Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2015 г. N Ф04-15294/15 по делу N А27-9900/2014

г. Тюмень

27 февраля 2015 г.

Дело N А27-9900/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Бушмелевой Л.В.

Сириной В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20.08.2014 (судья Мишина И.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 (судьи Марченко Н.В., Бородулина И.И., Усанина Н.А.) по делу N А27-9900/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Кафе "Горная жемчужина" (652870, Кемеровская область, г. Междуреченск, пр. Строителей, д. 31, ИНН 4214001680, ОГРН 1024201389508) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" (650070, г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 21, ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501004:7889 в размере его рыночной стоимости.

Другие лица, участвующие в деле: Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Кафе "Горная жемчужина" (далее - ООО "Кафе "Горная жемчужина", общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП "Росреестра") об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501004:7889, общей площадью 3 267 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Центральный район, по пр. Ленина севернее домов N N 95, 97, равной его рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика по состоянию на 01.01.2007 в размере 770 000 рублей.

Исковые требования мотивированы со ссылкой на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 20.08.2014, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014, заявленные требования удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501004:7889, площадью 3 267 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства торгово-офисного центра со стоянками манежного типа в цокольном этаже, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Центральный район, по просп. Ленина севернее домов N N 95, 97, в размере его рыночной стоимости, равной 770 000 рублей.

Комитет обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований ООО "Кафе "Горная жемчужина".

По его мнению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм материального права и являются необоснованными.

Заявитель отмечает, что общество не является собственником земельного участка и размер арендной платы был определен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а не в размере кадастровой стоимости либо процента от кадастровой стоимости. Считает, что размер кадастровой стоимости земельного участка, который содержится в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН), не нарушает прав и законных интересов общества. Судами данное обстоятельство не было принято во внимание при вынесении судебных актов.

Комитет полагает, что суды установили нарушение прав общества на будущее время, что является недопустимым.

Заявитель полагает, что поскольку право на приватизацию земельного участка не было реализовано обществом (не было принято решение о предоставлении земельного участка в собственность, не был подготовлен и подписан договор купли-продажи земельного участка), вывод судов о нарушении прав общества является несостоятельным. Само по себе существование исключительного права на приватизацию земельного участка не может свидетельствовать о нарушении прав заявителя.

Комитет считает, что суды, основывая свои выводы на наличии у общества права на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, должны были учесть, что право собственности общества на объект оспаривается в судебном порядке.

Заявитель полагает, что на момент обращения в арбитражный суд с соответствующим заявлением право лица, о защите которого он просит, должно быть нарушено либо оспариваться. Поскольку право на приватизацию земельного участка у общества не возникло, считает вывод суда о нарушении прав общества в связи с наличием у него преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность, несостоятельным.

По мнению Комитета, отчет по определению рыночной стоимости земельного участка от 23.05.2014 N 16-05/14 не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).

Заявитель считает, что отчет, подготовленный по заказу общества, не содержит достоверных сведений о текущем использовании земельного участка, а именно о размещении на нем объекта недвижимости. В то время как судом был установлен факт нахождения на участке объекта недвижимости. Представленный обществом отчет не мог быть принят судом в качестве допустимого доказательства.

Комитет полагает, что судами не была дана надлежащая оценка представленному обществом отчету по определению рыночной стоимости земельного участка, а также не исследовалось его содержание, что является нарушением статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

По мнению заявителя, судами не было принято во внимание то обстоятельство, что на земельном участке отсутствует объект недвижимости и из отчета оценщика следует, что участок предназначен для проектирования и строительства, что, по мнению Комитета, также свидетельствует об отсутствии объекта. Несмотря на это судами были применены положения статьи 36 ЗК РФ в обоснование нарушения прав общества. Также суды не приняли во внимание то обстоятельство, что нахождение на участке объекта недвижимости влияет на размер его рыночной стоимости.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что ООО "Кафе "Горная жемчужина" на основании договора аренды от 29.11.2013 N 04-11-ТС/13, заключенного с Комитетом, является арендатором земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501004:7889.

На указанном земельном участке находится объект недвижимого имущества - здание, принадлежащее обществу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 07.02.2014 серии 42 АД N 655728).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 21 708 398, 25 рублей (кадастровый паспорт земельного участка от 17.05.2014 N 4200/001/13-196938).

Согласно отчету независимого оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Единый центр недвижимости и оценки", г. Междуреченск от 23.05.2014 N 16-05/14 рыночная стоимость названного участка определенная на дату 01.01.2007 и составляет 770 000 рублей.

Ссылаясь на то, что рыночная стоимость указанного земельного участка значительно ниже определенной в установленном порядке и внесенной в ГКН кадастровой стоимости, принимая во внимание порядок определения размера выкупной стоимости земельного участка под принадлежащим на праве собственности зданием, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается экспертиза.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком и третьим лицом не представлено доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, не оспаривались результаты проведенной оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, ходатайств о проведении экспертизы отчета оценщика не заявлялось.

Суд первой инстанции правильно указал, что сам по себе факт выполнения отчета на основании договора, заключенного не с собственником земельного участка (а с лицом, которое им пользуется на основании законного права), не может свидетельствовать о его противоречии закону либо недостоверности.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.02.2014 N 13839/13, арендаторы земельных участков относятся к лицам, чьи права затрагиваются или могут быть затронуты судебными актами об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что общество является собственником объекта недвижимости (здания), расположенного на спорном земельном участке и в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ обладает преимущественным правом приобретения указанного земельного участка в собственность, выкупная цена которого на основании пункта 1 статьи 1 Закона Кемеровской области от 07.02.2013 N 10-ОЗ (ред. от 16.12.2013) "О порядке определения цены и оплаты земельных участков" определяется как выраженная в рублях процентная доля от кадастровой стоимости земельного участка, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств несоответствия отчета независимого оценщика действующему законодательству, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20.08.2014 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по делу N А27-9900/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Сирина