договора, что соответствует правовому подходу, изложенному в вышеуказанных постановлениях Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая, что сторонами не достигнуто соглашение о размере платежей, суды на законных основаниях удовлетворили требования ООО "ЭкоСмарт".

Доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу, что к полномочиям суда кассационной инстанции не относится (глава 35 АПК РФ).

Поскольку неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права судами не допущено, основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 07.10.2013 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 09.01.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-8456/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Тихомиров